Где выгодно рефинансировать ипотеку
Что это за процедура и на что обратить внимание?
Рефинансирование ипотеки – это перевод ипотечного кредита в другой банк с целью снижения процентной ставки. На данный момент практически все крупные банковские организации предлагают своим клиентам различные программы рефинансирования. При этом, в условиях огромной конкуренции банковские продукты в сфере ипотечного кредитования постоянно меняются, завлекая заемщиков все более низкими процентами.
Прежде чем принять решение о переводе своего ипотечного кредита в другой банк, хорошенько обдумайте все «за» и «против», учитывая следующие особенности этой процедуры:
- Подача заявки с новым пакетом документов. Вам вновь придется пройти все этапы подачи заявки со всеми вытекающими: сбор и подача документов, заполнение анкеты, томительное ожидание решения банка;
- Имейте в виду, что не каждому заемщику будет выгодно рефинансирование ипотеки. Например, в текущем ипотечном договоре может быть предусмотрена большая комиссия за переход в другую кредитную организацию;
- Будьте готовы к тому, что ваш текущий банк, возможно, будет препятствовать передаче залога на ипотечную квартиру новому кредитору;
- Не всегда более низкий процент означает экономию. Зачастую, в перерасчете на рубли с учетом полной стоимости ипотечного кредита получается примерно одинаковая сумма;
- Будьте готовы к дополнительным затратам (повторная оценка недвижимости, затраты на государственную регистрацию нового договора, оплата страховки в компании, которая аккредитована новым банком и др.)
Но не стоит пугаться, при правильном выборе нового банка с учетом всех условий, рефинансирование текущей ипотеки может оказаться очень даже выгодным. Многие заемщики, переходя в другой банк, получали после перекредитации не только минус несколько пунктов процентной ставки, но и значительно меньшую переплату по ипотечному кредиту.
1. Что происходит?
Ставки по ипотеке упали до исторического минимума. В августе крупнейший банк страны Сбербанк снизил процентные ставки в почти 200 жилых комплексах. Теперь взять кредит на новое жильё можно под 7,4–10% годовых, а на вторичном рынке — под 8,9–10%. На прошлой неделе примеру Сбербанка последовала и группа ВТБ. В её банках (ВТБ 24 и Банк Москвы) появились кредиты на покупку квартир в новостройках под 9,7–10%, а на покупку готового жилья — под 9,5–10%.
Вслед за ними ставки по ипотеке постепенно начали снижать и другие крупные банки. Например, об этом уже объявили Абсолют банк и Уралсиб. У многих банков есть спецпредложения с ограниченным сроком действия. Ставки по ним опускаются до 6,5% годовых.
Когда рефинансирование действительно выгодно?
Когда же рефинансирование будет действительно выгодно? Давайте рассмотрим несколько возможных вариантов:
- Трудное финансовое положение в семье. Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет с ежемесячным аннуитетным платежом в размере 30 000 рублей, но случилось так, что ваш доход резко упал, и выплата такой суммы кажется вам непосильной ношей. В данной ситуации возможны два варианта: перерасчет ипотеки на более длительный срок либо рефинансирование в другом банке под более выгодный процент. И в том и в том случае ваш ежемесячный платеж уменьшиться. Менеджер кредитной организации сделает нужные расчеты и поможет сделать правильный выбор.
- Процентная ставка по ипотеке должна быть ниже текущей не менее чем на 1%. В таком случае даже с учетом всех расходов ипотека в новом банке с большой долей вероятности окажется на порядок выгоднее.
- Отсутствие необходимости в страховании жизни или перестраховании в другой компании для нового банка. Страхование повлечет за собой трату дополнительных денежных средств, а это уже значительно снизит выгоду перевода ипотеки в другой банк, и выгода процедуры рефинансирования будет сомнительной.
- С момента оформления текущей ипотеки прошло не более половины срока кредита. Весь секрет заключен в аннуитетных платежах. При такой форме оплаты на протяжении всего срока ипотеки ежемесячный платеж одинаков, но в первой временной части кредита большую часть суммы составляют проценты, а в остальное время наоборот – основная сумма долга. Получается, что к концу выплат по ипотеке практически все проценты вы уже выплатили, осталась только сумма основного долга. Согласитесь, уже нет смысла что-то рефинансировать в данной ситуации.
- В текущем кредитном договоре нет комиссий за полное досрочное погашение ипотеки и комиссий за переход в другой банк в рамках программы по рефинансированию. Внимательно прочтите текущий ипотечный договор или обратитесь в ваш банк за разъяснениями. Если вышеуказанные комиссии отсутствуют, то в большинстве случаев переход в другую банковскую организацию будет выгодным для клиента.
- Перекредитация будет выгодна тем, у кого оформлено 2 и более ипотечных кредитов (да-да, и такое бывает). В такой ситуации у заемщика есть возможность объединить два кредита в один. Такое объединение повлечет за собой не только удобство в оплате, но и финансовую выгоду.
- Правильно выбранные банк и программа рефинансирования. Не поленитесь и уделите достаточно времени анализу условий перекредитования в различных банковских организациях. От этого напрямую зависит ваша выгода.
Особое внимание уделите следующим моментам:
- Процентной ставке;
- Полной стоимости кредита;
- Возможности остаться при своей страховке;
- Наличию дополнительных комиссий;
- Необходимости проведения новой оценки залоговой недвижимости.
Принимайте решение только после того, как уверены в том, что не потратите больше, чем сэкономите.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Помните, что любая программа рефинансирования, насколько бы ни была они привлекательна, требует тщательного анализа на предмет наличия «подводных камней». Подходите к выбору ответственно и тогда, переоформление ипотеки в другом банке принесет вам действительно хорошую выгоду.
Рефинансирование ипотеки — получение в банке нового кредита на более выгодных условиях для погашения предыдущего. Директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов считает, что рефинансировать ипотеку стоит, если разница между действующей ставкой и ставкой по программе рефинансирования — 2 и более процентных пункта.
Сейчас в среднем по рынку ставка рефинансирования — около 10%. «Ставка по ипотеке 12% была два года назад, соответственно, сейчас рефинансирование актуально для клиентов 2015 года и ранее», — рассуждает Павлов.
То есть если вы брали кредит в 2016 году, когда ставки были в районе 11% годовых, то вам лучше дождаться падения средней ставки по ипотеке до 9%.
Если сомневаетесь, проведите простой эксперимент, предлагает гендиректор компании «Персональный советник» Наталья Смирнова. Необходимо взять свой текущий график платежей и сложить все оставшиеся взносы по ипотеке, затем зайти на ипотечный калькулятор и ввести туда прогнозируемые условия рефинансирования: срок (тот, что осталось платить по текущему кредиту), ставку и сумму (остаток задолженности на сегодня).
Калькулятор выдаст объём ежемесячного платежа. Эту сумму нужно умножить на количество месяцев, на которые вы собираетесь взять кредит на рефинансирование. Затем нужно сравнить результат первого расчёта со вторым. «Если разница существенная, значит рефинансирование смысл имеет», — резюмирует Смирнова.
Условия успешного рефинансирования
Среди банков из ТОП-15 рефинансирование ипотечных кредитов предлагают 11 банков.
| Банк | Ставка рефинансирования ипотеки |
| Сбербанк | от 10,9% |
| ВТБ и ВТБ 24 | от 9,7% |
| Газпромбанк | от 10,25% |
| Дельтакредит | от 9,5% |
| Райффайзенбанк | 10,50% |
| Уралсиб | от 9,9% |
| Открытие | от 10,25% |
| Абсолют банк | от 10% |
| Санкт-Петербург | 10,90% |
| Запсибкомбанк | от 10% |
Рефинансирование ипотеки – дело выгодное, но трудоемкое. В 2019 году заемщику нужно приложить немало усилий, чтобы все получилось удачно. А трудностей при переводе ипотеки из одного банка в другой может быть предостаточно. Это могут быть как непредвиденные расходы на оценку, страхование жизни, комиссии, так и более серьезные проблемы, связанные с залогом недвижимости.
Еще одной проблемой может стать сумма, которую одобрил новый банк. Может случиться так, что одобренная сумма меньше размера вашего долга по текущей ипотеке. Здесь эксперты советуют либо привлечь созаемщиков для увеличения дохода, либо пробовать свои шансы на рефинансирование в других кредитных организациях.
Не стоит забывать и о самой процедуре переоформления кредита. При переходе в другой банк вам вновь придется пройти все этапы, начиная от подачи заявки и заканчивая регистрацией нового договора в Росреестре.
Залог успешного рефинансирования ипотеки – соблюдение всех условий, которые выставляет вам, как будущему заемщику новый банк-кредитор. Исходя из общей банковской практики, можно выделить следующие условия, обойти которые в 2019 году не получится:
- Одобрение заявки банком, т. е. если банковская организация, в которую вы подавали заявку, отказала вам в переоформлении ипотеки, то осуществить рефинансирование ипотеки в конкретной банковской организации вы уже не сможете.
- Сумма займа, одобренная у нового кредитора должна быть равна сумме вашего основного долга или выше. Справку об остатке задолженности по текущей ипотеке вы сможете запросить в своем банке.
- Получение одобрения о передаче накладной вновь избранному банку. Это значит, что все три стороны, участвующие в рефинансировании, должны дать свое согласие на сделку.
