Выделение доли в квартире в натуре

Правовые последствия выдела доли квартиры в натуре

Практика выдела в натуре из жилой площади отдельного дома достаточно распространена. С квартирой в этом плане ситуация несколько сложнее в связи с тем, что не всегда возможно реализовать одно из требований ко вновь организуемому помещению.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов, выделяемая часть жилой площади:

  • Должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры;
  • Иметь свой собственный вход;
  • Иметь отдельные коммуникации;
  • Должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Перед выделом доли в натуре необходимо узаконить осуществлённую перепланировку, если такая процедура имела место быть. В противном случае её результаты не будут приняты во внимание при выделе.

Если сторонам не удалось в процессе переговоров прийти к общему знаменателю, собственнику, желающему выделить долю в натуре, нужно обратиться в суд с исковым заявлением.

  • В данном заявлении содержится:
    • Полная информация о самом заявителе (паспортные данные, регистрация);
    • Полные сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, описание);
    • Правила пользования помещением и площадями общего пользования;
    • Техническое обоснование возможности выдела;
    • В случае необходимости – размер желаемой компенсации;
    • Мотивированная просьба о разрешении со стороны суда провести процедуру выдела.
  • Нужно предоставить в суд техпаспорт помещения;
  • Необходимо подготовить заключение эксперта о возможности выдела в таком помещении.

    Заказать его можно в БТИ или иной фирме, имеющей право осуществлять строительную экспертизу;

  • В комплект предоставляемой в суд документации также включить документы, подтверждающие право, квитанцию о внесении госпошлины, иные документы, подтверждающие право собственника на выдел.

Суд изучит полученную информацию, выслушает доводы сторон и вынесет решение.

При положительном решении для собственника, собирающегося «выделяться», ему нужно зарегистрировать возникшее право. Остальные сособственники пойдут регистрировать изменения в праве.

Недвижимость, которая находится в собственности двух и более лиц, эксплуатируется согласно правилам, установленным законом.  Нюансы распоряжения такими объектами изложены в Гражданском кодексе РФ. Отдельные особенности процедуры отображены в судебной практике.

Выделение доли в квартире в натуре

Общая собственность чаще всего возникает вследствие совместного строительства, покупки или получения помещения несколькими гражданами по договору дарения и в ряде других случаев. Она может быть:

  • долевой – каждый из владельцев имеет долю на квартиру;
  • совместной – у граждан нет четко определенных частей, имущество находится в их общей совместной собственности. Классический пример – жилое помещение, нажитое супругами во время брака.

Много споров возникает в отношении того, как определить долю в квартире, если собственность совместная. Согласно п.5 ст.244 ГК РФ, на основании соглашения участников может быть установлена долевая собственность на общее имущество. Объем правомочий по владению, пользованию и распоряжению общей жилплощадью напрямую связан с размерами частей, принадлежащим участникам. Этот момент нужно четко прописывать в соглашении.

Определение доли при общей совместной собственности при соблюдении установленных законом правил не вызовет трудностей. Одно из ключевых положений указано в п.1 ст.245 ГК РФ: если размер частей не определен, они считаются равными.

Определение порядка пользования позволяет закрепить за каждым владельцем пропорциональное его доле помещение. Размер их частей не меняется. Выделение доли одного из собственников не прекращает у остальных хозяев прав общего владения.

Выяснение порядка эксплуатации опять же сводится к соглашению между владельцами. Им может быть предоставлено право пользования изолированной или неизолированной комнатой в квартире. Проходное место целесообразно признать объектом общего пользования.

Задать вопрос юристу

Выделение долей в квартире в судебном порядке возможно в случае, если на имущество установлена общая совместная собственности. Чаще всего это собственность супругов на имущество, приобретенное в браке на имя одного из супругов. Но бывает потребность отсудить долю в квартире и у родителей.

Важно! В подобной ситуации выделение долей производится в порядке раздела совместного имущества супругов.

При наличии согласия обоих супругов достаточно соглашения о разделе имущества или брачного договора. Если один из супругов не согласен, то раздел производится в судебном порядке. Исковое заявление подается по общим правилам искового производства. В иске должен быть подтвержден доказательствами факт приобретения имущества в браке, факт состояния в браке в период приобретения имущества.

