Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую
Правила обмена информацией при прямых договорах
Совокупный долг управляющих организаций перед ресурсоснабжающими огромен. Ресурсоснабжающие организации в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги из-за накопленной управляющими организациями задолженности. Единственным решением этой проблемы законодатель считает переход на прямые договоры. Но при переходе РСО обязанностей исполнителя коммунальных услуг у организаций возникает много вопросов.
Один из главных – где РСО взять информацию для начислений. Ответ на этот вопрос содержится в постановлении Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Документ регулирует взаимоотношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. Однако с его выходом новые трудности появились и у управляющих, и у ресурсоснабжающих организаций.
Например, ПП РФ № 897 обязало УО при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Таких данных в управляющих организациях не хранится, а за их непредоставление предусмотрен штраф.
Как действовать управляющим организациям согласно принятым правилам, на онлайн-семинаре «Новые алгоритмы взаимодействия между УО, РСО и потребителями» рассказала наш постоянный эксперт Елена Шерешовец.
С выходом Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ стало ясно, что с переходом на прямые договоры ресурсоснабжающим организациям понадобятся данные для начислений собственникам помещений платы за коммунальные услуги, а управляющим МКД нужны будут показания индивидуальных приборов учёта для начисления КР на СОИ. Соответственно, между УО, РСО и собственниками помещений должен быть налажен обмен информацией.
На момент принятия документа в нём были прописаны только общие правила передачи информации:
- Согласно ч. 10 ст. 157.2 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация обязана предоставлять в УО информацию о показаниях индивидуальных приборов учёта при условии, что собственники передают эти данные в РСО.
- В соответствии с ч. 11 ст. 161 ЖК РФ управляющая многоквартирным домом организация предоставляет в РСО сведения, необходимые для расчётов.
При этом не было уточнено ни сроков, ни порядка передачи сведений.
ПП РФ № 897 внесло в порядок передачи информацииконкретику, которая, в свою очередь, опять запутала поставщиков ресурсов и управляющие организации.
Прописали срок передачи информации – согласно п. 6 ПП РФ № 354 УО должна предоставить информацию не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала прямых договоров. При этом в пп. 3 п. 18 ПП РФ № 124 указано, что УО передаёт информацию не позднее, чем в течение 5 рабочих дней со дня начала действия прямых договоров. Ясности, когда передавать информацию – до начала действия прямых договоров или после – так и не появилось.
О том, как же разобраться в этой ситуации, и о составе информации, которую УО необходимо передать в РСО, узнайте в видеозаписи онлайн-семинара.
При смене УО собственники не подтвердили сохранение прямых договоров
Собственники помещений в многоквартирных домах получили право на общем собрании принять решение о заключении прямого договора с РСО только после вступления в силу 3 апреля 2018 года № 59-ФЗ (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). До этого расчёты непосредственно с поставщиками ресурсов были законны только в тех домах, где прямые отношения жителей МКД с поставщиком ресурсов сложились «исторически».
Прямые отношения собственников и РСО, сложившиеся до 30 июня 2015 года, были признаны действующими Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ до истечения их срока или до момента отказа от них одной из сторон.
Поэтому управляющие организации, получившие в управление многоквартирные дома с такими давними прямыми договорами, не считают обязательным исполнять требования п. п. 4, 5 ПП РФ № 124 о направлении в РСО оферты на заключение договора на предоставление коммунальных услуг жителям МКД.
УО забывают о том, что, согласно п. 18 ст. 12 № 176-ФЗ, при смене способа управления домом или УО, собственники обязаны на ОСС выразить согласие на продолжение фактически сложившихся прямых договорных отношений с РСО. Если это условие не было исполнено, такой договор, признанный ранее, согласно № 176-ФЗ, действующим, считается расторгнутым при смене УО.
Разберём такую ситуации на примере судебной практики, в которой суды решали спор о необходимости УО заключить договоры с поставщиком коммунальных ресурсов не в пользу первых.
1. Управляющая домом организация не имеет права отказываться от заключения с РСО договора энергоснабжения в силу ч. 12 ст. 161 ЖК РФ (в редакции на момент проведения суда) и обязана заключать такие договоры с РСО в силу пп. «б» п. 31 ПП РФ № 354, в том числе на КР на СОИ.
2. Прямые договоры, которые были признаны исторически сложившимися в соответствии с № 176-ФЗ, при изменении способа управления домом или смене УО действуют после этого только в том случае, если при этом на ОСС было принято решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчётов за КУ напрямую с РСО (ч.ч. 17, 18 ст. 12 № 176-ФЗ).
3. Собственники помещений в МКД после этого не могли принимать решение о заключении прямого договора с РСО, если дом не находился в непосредственном управлении (прим. – такое право они получили только в апреле 2018 года согласно № 59-ФЗ).
4. В отсутствие прямого договора собственников с поставщиком ресурсов УО, приступая к управлению многоквартирным домом, обязана направить поставщику ресурсов оферту для заключения договоров поставки коммунальных ресурсов на индивидуальные и общедомовые нужды (п. 5 ПП РФ № 124).
Поскольку управляющая домом организация не смогла предоставить суду доказательства, что при смене УО собственники на ОСС решили сохранить прямой договор, заключённый с РСО до 30.06.2015, при выборе УО такой договор перестал действовать.
Протокол ОСС от 28.02.2017, на котором собственники проголосовали за прямой договор с поставщиком электроэнергии, суд не принял во внимание, поскольку на тот момент собственники не имели права принимать такое решение.
Суды трёх инстанций установили, что в отсутствие прямого договора с РСО исполнителем услуг по электроснабжению является управляющая организация. Она обязана заключить договор с РСО или же обратиться в суд для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора энергоснабжения. Предписание органа лицензионного контроля суды оставили в силе.
1. Заключили договор управления МКД до вступления в силу № 176-ФЗ и не прерывали его.
2. При заключении договора управления после 30.06.2015 вынесли на ОСС вопрос о сохранении ранее сложившихся прямых договоров, и собственники положительно проголосовали по нему.
3. После заключения договора управления отправили в РСО заявку (оферту) и предприняли все необходимые меры для заключения договора с РСО, в том числе по урегулированию договорных разногласий.
Поэтому, если УО управляет домом с исторически сложившимся прямым договором, ей следует проверить дату, когда был заключён ДУ по дому. Если это произошло до вступления в силу № 176-ФЗ, то у УО должен быть договор с РСО только на КР на содержание общего имущества многоквартирного дома. Прямой договор собственников с РСО по-прежнему действует.
Если договор управления заключён после 30 июня 2015 года, то произошла смена формы управления домом или смена УО. В таком случае следует удостовериться, что собственники одновременно с переходом в новую УО на ОСС приняли решение о сохранении прежней схемы предоставления КУ и расчётов за них.
На руках у УО должен быть протокол такого собрания собственников. При его отсутствии следующий шаг УО – удостовериться, что в РСО была отправлена оферта в соответствии с требованиями ПП РФ № 124 на заключение договора по всему объёму ресурса, поставляемого в дом.
1. Отправить оферту и заключить договор с поставщиком ресурсов.
2. Провести ОСС, чтобы собственники приняли решение о заключении прямого договора с РСО в соответствии с п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Организуйте и проведите юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД по переходу на прямые договоры с помощью сервиса «ОСС на 100%».
Каким путём можно перейти на прямые договоры
Существует три основных способа перехода потребителей коммунальных услуг на прямые договоры с РСО:
- По решению общего собрания собственников помещений в МКД, принятого простым большинством голосов в соответствии сч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ.
- По решению РСО согласно ст. 157.2 ЖК РФ. Такое решение возможно в случае, если управляющая организация или ТСЖ имеет задолженность перед ресурсниками в размере двух среднемесячных оплат за поставленные ресурсы.
- Исторически сложившиеся отношения. Например, дом всегда работал на прямых договорах или собственники уже давно приняли решение о переходе на прямые договоры, а после этого сменилась управляющая организация или форма управления. В этом случае, если собственники помещений на общем собрании подтвердят, что они хотят оставаться на прямых договорах, они продолжают по ним работать и с новой УО или формой управления.
На первый взгляд этот список кажется исчерпывающим. Однако есть исключение, которое касается новостроек. Согласно ст. 161 ЖК РФ до выбора в новостройке способа управления, застройщик может самостоятельно назначить управляющую организацию и заключить с ней договор управления. Появляется вопрос: как должна работать временная управляющая организация – по общей схеме или по прямым договорам.
Существует два разных мнения на этот счёт. Так, Минстрой РФ в своём письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04, отмечает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения застройщиком прямых договоров, единолично от своего имени.
Противоположная позиция отражена в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ. В статье сказано, что МКД с момента сдачи в эксплуатацию считается домом с невыбранным способом управления, поэтому работает по прямым договорам. А с момента подписания актов приёма-передачи помещений такие прямые договоры возникают и у будущих собственников.
Елена Шерешовец напомнила участникам онлайн-семинара, что вторая точка зрения основана на прямой норме закона, а письма Минстроя РФ носят рекомендательный характер и не являются нормативно-правовыми актами. Эксперт советует придерживаться позиции, отражённой в ЖК РФ.
УО не заключила договор с РСО из-за прямого договора по № 176-ФЗ
Управляющая организация получила в управление один из многоквартирных домов Хабаровского края. Собственники помещений в доме оплачивали индивидуальное потребление электроэнергии в адрес РСО по прямому договору, признанному согласно № 716-ФЗ. Поэтому УО не стала заключать договор с РСО.
Данный факт установил орган лицензионного надзора. УО получила предписание устранить нарушение требований ч. ч. 2, 3 ст. 161, ч. 2 ст. 162, п. 7 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ, п.п. 4, 5 ПП РФ № 124 – заключить договор с РСО на поставку электрической энергии.
УО направила РСО оферту на заключение договора на поставку коммунальных ресурсов с целью содержания общего имущества МКД. Поставщик электроэнергии прислал бланк договора, но УО он не устроил. Был составлен протокол разногласий, который РСО получила, но не подписала, направив организации новый вариант.
При проверке исполнения предписания орган контроля выдал УО новое предписание, с которым организация не согласилась и подала в суд иск с требованием признать документ незаконным и неисполнимым.
В свою защиту УО привела доводы о том, что у собственников заключён прямой договор с РСО, и приложила протокол ОСС от 28.02.2017, на котором собственники проголосовали за прямой договор с поставщиком электроэнергии.
Кого считать исполнителем КУ при прямых договорах
На сегодняшний день у управляющих многоквартирными домами и поставщиков коммунальных ресурсов нет чёткого понимания, кто считается исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах. Эксперт призвала разобраться в этом с точки зрения того, между кем заключены договорные отношения.
Если у жителя МКД заключён прямой договор с РСО, такие отношения подчиняются правилам постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В ч. 2 документа указано, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги. Соответственно при прямом договоре РСО – собственник помещения в МКД исполнителем услуги будет считаться РСО (ст. 157.2 ЖК РФ) и именно эта организация обязана выполнять все указания ПП РФ № 354.
Однако это касается только отношений с потребителями. Существуют также отношения между РСО и УО – двумя юридическими лицами. Между ними есть договорные отношения, которые подчиняются постановлению Правительства РФ от 14.02.2012 № 124. В п. 2 постановления указано, что исполнителем КУ считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в многоквартирном доме. Это управляющая организация, поэтому обязанности, указанные в ПП РФ № 124, выполнять должна она.
Подведём итог: в отношениях потребитель – РСО при заключённом прямом договоре исполнителем коммунальной услуги будет являться РСО, а в отношениях между УО и РСО исполнителем считается управляющая организация.
Прямой договор по № 176-ФЗ не освобождает УО от заключения договора с РСО
Подобные выводы судов можно найти в решениях и по другим подобным делам. В деле № А04-6048/2016 управляющая организация, с 2009 года обслуживавшая многоквартирные дома, в 2015 году на основании решений ОСС заключила с собственниками договоры управления.
На тех же ОСС собственники подтвердили сохранение прямых договоров с РСО в соответствии с требованиями ч.ч. 17, 18 ст. 12 № 176-ФЗ. Поэтому УО действительно не была обязана заключать договор с РСО на покупку коммунальных ресурсов для индивидуального потребления.
Но суд при этом отметил, что УО, которые не приняли на себя обязанности по предоставлению коммунальной услуги в соответствии с положениями № 176-ФЗ, обязаны заключить договор ресурсоснабжения в отношении покупки КР на СОИ (п. 21.1 ПП РФ № 124).
Верховный суд РФ, рассматривая кассационную жалобу УО, подчеркнул, что принятие решения собственниками жилых помещений вносить плату за потребленные ресурсы напрямую РСО не снимает с общества, как исполнителя коммунальных услуг, обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.
Судебная практика по признанию недействительными фактически сложившихся прямых договорных отношений собственников с РСО согласно № 176-ФЗ достаточно обширна. Вот ещё несколько примеров таких дел: № А24-1426/2018, № А44-3406/2016. Такая позиция соответствует мнению Минстроя РФ, которое ведомство изложило в п. 3 письма от 30.12.2016 № 45097-АЧ/04.
Кто отвечает перед потребителем за качество коммунальных услуг
По общему правилу ресурсоснабжающая организация отвечает за качество ресурсов до границ общего имущества МКД (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) даже с момента перехода на прямые договоры. При этом УО и РСО могут подписать акт об эксплуатационной ответственности, по которому стороны согласны передвинуть границу по ОДПУ (п. 8 ПП РФ № 491).
Если РСО является исполнителем коммунальных услуг, то она делает перерасчёты потребителям в случае, если качество услуг нарушено до стены дома.
Если же качество коммунальных услуг нарушено из-за ненадлежащего содержания внутридомовых инженерных сетей, перерасчёт РСО не обязана делать. При этом потребители вправе требовать возмещения убытков (п. 103 ПП РФ № 354) и морального вреда (п. 21 Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22) с управляющей организации.
О том, как установить виновного в оказании некачественной услуги, смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.
О чём ещё мы поговорили на онлайн-семинаре
Смотрите видеозапись онлайн-семинара, чтобы узнать:
- Какая ответственность грозит УО за непередачу сведений в РСО при переходе собственников на прямые договоры.
- О новом порядке учёта показаний ИПУ.
- Есть ли необходимость заключать договор на сбор показаний ИПУ.
- Могут ли дома с ИТП переходить на прямые договоры.
- Какие изменения необходимо внести в договор управления при переходе на прямые договоры.
- Какие нюансы следует учесть УО при заключении собственниками прямого договора с регоператором по обращению с ТКО.
- Какая ответственность предусмотрена за размещение рекламы на платёжных документах.