- Правильно оформленные документы. В обязательном порядке проследите за тем, чтобы вся необходимые документы для ипотеки была оформлена правильно. В противном случае, даже самая элементарная ошибка в слове или номере может сыграть с вами злую шутку. Сделка будет сорвана.
- Грамотный выбор нового банка и программы.
Рефинансирование ипотечного займа будет успешным и выгодным, если:
- Процентная ставка по новой ипотеке будет хотя бы на 1% ниже;
- Сумма основного долга превышает 1 млн рублей;
- На момент принятия решения о рефинансировании вам остается платить ипотеку более 10 лет.
4. Какие документы нужны для рефинансирования?
Для начала в отделении или на сайте вам предложат заполнить анкету-заявление, после чего сотрудник банка проконсультирует по необходимому пакету документов. По словам руководителя бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерины Синельниковой, сначала банк оценивает самого заёмщика, получив от него пакет документов по программе, а также кредитный договор и полный актуальный график платежей.
«В случае одобрения заемщика необходимо предоставить документы по объекту недвижимости, а также справку об остатке ссудной задолженности и отсутствии реструктуризаций по рефинансируемому кредиту и письмо о реквизитах счёта, с которого осуществляется погашение», — рассказывает Синельникова.
В необходимый пакет документов обычно входят:
- копия паспорта гражданина РФ.
Документы, подтверждающие доход:
- заверенная копия трудовой книжки/трудового договора/соглашения/контракта;
- справка о доходах за последние 12 месяцев по форме 2 НДФЛ или по форме банка.
Правоустанавливающие документы по объекту недвижимости, передаваемому в залог банку.
Документы по первичному кредиту:
- копия кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если заключались);
- справка об остатке задолженности;
- справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту;
- справка о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита.
Важное условие — отсутствие просрочек, задолженностей, непогашенных пеней и штрафов. Если таковые имеются, то их лучше погасить до подачи заявления на рефинансирование кредита в банк.
ТОП-17 банков для выгодного перекредитования ипотеки в 2019 году
Вам тяжело выплачивать ипотеку, взятую несколько лет назад, из-за очень высоких процентов по этому кредиту? Решить вашу проблему сможет только рефинансирование ипотеки. Данный банковский продукт представляет собой кредит на кредит, он является целевой ссудой, выдаваемой на погашение уже имеющейся ипотеки.
Представляем вам лучшие предложения банков, которые имеют один из наиболее выгодных процентов по рефинансированию ипотеки на 2019 год.
| Банк | Мин. ставка, % | Сумма, руб. | Срок, мес. | Возраст, лет |
|---|---|---|---|---|
| Транскапиталбанк | 8.7 | от 300 000 до 9 500 000 | от 12 до 300 | от 21 до 75 |
| Тинькофф Банк | 9.7 | от 500 000 до 100 000 000 | от 12 до 300 | от 18 до 64 |
| Связьбанк | 9.75 | от 400 000 до 30 000 000 | от 36 до 360 | от 21 до 65 |
| Открытие | 9.8 | от 500 000 до 30 000 000 | от 60 до 360 | от 18 до 65 |
| Альфа-Банк | 9.99 | от 1 000 000 до 50 000 000 | от 36 до 360 | от 21 до 70 |
| Райффайзенбанк | 9.99 | от 500 000 до 26 000 000 | от 12 до 360 | от 21 до 65 |
| ВТБ | 10.1 | до 30 000 000 | до 360 | от 21 |
| Банк Возрождение | 10.1 | от 300 000 до 30 000 000 | от 36 до 360 | от 21 до 65 |
| ЮниКредит Банк | 10.45 | от 250 000 до 30 000 000 | от 12 до 300 | от 21 до 65 |
| Зенит | 10.45 | от 300 000 до 25 000 000 | от 12 до 360 | от 22 до 65 |
| ДОМ.РФ | 10.5 | от 500 000 до 30 000 000 | от 36 до 360 | от 21 до 65 |
| Газпромбанк | 10.5 | от 500 000 до 45 000 000 | от 42 до 360 | от 20 до 65 |
| Россельхозбанк | 10.5 | от 100 000 до 20 000 000 | от 12 до 360 | от 21 до 65 |
| Ак Барс | 10.8 | от 500000 | от 12 до 300 | от 18 до 70 |
| Сбербанк | 10.9 | от 300 000 до 7 000 000 | от 12 до 360 | от 21 до 75 |
| Уралсиб | 10.9 | от 300 000 до 50 000 000 | от 36 до 360 | от 18 до 70 |
| ДельтаКредит | 11.5 | от 300 000 до 120 000 000 | от 12 до 300 | от 20 до 65 |
Более подробная информация о 5 популярных банках изложена в таблице ниже.
| Название банка | Требования к заемщику | Условия и особенности |
|---|---|---|
| «Сбербанк» | 1. Возраст будущего заемщика: не менее 21 года и не старше 75 лет. 2. Заемщик должен проработать на последнем месте работы более полугода. Общий непрерывный стаж за предыдущие 5 лет – не менее 12 мес. 3. Прописка в том субъекте РФ, где находится отделения банка. | * Процент: от 10,9%. * Не нужно согласие первого банка на передачу закладной. * Размер ипотеки: от 1 до 7 млн. рублей. * Период: до 30 лет. * Возможно объединение ипотеки и потребительского кредита. * Комиссии отсутствуют. |
| «ВТБ24» | 1. Возрастные рамки от 21 года до момента достижения пенсионного возраста. 2. Стандартные требования к рабочему стажу заемщика. 3. Данные о прописке не требуются | * Процент: от 10,1%. * Привилегии зарплатным клиентам. * Размер ипотеки: до 30 млн. рублей. * Период: до 30 лет. *Дополнительные бонусы от банка, которые можно обменивать на подарки. * Комиссии отсутствуют. |
| «Газпромбанк» | 1. Возрастные рамки от 20 до 65 лет. 2. 6 мес. непрерывного стажа на последнем месте трудоустройства. 3. Не менее 12 мес. непрерывного стажа за предыдущие 5 лет. 4. Гражданство РФ. | * Процент: от 10,5% (при условии оформления личного страхования). * Скидка 0,25% при рефинансировании от 2 млн. Для Москвы, СПБ и Ленинградской обл. – от 5 млн. * Размер ипотеки: от 500 тыс. до 45 млн. рублей. *Период: до 30 лет. * Комиссии отсутствуют. |
| «Тинькофф» | Заявку можно оставить на сайте. Для первичной заявки требуются только паспортные данные, контактный номер мобильного и e-mail. Далее сотрудники банка свяжутся с Вами и запросят всю необходимую информацию. | * Процент: от 9,7% * Размер ипотеки: до 100 млн. рублей * Период: до 25 лет. * Комиссии отсутствуют. *Возможность объединения ипотеки с другим кредитом либо возможность получить дополнительно сумму в кредит, например, на ремонт. |
| «ФК Открытие» | 1. Возраст: от 18 до 65 лет. 2. Не менее 3-х месяцев стажа на последнем месте трудоустройства. Не менее 12 мес. общего стажа за 5 лет. 3. Гражданство РФ. | * Процент: от 9,8% * Размер ипотеки: до 100 млн. рублей * Период: от 5 до 30 лет. * Комиссии за выдачу кредита по тарифам банка. * Комиссии за досрочное погашение отсутствуют. * При оплате единовременной комиссии происходит снижение процентной ставки на несколько пунктов. |
Нельзя со 100%-ой уверенностью сказать, что рефинансирование ипотеки – сделка, которая выгодна всем. В каждом конкретном случае нужен тщательный расчет ожидаемых расходов и полученной выгоды. Прежде чем переводить ипотеку в новый банк, досконально изучите выбранную вами программу и все условия. Порой, за низкий процент нужно заплатить довольно высокую цену. Но в умелых руках это довольно эффективный инструмент, за счет которого можно неплохо сэкономить.
5. Сколько это будет стоить?
Банк за рефинансирование комиссий не берёт. Однако дополнительные расходы все же могут возникнуть. Например, первичный банк-кредитор может взять деньги за каждую из необходимых справок. «Их стоимость каждый банк устанавливает самостоятельно, — рассказывает Антон Павлов. — В среднем каждая справка обойдётся в 1 тыс. рублей. В некоторых банках эти справки могут быть и бесплатными».
Также заёмщику может потребоваться оформить нотариально заверенное согласие супруга (если жильё приобреталось в браке) на проведение сделки, а также понадобятся услуги оценочной компании.
Средняя стоимость оформления первого документа составит в среднем 1500–2000 рублей. Услуги оценки будут стоить в районе 4 тыс. рублей.
Сделка обычно проходит один день. «После подписания кредитного договора заёмщику потребуется снять обременение с закладной и зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки в Регпалате», — рассказывает Павлов.
6. Есть ли ещё какие-то расходы?
К сожалению, да. Придётся снова оформлять страховку. Или ставка по кредиту вырастет. Например, в Сбербанке отказ от страхования жизни и здоровья заемщика увеличит ставку на 1 п.п, а в Абсолют банке при отказе от титульного и личного страхования — на 4 п.п. Однако если все страховки были оформлены при заключении договора с первым банком, то в страховой договор нужно будет только внести изменение — поменять выгодоприобретателя.
Также в период оформления нового кредитного договора (до погашения рефинансируемого ипотечного кредита) обычно действует повышенная процентная ставка ( 1–2 п.п). К счастью, этот период длится не больше месяца.