В иных случаях, когда на имущество не возникает общая совместная собственность в силу закона, выделение долей в судебном порядке невозможно, поскольку в подобном случае нарушается право собственника на распоряжение своим имуществом.

Доля в квартире может быть реальной или идеальной. Первый вариант — это право на одну или несколько конкретных комнат. Характерный пример — коммунальная квартира. Второй вариант выражается дробью (например, 1/2, 1/10 или 3/5 в праве собственности). Это не всегда соответствует одной из комнат. Право собственности закрепляется при регистрации недвижимости, но соотношение долей можно изменить.

Выдел доли в натуре бывает нужен, чтобы:

  • закрепить право собственности на конкретную часть недвижимости;
  • распорядиться своей долей без согласия остальных собственников;
  • продать большую неликвидную квартиру по частям;
  • удовлетворить требования кредиторов к одному из собственников, не затрагивая интересы остальных.

Статья 252 ГК РФ определяет правила выдела доли в натуре из общего имущества: если есть согласие собственников, они заключают соглашение. Если нет, вопрос решается в суде. Но с учётом норм, применяемых к недвижимости, на практике всё работает по-другому. Без согласия других собственников шанс на успех стремится к нулю, поэтому лучше рассмотреть альтернативные варианты.

Выдел доли в натуре требует большой подготовительной работы и материальных затрат. Если идти по пути переоборудования одной квартиры в несколько, прежде всего надо:

  1. Определиться, возможна ли перепланировка в конкретной квартире. Для этого надо обратиться за предварительной консультацией в БТИ или одну из проектных организаций.
  2. Заручиться согласием других собственников квартиры. Оно потребуется в письменном виде на нескольких этапах — от согласования перепланировки до регистрации прав. Придётся решить и финансовый вопрос — кто должен нести расходы на ремонт и бюрократические процедуры.
    Шаблон согласия на перепланировку

    Согласие на перепланировку совладельцы квартиры могут дать в простой письменной форме

  3. Согласовать перепланировку. Теоретически составить план можно и самостоятельно, но обычный человек вряд ли знаком с инженерными и санитарными нормами, которых придётся придерживаться. Поэтому обращаются в лицензированную проектную организацию. Услуги эти платные, цена будет зависеть от масштаба работ, меньше 15 000 такие проекты не обходятся. Далее с планом и остальными документами на квартиру идут в МФЦ. Правила согласования описаны в ст. 23 ЖК, займёт это до 45 дней.
    План квартиры после перепланировки

    Для согласования перепланировки нужно составить план и одобрить его в БТИ

  4. Отремонтировать квартиру по составленному плану.
  5. Зарегистрировать изменения в БТИ и Росреестре. В результате выдадут новый кадастровый паспорт на квартиру и выписку из ЕГРН о составе собственников.
    Кадастровый паспорт на квартиру

    После перепланировки на квартиру оформляется новый кадастровый паспорт

  6. Понять, как изменятся права собственников после выдела долей в натуре. Во-первых, надо учесть, чтобы они не были нарушены, иначе зарегистрировать новые права не получится. Во-вторых, далеко не всегда возможно выделить долю в натуре пропорционально процентным долям. Излишек или недостаток компенсируется деньгами.

Выдел реальной доли превращает один объект недвижимости в два и более. Со всеми вытекающими последствиями. Бывшее соотношение долей уже не играет никакой роли, право долевой собственности на всю квартиру прекращается.

Каждый собственник приобретает право распоряжаться своим жильём без оглядки на соседей — продавать, менять, дарить, оформлять залог, прописывать членов семьи. Он может поставить замок на свою часть и не пускать туда соседей. Но право пользоваться их территорией теряется.

Собственник несёт финансовую и правовую ответственность только за свою часть. Разделяются лицевые счета, коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Отдельно будут начисляться и пени, если кто-то просрочил оплату.

Когда из одной квартиры образуется две, получается два новых адреса. Если за ними закрепляются новые номера квартир, придётся переоформить регистрацию и все документы, где фигурирует адрес прописки.

