Договор или соглашение об авансе при покупке квартиры: как его оформить, образец Закон и дом

Как составить договор аванса при покупке квартиры: 5 основных условий

Данный тип соглашения должен быть оформлен в письменном виде. Он будет считаться вступившим в силу с момента подписания его сторонами. В договоре необходимо отразить:

  • Сведения об объекте недвижимости (полный адрес).
  • Согласованная стоимость жилплощади.
  • Размер авансового платежа.
  • Срок внесения аванса.
  • Перечень лиц, прописанных на жилплощади и дата их выселения.
  • Сроки освобождения квартиры.
  • Банк, через который будет осуществляться платеж (не требуется, если производится оплата наличными).
  • Факт подтверждения оплаты (оформление расписки).
  • Последствия отказа от сделки для каждой из сторон.

Важно обратить особое внимание на следующие пункты соглашения:

  1. Размер платежа – учитывая, что сумма аванса не является фиксированной, необходимо сделать правильные расчеты. Они производятся на основании фактической стоимости жилья, поэтому размер авансового платежа определяется только после достижения согласия по цене квартиры.
  2. Порядок оплаты. Здесь нужно прописать, каким образом финансовые средства будут переданы контрагенту (открытие банковской ячейки, безналичный перевод или наличный расчет). Также важно уточнить срок, в который платеж должен поступить продавцу, а также требование о составлении расписки в получении денег.
  3. Ответственность за отказ от сделки. Здесь важно максимально подробно указать все санкции, которые будут налагаться на виновного. Данному пункту следует уделить пристальное внимание, потому что именно он будет являться основанием для разрешения конфликтов, в случае их возникновения.

Несоблюдение условий договора аванса приводит к необходимости уплаты штрафных санкций. Покупатель, отказываясь от сделки, получает переданный аванс обратно, но с удержанием штрафной суммы.

А продавец, несмотря на то, что он не выплачивает двойную сумму полученных денег, как при задатке, также должен оплатить неустойку.  Размер штрафных санкций определяется только договором, поэтому данный пункт должен быть расписан максимально подробно.

Важно учитывать, что отказ от заключения основной сделки после внесения авансового платежа, должен быть обоснованным.

  • «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, другая сторона может обратиться с требованием заключения договора в принудительном порядке в случае одностороннего прекращения соглашения.

Кроме того, меры ответственности за отказ от купли-продажи регулируются самим договором и определяются контрагентами. Как правило, это штрафные санкции, размер которых определяется, исходя из стоимости объекта сделки.

Самые частые причины срыва сделки это семейные обстоятельства. Учитывая, что на продажу должен дать согласие супруг, он может в любой момент передумать. Болезнь, непредвиденные финансовые обстоятельства и появление в семье иждивенца являются самыми распространенными причинами отказа от подписания договора.

Каждый случай отказа рассматривается индивидуально, если стороны не могут прийти к соглашению, а авансовый платеж уже произведен, вопрос решается в судебном порядке.

Таким образом, договор аванса имеет много нюансов, которые должны быть учтены при его оформлении. Грамотное составление соглашения минимизирует возникновения различных рисков.

Очень часто заключению сделки купли-продажи квартиры предшествует оформление договора аванса. Договор аванса при покупке квартиры может понадобиться, например, если желания покупателя и продавца сошлись, и они не желают больше тратить время на поиски новой недвижимости.

После заключения договора аванса и перечисления авансовой суммы на счет продавца (или выплате наличными), продавец перестает показывать квартиру потенциальным покупателям.

Итак, аванс представляет собой частичную предоплату, которая обычно составляет не больше 10% от цены на квартиру. Сумма аванса передается от покупателя к продавцу недвижимости до заключения сделки купли-продажи. Часть суммы от стоимости квартиры выплачивается после заключения договора купли-продажи, если иные условия сделки не предусмотрены договором.

Договор или соглашение об авансе при покупке квартиры: как его оформить, образец Закон и дом

Понятие аванса в отношении к купле-продаже недвижимости упоминается лишь в 380 статье ГК РФ, которая посвящена задатку.

Кому вносить аванс при покупке квартиры

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

Важный момент! Перед тем, как вносить аванс за квартиру, нам следует убедиться в том, что эта квартира действительно принадлежит Продавцу, и его право собственности на нее зарегистрировано государством. Для этого нам заранее нужно заказать Выписку из реестра ЕГРН (что это такое – см. по ссылке).

Эту Выписку из ЕГРН можно заказать как на сайте Росреестра, так и на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

И только сверив данные паспорта и Выписки из ЕГРН, и убедившись, что перед нами действительно владелец нужной нам квартиры, можно подписывать с Продавцом Договор об авансе и передавать ему деньги.

Если по данным ЕГРН мы видим, что собственников квартиры двое или несколько, то принимать аванс и подписывать договор должны они все. Возможен вариант, когда все собственники выдают доверенность одному (например, главе семейства), и тогда он один может принимать деньги и подписывать авансовое соглашение от имени всех владельцев квартиры.

На практике бывает, что квартиру продает риэлтор от имени Продавца, и пытается принять сумму аванса на свое имя или на имя агентства недвижимости. Можно ли ему отдавать деньги? Можно. Но тогда помимо данных о владельце, нам еще нужно убедиться, что этот владелец действительно поручил этому риэлтору или агентству продажу своей квартиры.

В этом случае Договор аванса за квартиру мы будем подписывать с агентом. Смотрим его паспортные данные, фиксируем их в договоре, и оставляем себе копию агентского договора с собственником (как основание передачи аванса постороннему лицу).

Правда, вряд ли агентство недвижимости готово будет взять на себя хоть какую-то финансовую ответственность в случае срыва сделки по вине Продавца или по вине самого агентства. Максимум, мы можем рассчитывать на возврат суммы нашего аванса. В то время как в договоре непосредственно с Продавцом мы можем резонно предусмотреть штрафные санкции за срыв сделки по его вине.

Неисполнение авансового соглашения при покупке квартиры

В законодательстве не закреплено отдельное понятие аванса. В вопросах купли-продажи оно упоминается только в разделе, посвященном задатку.

  • «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ)».

Как и задаток, аванс является формой предварительного расчета, но между данными понятиями есть существенные различия. Так, если заключен договор о задатке, то:

  • Покупатель, внесший предварительный платеж, не получает его обратно.
  • Продавец, отказываясь от сделки, должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.

В отличие от него, соглашение об авансе предполагает, что:

  • У покупателя есть возможность получить обратно свои деньги.
  • Продавец не возвращает деньги в двойном размере.

Таким образом, как для покупателя, так и для продавца, более выгодным является договор аванса.

отличие задатка от аванса

г. Новосибирск                                      27 сентября 2018 г.

Мы, нижеподписавшиеся,

Реутова Анна Егоровна, 07 января 1979 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 15 18 номер 498756, выдан 10.01.2011 г. Отделом УФМС России по Алтайскому краю в Советском районе г. Новосибирска, адрес регистрации: Россия, Новосибирская область, г. Бердск, ул. Писарева, д. 17, кв. 61, именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

Нестеров Павел Степанович, 21 мая 1984 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 49 79 номер 598756, выдан 17.06.2005 г. ТОМ Центрального района г. Рязани, адрес регистрации: Россия, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Дзержинского, д. 37, кв. 100, именуемый далее «Покупатель», с другой стороны,

а вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 487, 549 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. Покупатель передает Продавцу, а Продавец принимает в свою собственность денежные средства в качестве аванса по предстоящему договору купли-продажи квартиры № 41 (кадастровый номер 43:2456387:9376:3123, адрес местонахождения: г. Новосибирск, ул. Дзержинского, д. 48, общей площадью 49 кв. м) в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) руб.
  2. Стороны обязуются в течение срока настоящего Соглашения заключить договор купли-продажи квартиры № 41 с кадастровым номером 43:2456387:9376:3123, общей площадью 49 кв. м, расположенной на 6 этаже 9-этажного кирпичного дома, находящегося по адресу: г. Новосибирск, ул. Дзержинского, д. 48, по цене 3 700 000 (три миллиона семьсот тысяч) руб.
  3. Аванс передается Покупателем Продавцу в момент подписания настоящего Соглашения.
  4. Соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до 15 октября 2018 года.
  5. В случае, если основной договор купли-продажи не заключен по вине Продавца, Продавец возвращает Покупателю сумму аванса. На указанную сумму подлежат начислению проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса РФ, со дня заключения настоящего Соглашения и до дня возврата аванса.
  6. Настоящее Соглашение составлено в 2 аутентичных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
  7. Реквизиты и подписи Сторон:

Реутова А.Е.

Нестеров П.С.       

Если основной договор купли-продажи жилья не заключается, авансовое соглашение составляется в письменной форме. Если денежные средства передаются третьим лицом, необходима доверенность на подписание документов. Документ должен быть составлен и подписан сторонами сделки, либо представителями при подтверждении полномочий.

Как вносить аванс за квартиру?

Помимо факта передачи денежных средств (укажите момент передачи – до, в момент подписания, после заключения) в качестве аванса, его размера, опишите индивидуальные признаки квартиры. Это местоположение, площадь, кадастровый номер, иное (из свидетельства о праве собственности или выписки). Имеет смысл достигнуть договоренности о дате заключения основного договора.

Авансовым соглашением может быть установлена договорная неустойка. Если не указать иной порядок, по общему правилу начисляется она с того момента, когда должна быть передана квартира или заключен основной договор. Размер санкции может быть также изменен соглашением.

Когда Покупатель уклоняется от исполнения договоренности, Продавец может:

  • приостановить исполнение своего обязательства
  • отказать от заключения основного договора или передать квартиру (направив уведомление о расторжении договора) и требовать возмещения убытков.

Подача искового заявления в суд по вопросам исполнения авансового соглашения при покупке квартиры будет целесообразной только в том случае, когда истец исполнил свое обязательство.

До оформления сделки по покупке квартиры покупатель выплачивает продавцу часть ее стоимости авансом. Это делается в качестве гарантии. При передаче денег  заключается соглашение и оформляется договор аванса при покупке квартиры. Он страхует покупателя от появления другого более щедрого клиента, а продавца от срыва сделки.

Аванс представляет собой частичную предоплату, составляющую небольшой процент от полной стоимости недвижимости (от 10% и более). Деньги передаются продавцу еще до финального оформления сделки. В законодательстве нет четкого понятия аванса. Упоминание о нем есть только в 380-й статье ГК РФ.

Между авансом и задатком существует большая разница, хотя сфера применения довольно похожая. Существенным отличием является ответственность сторон при нарушении условий.

Задаток полностью обеспечивает выполнение стороной условий соглашения. В случае выбора между задатком или авансом при покупке квартиры стоит выбирать первый. Уровень ответственности по нему выше.

А разорвавший предварительное соглашение продавец обязан возместить двойную сумму задатка.

Понесшая убытки сторона имеет право на полное их возмещение. Регулирование этого вопроса регламентировано положениями ст. 328 и 487ГК РФ.

Преимущественное отличие аванса заключается именно в менее жестких последствиях  при расторжении договора. В случае отказа от исполнения обязательств аванс возвращается в полном объеме.

Заключение договора аванса за недвижимость возможно только в письменном виде. Документ подписывается после обсуждения сторонами всех условий. Обязательные пункты договора:

  • Сумма аванса. Рассчитывается исходя из стоимости квартиры. В законодательстве не установлены правила о размере аванса, поэтому стороны оговаривают этот вопрос самостоятельно.
  • Варианты уплаты. Указывается способ передачи – наличными или безналично через банк.
  • Ответственность за нарушения условий соглашения, в том числе и при аннулировании соглашения.
  • Срок действия договора.
  • Разрешение споров.

Риэлторы при подписании соглашения об авансе пользуются типовым договором, его и можно взять за основу, вписав свои данные.

Образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Договор детализирует условия сделки, но об уплате аванса он не свидетельствует. Для этого оформляется еще один документ — расписка в получении аванса на квартиру.  Именно она удостоверяет фактическую передачу денег.

Специальный бланк для нее не нужен – достаточно листа бумаги и ручки. Рукописное оформление говорит и о не поддельности – все оформлено и подписано рукой покупателя.

Скачать образец

Расписку о получении аванса за квартиру составляют в тех случаях, когда средства передаются наличными из рук в руки при свидетелях.

Перечисление денег на банковский счет оформления расписки не требует, так как переводы в банке можно легко отследить, получив нужные выписки.

Аванс при покупке квартиры используется довольно часто. Чтобы не стать очередной жертвой мошенничества следует хорошо подготовиться: грамотно составить договор, написать при свидетелях расписку. Эти простые шаги оградят от возможных неприятностей.

Покупка квартира – сделка, требующая внимательного и ответственного подхода. Каждый шаг, каждый этап должен осуществляется на основании норм действующего законодательства.

Исключением не является обязательство заключения авансового договора.

Что это такое и для чего так необходим этот документ? Рассмотрим возникающие вопросы прямо сейчас.

Что такое?

Авансовый договор – соглашение между продавцом и покупателем, касающееся внесения аванса.

Договор или соглашение об авансе при покупке квартиры: как его оформить, образец Закон и дом

В нем определяются:

  • объект договора (им выступает объект недвижимости);
  • дата внесения части средств;
  • их сумма.

В отдельной части указываются обязательства сторон, при нарушении которых этот размер может быть увеличен или не возвращен обратно.

К составлению договора важно подойти ответственно, иначе он может использоваться в нежелательных целях.

Зачем нужен?

Аванс при покупке квартиры является особенной гарантийной формой, определяющей серьезность намерений покупателя. Она выступает гарантом того, что сделка состоится.

Однако для избежания возможных неприятных последствий, например, мошенничества, заключается договор аванса. Следовательно, документ позволяет минимизировать возможные риски.

Отличие от задатка

Нередко происходит спутывание понятий «задаток» и «аванс». В чем состоят их различия? Четкого определения последнего термина законодатель не дает.

Сформировавшаяся система правовых отношений урегулировала его, как частичная предоплата. Аванс не обязывает стороны выполнять требования, указанные в договоре.

Он может быть разорван, хотя стороны и понесут материальную ответственность.

В практической деятельности широкое распространение получил аванс, поскольку в его договор могут быть включены дополнительные условия.

Оформление сделки

Авансовый договор заключается, если при покупке квартиры необходимо внесение аванса.

Как показывает статистика, к этому способу обеспечения надежности сделки прибегают практические все покупатели и продавцы.

Срок аванса за квартиру

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет зависеть от готовности квартиры к продаже (готов ли весь пакет документов), от времени поиска альтернативной квартиры для Продавца (если сделка альтернативная), и от времени, необходимом Покупателю для проверки документов (как объекта – квартиры, так и субъекта – Продавца).

Торопиться здесь Покупателю не стоит. Меньше двух недель на сбор и проверку документов, обычно, не берут. Разумно будет внести аванс на срок с некоторым запасом времени – например, на месяц. А если сделка альтернативная, то может быть и полтора-два месяца. Этого времени достаточно и для сбора всего пакета документов Продавцом, и для их проверки Покупателем, и для контрольной консультации с юристом по поводу собранных документов.

Если сделка альтернативная, то перед внесением аванса за квартиру нам нужно убедиться, что намерения Продавца о покупке себе альтернативной квартиры соответствуют рынку. Иначе в процессе подготовки сделки может оказаться, что Продавец не сможет подобрать себе «альтернативу» в заданные сроки или уложиться в желаемую цену, и сделка тогда развалится.

Хорошо, если Продавец на момент внесения аванса предварительно уже подобрал себе вариант «альтернативы» (возможно даже – не один).

Сумма аванса за квартиру

«Маловато будет!» – может заявить Продавец, пересчитывая наши деньги. «В самый раз!» – даем мы уверенный ответ, и объясняем Продавцу, что сам факт предоплатыимеет большее значение, чем ее сумма.

Сумма аванса при покупке квартиры, вообще-то, может быть любой. Но на практике она, обычно, не превышает 1-2% от стоимости квартиры, либо выбирают примерно сопоставимую круглую сумму, например, 50 или 100 тыс. руб. (суммы для рынка типового жилья Москвы). Торг здесь вполне уместен.

○ Оформление договора аванса.

Соглашение об авансе заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В тексте документа нужно указать:

  1. Основные права и обязанности участников сделки. Со стороны продавца – это право получения финансовых средств в счет основной суммы стоимости и обязанность не продавать квартиру иному лицу после принятия аванса. Со стороны покупателя – право гарантии на получение жилья после предоплаты и обязательство внести остаток в полном объеме в установленный договором срок.
  2. Ответственность устанавливается по согласованию сторон, в результате которого формируется размер штрафных санкций в случае срыва основной сделки.
  3. Размер аванса определяется на основании согласованности стоимости квартиры и составляет не более 1-2% от итоговой цены.
  4. Способ внесения аванса решается контрагентами при взаимном согласии. В случае наличного платежа, оформление расписки является крайне желательно мерой защиты от возможной неблагонадежности продавца.
  5. Предмет договора должен быть указан со всеми идентифицирующими признаками, чтобы в случае появления разногласий и обращения в суд, по тексту соглашения было понятно, о какой именно недвижимости идет речь.

○ Способ внесения денежных средств.

Деньги могут быть внесены:

  • Наличными.
  • Безналичным переводом.

В случае первого варианта обязательным является составление расписки. Она пишется от руки получателем финансовых средств и подписывается сторонами.

Если аванс перечисляется безналичным платежом, доказательством оплаты выступает банковская выписка, дополнительных документов не требуется.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector