Случаи возникновения залога в силу закона

Случаи возникновения залога в силу закона

При возникновении легальной ипотеки появляются определенные залоговые и имущественные обязанности. Есть большое количество ситуаций, когда могут возникать данные обстоятельства – это и приобретение квартиры, отдельного дома, земельного участка и подобных объектов исключительно с привлечением заемных средств банка. То же относится и к строительству недвижимости, если оно производится на деньги, выделенные кредитной организацией.

Залог в силу закона на недвижимость распространяется только на жилье, которое принадлежит физическим или юридическим лицам. Что касается государственного и муниципального жилища, то оно не может участвовать в ипотеке. Важно понимать, что часть жилой квартиры или дома тоже может выступать залогом, но только, если это будет изолированное помещение, предназначенное для проживания.

Продажа в кредит

Как уже было отмечено, ипотека – это ссуда, которая выдается гражданину для покупки недвижимого имущества, причем здесь покупаемое жилье выступает непосредственным обеспечением, что отдельно прописывается в договоре. Кредитор на время выплат по задолженности приобретает право на недвижимость, хотя залогодатель жилья имеет право проживать там.

При заключении договора ренты тоже возникает ипотека в силу закона, когда получатель ренты осуществляет передачу своего жилища в собственность другому лицу, который является плательщиком ренты (все это оформляется у нотариуса). Для понимания можно привести пример: человек передает свою квартиру гражданину, который обязуется ухаживать и обеспечивать его всем необходимым до смерти.

Явным примером является покупка строящегося жилья в кредит. По сути, объект пока не возведен, однако кредитополучатель как дольщик имеет право на него, поскольку внес первоначальный взнос. Остальные деньги он занимает у кредитной организации, но для получения ипотеки банк требует обеспечение. Однако поскольку что объект еще не зарегистрирован, он не может выступать гарантией. По этой причине оформляется залог имущественных прав, а впоследствии он заменяется на построенное жилье.

Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

  1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
  2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
  3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).

Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует. Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях.

Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

ипотека в силу
возникновение предметом залога может стать регистрация:
1 – когда
2 – по заявлению кого
госпошлина за регистрацию
закона автоматически без согласия сторон кредитуемая квартира 1) одновременно с государственной регистрацией права собственности
2) может быть осуществлена на основании заявления одной из сторон сделки (залогодержателя, залогодателя, нотариуса)
не взимается
договора при составлении отдельного договора кредитуемая или любая другая квартира, находящаяся в собственности заемщика 1) после регистрации договора купли-продажи, на основании отдельного договора ипотеки
2) осуществляется строго на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя
взимается

Оформление законной ипотеки

Для оформления можно прибегнуть к услугам ипотечного брокера, а можно сделать все самостоятельно. Для начала нужно обратиться к кредитной организации, чтобы уточнить, на какую сумму можно рассчитывать. После можно приступать к поиску подходящего варианта. Затем нужно заключить предварительное соглашение с продавцом и предоставить необходимый пакет документов на рассмотрение кредитной организации.

Передав все бумаги, придется ожидать решения, поскольку все бумаги будут тщательно проверяться. При положительном исходе ситуации можно будет подписать договор купли-продажи, где обязательно указывается, что недвижимость приобретается частично за кредитные средства. После этого будет произведена регистрация ипотеки и права собственности на жилье, а продавец сможет получить свои деньги.

Регистрация ипотеки в силу закона

Регистрация легальной ипотеки производится без взимания государственной пошлины. Кроме этого, нет необходимости писать совместное заявление. Госрегистрация закрепляет за ссудополучателем определенные имущественные права собственности, что обязательно фиксируется в Росреестре. Важным моментом является и то, что регистрация договора происходит одновременно с регистрацией права собственности. Датой оформления считается день, когда была произведена запись в реестр прав на ликвидное недвижимое имущество.

Какое имущество может выступать предметом ипотеки

  • земельные участки;
  • здания, предприятия, строящиеся объекты, квартиры, дома, коттеджи, гаражи и т.д.;
  • земельные участки вместе с объектами;
  • права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями.

Требования к заемщику

Всегда существует вероятность, что заемщик ипотечного кредита не сможет вернуть долг, и причины тому могут быть разными. Для того чтобы избежать этого, необходима качественная проверка платежеспособности просителя. Для этого проводится андеррайтинг, или простыми словами, оценка возможностей гражданина обслуживать выданный ему ипотечный кредит. Таким способом определяется сумма займа, срок его предоставления, процентная ставка и другие существенные критерии.

  • Character – репутация;
  • Capacity – уровень финансового наполнения;
  • Capital – наличие собственного капитала (первоначальный взнос);
  • Collateral – достаточность дохода;
  • Conditions – экономические условия на момент кредитования.

Коэффициент

Расшифровка

Описание

П/Д

платеж/доход

отношение платежей по кредиту к доходу за обозначенный период

О/Д

обязательства/доход

отношение расходов заемщика по ипотечным обязательствам к общему доходу, который идет в учет

К/З

кредит/залог

соотношение суммы займа к стоимости кредитуемого объекта

К/Л

кредит/ликвидационная стоимость

соотношение суммы кредита к минимальной стоимости, за которую можно реализовать залоговое имущество

П/Д = не более 40%

О/Д = не более 60%

К/З = в пределах 30–90%

У большинства кредитных организаций установлены собственные показатели, поэтому нет точных значений. В зависимости от региона, размера средней заработной платы по субъекту и прочих обстоятельств данные коэффициенты могут колебаться.

Случаи возникновения залога в силу закона

Если гражданин планирует воспользоваться жилищной ссудой, он должен соответствовать определенным параметрам. Банк сразу обращает внимание на положительную кредитную историю, поскольку выдаваемая ссуда велика, а заимодавец заинтересован в ее возврате. Стаж на последнем месте работы должен быть минимум 6 месяцев, а возраст клиента – 21–65 лет. Сразу стоит оговориться, что приведенные параметры имеют усредненные значения, ведь каждый банк вправе предъявлять собственные требования.

Особенности ипотечного кредитования

В разных государствах свои особенности ипотечного кредита. В зависимости от законодательной базы и сложившейся практики формируется собственная модель жилищного кредитования. В России, например, отличительными чертами является использование материнского капитала или военная ипотека. Кроме этого, складывающаяся экономическая ситуация и риски ипотеки тоже накладывают свои особенности – ставки, предлагаемые отечественными банками, чуть ли не в 10 раз больше, нежели за границей.

Американская система начала свое формирование более ста лет назад. Основная идея ее состоит в том, что при приобретении недвижимости, а это в основном купля-продажа на вторичном рынке, недостающую сумму предоставляет ипотечный банк. Он затем перепродает долг ипотечному агентству, которое выпускает ценные бумаги, реализуемые впоследствии на фондовом рынке. Выплатами по ним являются средства, возвращенные заемщиком.

В Европе, да и многих развивающихся странах, принята за основу немецкая модель жилищного кредитования. Суть ее заключается в том, что клиент открывает счет в банке, куда производит отчисления, пока они не достигнут определенного уровня. Как правило, это порядка половины стоимости приобретаемого жилья.

Для граждан, которые приобретают объекты недвижимости посредством кредитования, согласно российскому законодательству предусмотрен налоговый вычет. Если говорить простыми словами, это возврат части уплаченного подоходного налога. Сумма имеет определенные ограничения в зависимости от цены купленной квартиры (не более 2 млн рублей). На сегодня максимально возможная сумма возврата составляет 260000 р.

Условия ипотеки по закону

В различных финансовых учреждениях условия предоставления жилищных займов имеют как общие черты, так и некоторые отличия. Обязательным условием для всех кредиторов является страхование объекта недвижимости, что не противоречит законодательству, подтверждение дохода ссудополучателя и независимая оценка недвижимого имущества. Все остальные параметры могут варьироваться.­

В зависимости от того, в какую сумму был оценен объект, банк предоставляет клиенту заем. Как правило, от ссудополучателя требуется самостоятельно внести определенную сумму. Этот показатель зависит исключительно от самого кредитора, но преимущественно он составляет не менее 10% от стоимости жилья. Иногда банк финансирует и 100%-ную стоимость, но такие программы существуют по договоренности со строительными компаниями, которые являются партнерами ссудодателя.

Процентная ставка

Как уже было отмечено, процентная ставка, предлагаемая российскими банками, оставляет желать лучшего. Она напрямую зависит от уровня инфляции по стране и ключевой ставки Центробанка. В настоящее время ее показатель сложился на уровне 10–12% годовых, хотя у некоторых ссудодателей можно встретить и иные цифры.

Для выплаты долга применяют два вида расчета платежей. При дифференцированном методе тело займа разбивается на одинаковые части, а проценты начисляются на остаток задолженности. Выгоден такой способ погашения, если клиент берет целевой кредит на небольшую сумму и непродолжительный период, поскольку на первоначальном этапе платежи по ссуде очень высокие. Величина аннуитетного платежа вычисляется по определенной формуле. В результате взимаются равные суммы на протяжении всего периода заимствования.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector