Что такое апарт отель при покупке квартиры

Содержание

• 1 Сравнение апартаментов с квартирой
  • 1.1 Недостатки квартиры
  • 1.2 Управление домом
  • 1.3 Налог на имущество
  • 1.4 Ипотечная ставка
  • 1.5 Изъятие за долги
  • 1.6 Капитальный ремонт
• 2 Преимущества апартаментов
• 3 Коммунальные платежи
• 4 Можно ли прописаться в апартаментах?
• 5 Минусы апартаментов
• 6 4. Каков юридический статус апартаментов?
• 7 5. Есть ли разница в комфорте?
• 8 Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

Сравнение апартаментов с квартирой

poplasen/Fotolia

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше.

Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Налог на апартаменты: точный расчет

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог.

Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:

• структурная обособленность;
• соответствие СНИП и иным нормам;
• наличие доступа к помещениям общего пользования.

В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.

1. Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
2. Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
3. Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:

Покупая квартиру, каждый человек преследует собственные цели, вызванные наличием интереса. Условно, их можно поделить на несколько групп, размещаемых в порядке актуальности:

1. Проживание.
2. Инвестиции в недвижимость.

Это две главные цели, реализуемые при покупке квартиры.

Большинство россиян озадачено покупкой собственного жилья. Многие стремятся улучшить жилищные условия. Кроме того, квартира выступает объектом инвестирования. Реализуя задачи, инвестор может перепродать квартиру по более высокой цене, либо сдавать ее в аренду, получая прибыль.

Квартира – это жилое помещение, соответствующее законным требованиям. Об их содержании можно узнать из Постановления N 47 исполнительного органа власти. Это Правительство РФ, издавшее правовой акт. Требований много:

1. Дома, где располагаются квартиры, должны находиться в зонах с градостроительным зонированием.
2. Конструкции дома (несущие, ограждающие), входящие и не входящие в состав общего имущества, принадлежащего собственникам, должны быть исправными.
3. Квартира и общее имущество граждан обустраивается таким образом, чтобы предупредить риск травмирования жильцами, при входе и выходе из помещений, в процессе передвижения по ним.
4. Квартира обеспечивается инженерными системами, в которые включается электроосвещение, водоотведение, отопление, вентиляция.

Квартира отличается от апартаментов и имеет преимущества:

1. Регистрация: постоянная.
2. Помещение: имеет статус жилого.

Недостатки квартиры

Любое жилое помещение имеет свои недочеты. Они могут касаться планировки, а также иных характеристик. Например, это отсутствие балкона. Если собственник решит видоизменить внешний облик жилища, ему необходимо обратиться в уполномоченные органы за разрешением на проведение мероприятия.

Показатель	Квартира	Апартаменты
ипотечная ставка	8,6%	9,99%
налог	0,1-0,3%	0,5-2%
регистрация	постоянная	временная
применение льгот на приобретение недвижимости	да	нет
соблюдение требований СНИП при строительстве	да	нет
согласование переустройства помещения	да	нет
возможность имущественного вычета	да	нет

Ст. 17 ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение предназначается для проживания граждан.

В ст. 39 ЖК указано, что собственники обязаны содержать общее имущество, находящееся в доме многоквартирного типа. Размер финансового участия в этом процессе определяется долей в праве общей собственности на имущество.

Правила содержания установлены правовым актом российского Правительства. В частности, это Постановление N491 от 2018 года.

Управление домом

Статья 161 ЖК РФ дает возможность собственникам многоквартирных домов выбрать способ управления:

1. Самостоятельно, но если квартир в доме не более 30.
2. Создание кооператива (потребительского, жилищного).
3. Обращение к услугам управляющей организации.

Налог на имущество

Государство наделяет граждан обязанностью по выплате обязательного сбора за право владения имуществом. Юридически процесс регулируется гл. 30 НК РФ. Кроме того, N2003 -1 ФЗ от 1991 года. Налог относится к местным, поэтому регионы могут самостоятельно устанавливать порядок его уплаты. Объект налогообложения – это имущество, принадлежащее гражданам, а также физическим лицам.

В квартире гражданин имеет право зарегистрироваться постоянно, если он ее владелец или социальный наниматель. Собственник жилья может зарегистрировать в помещении другого человека на временной основе, на полгода, с согласия проживающих.

На вычет вправе рассчитывать официально трудоустроенные граждане, которые платят подоходный налог. Право на вычет они реализуют путем предоставления заявления на возврат налога, который был уплачен ранее, с суммы расходов на покупку квартиры. Но вычет может быть предоставлен не более чем с 2 млн. рублей.

По общему правилу, вычет предлагается один раз. Исключение – приобретение жилого помещения до 2001 года. Пути подачи заявления – заполнение декларации 3 НДФЛ.

Использование субсидий – одна из государственных программ, деньги, на которую выделяются из бюджета федерального уровня. Условия выдачи субсидий:

1. Единовременность: семья имеет право ею воспользоваться один раз.
2. Безвозмездность.
3. Ограничение в сроках: если человек не воспользовался правом на субсидию в течение 6 месяцев, она аннулируется.
4. Целевое назначение субсидий: на покупку дома, квартиры.

Это принципы, на которых предоставляются субсидии от государства в виде денежной помощи.

Собственник квартиры по желанию может видоизменить внешний облик жилища. Процесс представляет собой перенос инженерных сетей. В техническую документацию вносятся корректировки, которые согласовывают.

Ипотечная ставка

На приобретение жилья многие семьи берут ипотеку. Она имеет льготные и обычные условия: все зависит от категории заемщиков и их участия в государственных программах поддержки.

В среднем, ставка по ипотеке на квартиры составляет 8,6-10%. Предложений от банков много: желающие на специализированных ресурсах могут сравнить их и выбрать для себя лучшие условия по кредиту.

При строительстве домов многоквартирного типа соблюдаются требования ГОСТ СНИП 12-01-2004. Правила распространяются на строительство домов многоквартирного типа, на их реконструкцию, утилизацию старых зданий, на капитальный ремонт объектов строительства.

Правила и нормы СНИП представляют собой совокупность актов, которые носят технический и экономический, а также правовой характер. Они регламентируют процесс градостроительной деятельности, изысканий инженерно характера, строительного проектирования.

Это оплата услуг, которые предоставлены на содержание жилья и поддержания в нем условий, необходимых для нормальной жизни граждан. В платежный документ об оплате входят следующие услуги:

• снабжение водой;
• электричество;
• газоснабжение;
• отопление;
• содержание дома;
• осуществление капитального ремонта.

Собственникам жилых помещений, социальным нанимателям выдается квитанция. Она оплачивается раз в месяц.

Изъятие за долги

Если проживающие в квартире не платят за коммунальные услуги, к ним применяются санкции. И в этом отношении апартаменты от квартиры ни чем не отличаются. За услуги нужно платить.

Изъять квартиру у собственника сложно, даже если он не платит за коммунальные услуги. Это делается только через суд.

У социального нанимателя это сделать проще. Нужно расторгнуть договор социального найма на основании того, что наниматель не выполняет обязательств по уплате коммунальных платежей. Этот пункт зафиксирован в договоре в разделе прав и обязанностей сторон.

Капитальный ремонт

По ст. 189 ЖК РФ решение о том, чтобы в доме был проведен ремонт капитального назначения, принимают собственники квартир. Это они делают на общем собрании жильцов.

Преимущества апартаментов

• Инфраструктура – при строительстве апартаментов застройщик сразу продумывает инфраструктуру. К сожалению, квартиры не всегда могут этим похвастаться.
• Ремонт – они обычно отличаются роскошным ремонтом, выполненным с использованием самых современных тенденций и последних веяний моды. Обязательно – дизайнерский проект, свободная планировка и дорогостоящая техника.
• Гостиничные номера – по планировке и дизайнерскому решению апартаменты часто похожи на гостиничные номера премиум-класса. С этой целью их часто сдают в наем и нередко жильцу в такой недвижимости не приходится задумываться о смене белья, полотенец, уборке жилья. Всю хозяйственную часть на себя берет собственник апартаментов. В обычных квартирах такой услуги нет.

Такую недвижимость для постоянного проживания выбирают нестандартно мыслящие люди, которые любят, когда окружающее пространство соответствует их индивидуальности. Апартаменты подчеркивают высокий статус своего владельца.

Коммунальные платежи

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.

Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.

Можно ли прописаться в апартаментах?

Согласно практике, зарегистрироваться по месту жительства в апартаментах можно, но только если по документам предусмотрено назначение под гостиницу и только временно, сроком на 5 лет. Конечно, по истечении 5 лет можно еще раз прописаться и так бесконечное количество раз.

Если согласно кадастровому паспорту, иной технической документации, а главное – в единой базе Росреестра прописано назначение здания – торговый или офисный центр, а также если назначение самих апартаментов прямо указано под офисы, точки общепита или иные формы коммерческого использования, то прописаться в апартаментах нельзя, даже временно.

При прописке многое зависит от назначения здания:

• Если это гостиница (а их только 10-15% на рынке), то проблем с временной регистрацией быть не должно.
• Прописаться даже временно в апартаментах, расположенных в торгово-офисном здании, невозможно.

Однако покупатели такого жилья, как правило имеют другое жилье и знают о невозможности прописки и не задаются такими вопросами.

Минусы апартаментов

Несмотря на внешнюю роскошь и повышенный статус такой недвижимости, существуют и серьезные минусы апартаментов.

• Цена – повышенная стоимость по сравнению с обычным жильем. Цена на апартаменты будет на 10-20% выше. Но тут же стоит отметить, что многие застройщики начинают предлагать к продаже апартаменты попроще и тогда стоимость, наоборот, получается ниже, чем на квартиры.
• Налог – еще одним существенным недостатком является налог на имущество, который считается от кадастровой стоимости не жилья, а соответственно того здания, в котором находятся апартаменты. В основном налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости. Однако, если апартаменты находятся в составе офисного здания, то это как минимум 2% в год. А учитывая высокую кадастровую стоимость, ежегодная сумма получается весьма внушительной.
• Коммунальные услуги – тарифы по коммуналке для коммерческой недвижимости в разы выше.

Важно при приобретении такого жилья акцентировать внимание на площади помещения. Если в состав недвижимости включают придомовую территорию, места общего пользования, то собственник должен знать, что и налог будет рассчитываться со всей указанной площади

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет.

Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Сложная планировка квартиры

АИЖК будет выдавать ипотеку на апартаменты

В Омске построят первый апарт-отель

Можно ли апартаменты перевести в жилой фонд?

В настоящее время правовая практика еще не настолько обширна, чтобы однозначно ответить на этот вопрос. Да, такие прецеденты существуют. Важное условие – согласие всех собственников здания, ведь часто апартаменты считаются долевой собственностью.

В Москве известны случаи перевода многоэтажных зданий из апартаментов в назначение квартиры. Но здесь стоит обратить внимание на то, что юридически возможным перевод апартаментов в жилой фонд стал только благодаря судебному процессу и грамотному подходу юристов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Упрощенная процедура, без судебного разбирательства, пока не отработана на административном уровне. Приобретая апартаменты в собственность просто необходимо понимание этого нюанса.