Реальную возможность выделить долю в натуре имеют только те, кто сможет обустроить на месте одной большой квартиры несколько полноценных маленьких. А это подразумевает перепланировку, согласие других собственников и перерегистрацию прав. Долго, дорого и сложно. Но есть и альтернативные варианты — выкуп долей собственников или определение порядка пользования квартирой.

Что представляет из себя выдел в натуре

Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.

Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.

При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.

В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.

В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.

Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.

С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.

Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.

Выделение доли в квартире в натуре

Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.

Проблема выделения в натуре обычно поднимается в следующих ситуациях:

  • Необходимость продажи недвижимости или её части;
  • Желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью;
  • Желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке;
  • Необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

Выдел и раздел – это два различных юридических понятия.

При выделе в натуре соответствующей части квартиры остальная площадь остаётся в общей собственности у других участников.

В результате раздела имущества каждому из собственников передаётся отдельное определённое помещение.

В первой ситуации при этом право общей собственности утрачивается только тем субъектом, который выделил в натуре площадь, соответствующую его части. Остальные собственники по-прежнему владеют оставшейся площадью квартиры на праве общей собственности.

Если был произведён раздел имущества, то право общей собственности прекращается у всех участников.

В чём заключается выдел доли

Процесс выделения частей из общей собственности имеет много нюансов. Во владение одному из участников передается площадь, которая соответствует его доле. На практике оформить все быстро и без разногласий сторон удается далеко не всегда.

Фактическое разделение квартиры на две доли владельцы производят по общему согласию, которое желательно закрепить письменно. В противном случае сторонам приходится опять-таки обращаться в суд для решения спора.

В этом случае применяются сразу две отрасли права – гражданское и жилищное. Чтобы разобраться в ситуации, нужно учитывать её особенности. В этом поможет консультация юриста.

Компенсация стоимости

В соответствии с положениями ГК РФ, если не удаётся в натуре выделить часть жилой площади, точно соответствующую доле гражданина в общей собственности, последнему полагается денежная компенсация.

Если размер выделенной площади, наоборот, превышает установленный соотношением доли участника, то этот владелец компенсирует со своей стороны другим собственникам эту разницу.

Также закон устанавливает, что в случае, когда определение доли в реальности невозможно, то другие участники собственности должны выплатить ему соразмерную денежную компенсацию.

По договорённости, денежная выплата может быть заменена каким-либо другим эквивалентом.

Заменить выдел в натуре выплатами можно лишь с согласия владельца.

В ситуациях, когда полагающаяся владельцу часть слишком мала по размеру, или данный гражданин слабо заинтересован в реализации своих прав на имущество, или выдел доли в натуре невозможен, по решению суда другие собственники могут выплатить этому лицу компенсацию и без его на то согласия.

Выделение долей в квартире

Все вопросы, касающиеся определения размера выплат, решаются на основании выводов экспертов, профессионально занимающихся оценкой недвижимости.

Как выделить долю в натуре в праве общей долевой собственности на квартиру

Если размеры долей граждан, участвующих в общей собственности, не определены, выдел из такого имущества происходит после расчета размеров частей всех участников. По общему правилу, в квартире, находящейся в совместной собственности, доли между владельцами разделены поровну, если не достигнуты иные договоренности.

Порядок выдела доли в совместной собственности таков, как и в отношении квартиры, находящейся в долевом владении. Осуществляется операция на основании соглашения или судебного решения. Понятно, что второй вариант более затратный по деньгам и времени.

Даже если заинтересованное лицо обратится к юристу с вопросом, как выделить долю в квартире из совместной собственности супругов, он перечислит только три варианта действий:

  • брачный договор;
  • соглашение;
  • суд.

Раздел долгов можно оформить соглашением, если супруги договорились, что и каким образом делить. Они могут использовать разные варианты решения проблемы:

  • передать поровну каждому задолженность и собственность;
  • передать одному больше имущества и больше долгов;
  • определить доли в праве на недвижимость и соразмерно им сумму задолженности.

Если такой договоренности нет, не обойтись без помощи суда.

Кроме того, выделение супружеской доли в совместно нажитой квартире сопровождается необходимостью решать вопрос с кредитором. Семейный кодекс в полной мере не устанавливает порядок разделения долгов. В большинстве случаев договор, на основании которого возникает задолженность, оформляется только на одного супруга. Кредитор имеет все основания взыскать деньги именно с него независимо от того, находится лицо в браке или нет (п.1 ст.450 ГК РФ).

Выделение из общедолевой собственности квартиры производится на основании презумпции равенства (каждому из владельцев принадлежат одинаковые доли), но часто размеры долей обозначаются отдельно в соглашении или законе.

На выделение долей по совместному решению участников собственности может влиять вклад. Делают его при получении квартиры или в период её использования. Главное, чтобы вклад был внесен согласно правилам и обсуждался с остальными участниками.

Когда в натуральном виде невозможно выделение комнаты из общей долевой собственности, можно выплатить денежную компенсацию. К примеру, если площадь спальни больше причитающейся идеальной доли, остальные участники вправе требовать возмещения разницы деньгами. Это правило действует и в обратном порядке.

При разделе общей собственности учитываются как правовые, так и технические аспекты. Должна быть возможность не только передать изолированную часть квартиры, но и создать условия для проживания в ней – оборудовать санузел, например, и отдельный вход.  При отсутствии таких условий суд по требованию истца может определить порядок эксплуатации жилого объекта.

Неудивительно, что выделение доли в квартире в натуре на практике осуществляется редко. Обычно для этого нет технических условий, ведь создать в квартире для каждого собственника отдельный вход, туалет и кухню невозможно. Обычно в частную собственность переходят только комнаты, а помещения общего пользования остаются долевым имуществом.

Споры по поводу жилой недвижимости трудно выиграть без помощи специалиста. Юрист в деталях объяснит клиенту, как проходит процедура выдела доли.

Не всегда легко определить, кому какая часть жилья достанется. И все же достичь договоренности гораздо дешевле и быстрее, чем искать справедливости в суде.

В идеале доля должна соответствовать площади жилого помещения, а другие владельцы – не возражать, чтобы комната стала самостоятельным объектом недвижимости. Гораздо сложнее найти выход из ситуации, когда доли не соответствуют фактическим квадратным метрам.

Для закрепления соглашения заключается договор. В нём указываются:

  1. Юридически определенные доли каждого владельца имущества.
  2. Сведения об общей и жилой площади.
  3. Документы на квартиру – справка из БТИ.
  4. Свидетельства о собственности на жилье или отдельные доли, если они были определены ранее.
  5. Стоимость недвижимости (по желанию сторон).

При выделе частей жилого помещения следует помнить о правах несовершеннолетнего ребенка.

Получить более полное представление поможет образец соглашения о выделении долей в квартире.

Обращение в суд

Как упоминалось выше, если квартира неделима и нет технической возможности обеспечить изолированное помещение, денежная компенсация может удовлетворить интересы кого-то из собственников. Однако проблемы с выделом долей возникают не только из-за технических нюансов. Распространена ситуация, когда остальные собственники не желают идти навстречу инициатору выделения доли. Тогда можно добиться выдела в натуре через суд.

В первую очередь владельцу следует получить документ, который подтверждает возможность выделения доли. Для этого придется привлечь экспертов, можно обратиться в БТИ.

Иск составляется согласно нормам ГПК РФ (ст. 131, 132). В исковом заявлении нужно детально описать ситуацию:

  • какое помещение требуется выделить;
  • тип недвижимости;
  • размер долей участников.

Судебное решение является основанием для выделения доли.

Обратите внимание: в случае требования денежной компенсации в ходатайстве следует указать сумму и обосновать ее расчёт.

Соглашение о выделе

Решение проблемы с выделом доли в квартире в натуре возможно без участия суда в той ситуации, когда все иные участники общей собственности не возражают против проведения такой процедуры.

Зафиксировать все принятые договорённости можно путём составления единого документа – соглашения, которое должны подписать все собственники квартиры.

Основные требования к такому документу:

  • Совершение в письменном виде;
  • Необходима заверка нотариусом;
  • Документ подлежит госрегистрации органами Росреестра, так же как и изменение соотношения частей в имуществе всех участников.

Гражданский кодекс РФ предъявляет конкретные требования к разным типам договоров. В данном случае существенными условиями (т.е. без них документ будет признан недействительным) будут следующие:

  • Определение и чёткое описание предмета договора.

    Объект недвижимости, на основании приведённых в договоре характеристик, должен быть однозначно идентифицирован. В противном случае соглашение не будет признано заключённым;

  • Определение сторон сделки.

    Визировать соглашение должны все собственники описываемой недвижимости.

    В шапке указываются реквизиты всех сторон. Если речь идёт о физических лицах, то это – паспортные данные, сведения о проживании (регистрации);

  • Информация о существующих долях каждого из участников сделки и об их соотношении после заключения соглашения;
  • Реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов участников сделки.

    К первым относятся договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или иные документы, на основании которых субъект получил своё право.

    Ко второй группе относится свидетельство о праве собственности.

Дополнительно рекомендуется указать следующее:

  • Отсутствие взаимных материальных претензий сторон после подписания соглашения;
  • Возможность корректировки или редакции отдельных положений документа путём составления дополнительного соглашения, подписанного всеми собственниками недвижимости;
  • Правила пользования, содержания и ремонта площадей, остающихся в общей собственности;
  • Невозможность сторон отказаться в одностороннем порядке от выполнения условия договора;
  • Информации об имеющихся обременениях или их отсутствии;
  • Установленное время, в течение которого все участники данной сделки обязуются обратиться в Росреестр за регистрацией изменений;
  • Количество экземпляров. Их число определяется количеством сторон-участниц (каждой из них – по одному оригинальному экземпляру) плюс один для Росреестра.

Использование материнского капитала

Распространена ситуация, когда граждане приобретают жилье в кредит, а на погашение задолженности используют деньги материнского капитала. Поскольку в этом случае они обязаны выделить долю детей в помещении, Пенсионный фонд запрашивает нотариально заверенное обещание. Только обеспечив выполнение этого условия можно получить помощь от государства.

Однако порой выделение долей детям при ипотеке в Сбербанке или другой финансовой организации вызывает недовольство кредитора. В случае неуплаты долга банки продают залоговое имущество, чтобы компенсировать убытки. Но если доля в нем принадлежит несовершеннолетнему, кредитору приходится получать разрешение суда.

Чтобы решить проблему, родители могут на основании судебного решения обязать кредитора дать согласие на выделение доли несовершеннолетнему в ипотечной квартире.

Оформление выделенной доли

Госрегистрация права реализуется Росреестром в срок до десяти рабочих дней (если комплект документов в порядке).

Доли квартиры

В результате все собственники, подавшие заявление, получат свидетельства о праве собственности установленного образца.

Специалисту регистрационного органа предоставляются:

  • Заявления от всех участников сделки;
  • Паспорта заявителей;
  • Вступившее в силу решение суда о проведении выдела (2 экз.);
  • Чек об уплате госпошлины от заявителей – по желанию. Данный документ не является обязательным к предоставлению, т.к. сотрудники Росреестра могут самостоятельно проверить в специальной программе факт уплаты.

Привлечение специалистов

Вопрос выделения доли в натуре в квартире весьма поверхностно урегулирован со стороны действующего законодательства.

Нет конкретных требований по содержанию соглашения, поэтому человеку, не являющемуся юристом, будет достаточно тяжело составить его так, чтобы учесть интересы всех сторон и не допустить роковых ошибок.

Любые неточности и оплошности, совершенные во время сделок с недвижимостью, обычно вызывают такие последствия, которые можно исправлять годами и с огромными финансовыми затратами.

Помощь профессионального юриста в таких вопросах оправдана и необходима, т.к. позволит сэкономить массу нервов, времени и денег.

Реализация доли

Приоритетное право на покупку части жилого помещения имеют остальные совладельцы. В первую очередь нужно именно им в письменной форме предложить выкупить долю в квартире. Они должны принять решение в течение месяца.

Если сособственники отказываются от предложения или игнорируют его, продать долю можно любому лицу на тех же условиях, включая стоимость имущества (она не должна быть ниже).

Граждане, которые желают свою реализовать долю в помещении, часто сталкиваются с возражениями со стороны соседей. Выход из ситуации – судебное разбирательство.

Стоит также упомянуть, можно ли продать долю в квартире без выделения в натуре. На практике такое случается. Главное, чтобы часть помещения была четко определена, к примеру, 1/4 жилплощади.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector