Сколько лет должно пройти

Содержание

• 1 Продажа единственного жилья
• 2 Через сколько можно продать квартиру без налога?
• 3 Как продать квартиру до окончания сроков минимального владения?
• 4 Как продать квартиру в новостройке без налога
• 5 Как продать подаренную или унаследованную квартиру

Продажа единственного жилья

комната, квартира, дом, таунхаус  или доля в указанных объектах.

Важно помнить!

Единственное жилье, находящееся в совместной собственности супругов, можно  продать через 3 года только в случае, если оно является единственным для обоих супругов.

Проверка будет проводиться по состоянию на дату реализации.

Исключение!

Если у собственника имеется ещё одна квартира (в единоличной, совместной или долевой собственности), но она была приобретена не ранее, чем за  90 дней до продажи текущей квартиры, то текущая квартира подходит под правило единственного жилья.  

Например, супруги Ивановы в январе 2020 г. приобрели трёхкомнатную квартиру, а в конце февраля 2020 г. продали двухкомнатную квартиру. На момент регистрации последней сделки в Росреестре в их собственности числилось  2 объекта жилой недвижимости.

Но т. к. новая квартира была приобретена в срок, не превышающий 90 дней «назад» от даты реализации старой квартиры, то срок минимального владения для целей налогообложения составит 3 года. В данном случае НДФЛ начисляться не будет.

Дополнительно!

В случае продажи дома с земельным участком минимальный период владения  в 3 года распространяется и на участок земли. Но только в том случае, если дом был единственным жильём для продавца(-цов).

Вот несколько способов:

• После истечения минимального срока владения;
• Если стоимость квартиры по договору продажи будет не более 1 млн. рублей при том, что ее кадастровая стоимость не превышает 1 млн. 428 т.р.

Снизить налог можно следующим образом:

• В договоре купли-продажи зафиксировать цену на уровне не выше, чем 70% от кадастра применить стандартный вычет на уровне 1 млн. руб.

Также, смотрите варианты №3 и  №4, описанные выше.

Купленный объект недвижимости допускается продавать сразу после регистрации прав собственности. Главное – что у продавца есть возможность оплатить налог. Обычно это крупная сумма средств, поэтому иногда продавать жилье незадолго после его приобретения нецелесообразно.

При продаже жилья человек должен сдать налоговую декларацию в отделение ФНС по месту проживания, а также заплатить налог 13% с полученной прибыли. Для того чтобы рассчитать доход, необходимо вычесть из текущей стоимости жилья расходы на ее покупку. Остаток суммы – это и есть доход человека.

Минимальный срок – это период времени, по истечении которого можно продавать жилье без оплаты НДФЛ и заполнения декларации. Когда собственник продает недвижимость до истечения этого срока, ему придется оплатить налог в полном объеме.

В 2019 году действуют следующие периоды времени:

• 3 года – когда объект приобрели до 2016 года;
• 5 лет – когда объект приобрели после 1 января 2016 года;
• 3 года – когда объект получен в ходе приватизации, по наследству от близкого человека, на основе договора ренты;
• 3 года – когда было получено любое движимое имущество (к примеру, автомобиль).

Для того чтобы воспользоваться минимальным периодом 3-летним периодом владения в 2020 году, необходимо соблюдать нижеперечисленные условия.

1. Продается жилое помещение. К нежилым объектам (например, к офисным помещениям) поправки не относятся.
2. Продаваемое жилье – единственное у продавца: у него больше нет ни личной, не совместной супружеской собственности. Если у продавца более 1 объекта недвижимости, то наименьший период владения по-прежнему составляет 5 лет. Но если, к примеру, у продавца есть второе жилье, которое было приобретено за 3 месяца до продажи налогооблагаемого объекта, то минимальный период владения – 3 года. Уполномоченные органы располагают информацией о дате проведения регистрационных действий.
3. Если дом продается вместе с участком, то на земельный надел тоже распространяются условия о минимальном сроке в 3 года. Главное, чтобы это был тот участок, на котором расположен единственный дом продавца.

Необходимо учитывать и следующие нюансы:

• если собственность получена в ходе судебного разбирательства, то период исчисляется с момента вступления в силу постановления;
• при договоре ЖСК срок начинает исчисляться при соблюдении 2 требований: выплата паевого взноса, подписание акта приема-передачи.

Если продается объект, купленный после 1 января 2016 года, то при продаже необходимо ориентироваться на кадастровую стоимость.

При этом налогоплательщик вправе перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При приобретении жилья физлица могут претендовать на возврат налога. Сумма выплаты – до 260 тысяч рублей. Сумма на вычет – до 2 млн рублей. На эту сумму налогоплательщик вправе снизить размер налога, который необходимо заплатить за продажу жилья.

Есть возможность уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального периода или избавиться от данных финансовых обязательств. Потребуется только подать декларацию – а налог может и не начисляться.

При продаже жилья допускается воспользоваться имущественным вычетом. Право на вычет не зависит от периода владения объектом, от текущих поправок в законодательстве.

Есть следующие виды вычета.

1. Фактические расходы на покупку объекта. Сумма затраченных средств подтверждается банковскими квитанциями, расписками, договором купли-продажи. Этот вариант подходит для тех, кто приобретал жилье за собственные средства и имеет на руках доказательственные документы.
2. Второй вычет – без подтверждения расходов. Если их при покупке недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Сумма – 1 млн рублей или пропорционально доле. Можно уменьшить на эту сумму размер налогооблагаемой базы. Потребуется только отразить соответствующие суммы в декларации – никаких дополнительных справок и бумаг предоставлять не нужно. Этот вариант подходит для тех, кто получил квартиру по наследству или дарственной (или не сохранил на руках доказательственные документы).

Когда стоимость проданного объекта не превышает 1 млн рублей, рекомендуется присмотреться к имущественному вычету.

Нерезиденты оплачивают налог в размере 13% (раньше им приходилось платить 30% НДФЛ). Однако возможность пользоваться имущественными вычетами им уже не предоставляется. Придется платить налог в установленном законом размере.

Этот документ выступит подтверждением того факта, что у продавца есть законные основания не перечислять налоговые взносы. Если не направить декларацию в установленные российским законодательством сроки, то представители ФНС могут наложить на продавца штраф.

Если человек уклоняется от финансовых обязательств, то его ожидает административная ответственность в виде штрафных санкций. Размер штрафа – 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц невыплаты средств. Размер – минимум 1000 рублей и максимум 30%. Если человек отказывается оплачивать налог, то сумма штрафа – 20% от размера НДФЛ.

Предполагается, что снятие ограничения в 5 лет поспособствует повышению спроса на рынке недвижимости. Главное – соблюдать указанные выше требования.

• Без налога жилье, доставшееся после смерти наследодателя, можно продать по истечении 3-летнего периода. Это же относится к недвижимости, которая получена через приватизацию или по дарственной от близкого человека.
• Срок начинает исчисляться с даты ухода из жизни наследодателя. Дата вступления в наследственные права или регистрации прав собственности уже не учитывается.
• Если супруг – наследник жилья почившего мужа/жены, причем квартира приобретена в браке, то период начинает исчисляться с момента покупки квартиры почившим. Если собственник доли в жилье – наследник другой доли, то период начинает исчисляться с даты регистрации прав на первую долю.

Итак, продать объект недвижимости без налоговых платежей можно по нескольким основаниям. Потребуется только выждать минимальный период владения, воспользоваться налоговым вычетом либо обоснованием расходов. При отсутствии декларации и невыплате налогов нарушителя ожидают штрафы и пени.

Становясь собственником имущества, гражданин получает право распоряжаться им по своему усмотрению. Единственное ограничение заключается в том, что своими действиями владелец не должен нарушать права третьих лиц.

Можно ли продать квартиру сразу после ее покупки? Да, законодательство не ставит никаких временных ограничений. Однако владельцу недвижимости следует помнить, что доход, полученный от продажи, облагается налогом в размере 13% от 70% кадастровой стоимости квартиры.

Необходимость уплаты подоходного налога ограничена во времени. Государство предусмотрело льготу для граждан, которые являются собственниками имущества на протяжении длительного периода — они освобождаются от налога. Поскольку сумма НДФЛ довольно велика, то большинство владельцев недвижимости интересуется, когда можно оформить сделку купли-продажи и не потерять при этом деньги.

Какой промежуток времени перед продажей квартира должна быть в собственности? Это зависит от того, кем являлся предыдущий владелец:

• 3 года, если имущество получено от близкого родственника;
• 5 лет, если имущество получено от дальнего родственника или постороннего человека.

Через сколько можно продать квартиру без налога?

Продать квартиру без налога – через сколько лет это возможно? Min срок владения составляет  от 3 до 5 лет – зависит от того, каким именно способом вы получили продаваемую кв-ру в собственность ( 217.1 НК РФ).

*Близкие родственники, супруги, родители и дети, в т. ч. усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Пример.

Сидоров купил дом в феврале 2017 г. за 5 млн. руб., а в феврале 2021 г. его продал за 5,5 млн. руб.

Т. к. он владел ещё и квартирой, то он должен заплатить НДФЛ в размере 65 тыс.руб. (13% от прибыли в 500 тыс.руб.). Для таких сделок минимальный период владения составляет 5 лет.

Если бы дом был единственным жилым имуществом, то его можно было бы продавать без налога уже с февраля 2020 года, т.к. min срок владения составлял бы уже 3 года.

Исключения:

• Наследство.  В этом случае право владения исчисляется со дня смерти наследодателя. При этом, если:

А) супруг наследует квартиру умершего супруга, приобретенную в браке, то срок исчисляется с момента приобретения квартиры первым (умершим) супругом;

Б) если собственник доли в кв-ре наследует другую долю, то срок исчисляется с даты регистрации прав на свою (первоначальную) долю.

• ЖСК (договор паенакопления) – срок исчисляется с момента выполнения двух условий:

А) полная выплата паевого взноса;

Б) подписание акта приема-передачи;

• Собственность установлена в судебном порядке – с даты вступления в силу решения суда;
• Реновация – в min срок засчитывается срок владения прежним жильем;
• Покупка кв-ры по долям – с момента покупки 1-ой доли.

Как продать квартиру до окончания сроков минимального владения?

Налога не будет, если продать жилье по стоимости, не превышающей  расходы на его приобретение.

Расходами считаются:

• стоимость, уплаченная вами при покупке данного жилья;
• подтвержденные затраты на строительство дома стоимость земли;
• %, уплаченные по жилищному кредиту на данную кв-ру (!);
• при «долевке» – черновая отделка.

Нет дохода – нет налога. Продавцу следует подготовить декларацию и документально подтвердить суммы купли-продажи.

Можно ли умышленно занизить цену квартиры в договоре, чтобы уменьшить прибыль и, следовательно,  налог? Теоретически да, но в ограниченных пределах.

Подвох кадастровой стоимости.

Цена объектов, приобретённых после 01.01.2016 г., высчитывается налоговиками с двух позиций:

• исходя из цены указанной в договоре, либо
• 70% от кадастровой стоимости объекта (она теперь приближена к рыночной).

Для расчёта налога берётся больший показатель. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра.

Пример

Вы купили, а потом продали квартиру за одинаковую сумму – 1,3 млн рублей. Налогов быть не должно. Однако!

Налоговики установили, что кадастровая стоимость объекта составляет 2,6 млн. руб. Именно этот показатель и возьмут для расчета налога, а точнее 70% от 2,6 млн. рублей.

Расчет: 2 600 000 * 70% = 1 820 000 рублей – это реальная цена квартиры (так будет считать налоговая).

Из 1 820 000 рублей вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру, т. е. 1,3 млн рублей. Остается 520 тыс.руб. – это ваш доход. С него удержат 13%, т. е. 520 т. р. * 13%= 67 600 рублей.

Таким образом, занизить цену в договоре возможно, но не более чем до 70% от кадастровой стоимости. Чаще всего это делают, когда:

• расходы на приобретение квартиры сильно ниже, чем цена текущей продажи;
• расходов на приобретение жилья не было вообще (наследство, дарение);

Например. Гр-н Иванов купил квартиру за 1 млн. руб., а продает за 2 млн. руб. При этом  кадастровая и рыночная стоимость квартиры совпадают друг с другом и составляют 2 000 000 рублей.

Допустим, в  первом случае, гр-н Иванов указал в договоре продаже min стоимость – 70% от кадастра, т. е. 1,4 млн. руб. Из этой цены вычтут расходы на приобретение, и налог составит (1,4 млн – 1 млн) * 13% = 52 000.  Формально налоговики не смогут предъявить никаких претензий.

Во втором случае, гр-н Иванов указал в договоре полную стоимость – 2 млн. Тогда налог составит 130 тыс. руб. Расчет: (2 млн. – 1 млн.)*13%= 130 т. р.

Отметим несколько негативных последствий второго варианта.

• Занижение цены незаконно с точки зрения НК. Это уход от налогов.

Конечно, уличить гражданина в таком незаконном поведении практически невозможно, но мы обязаны вас об этом предупредить.

• Не все покупатели согласятся на занижение цены в договоре купли-продажи. Особенно если у них ипотека.
• По закону покупатель должен отдать ровно те деньги, которые указаны в договоре. Если он случайно «забудет» отдать оставшуюся сумму, то взыскать их по суду будет практически невозможно.

Идем далее, как продать квартиру без налога, если не было расходов?

Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости на 1 млн. руб. без всяких расходных документов.

Налог будет начислен не на всю сумму продажи, а за минусом 1 млн. руб.  Он не избавит от налога, но позволит его снизить.

Пример.  

Вы получили квартиру по наследству  и продали ее за 1,5 млн. руб. Расходов на приобретение нет. Из 1,5 млн. руб. вычитается 1 млн., а 13% удерживаются с оставшихся 500 тыс. руб.

Для реализации данного вычета необходимо сдать декларацию 3-НДФЛ и в ней указать все свои права на имущественные вычеты.

Исходя из правил данного вычета, сделки менее 1 млн рублей вообще не попадают под налог. До внедрения кадастровой оценки россияне «уходили» от налогов именно так – ставя фиктивную цену менее 1 млн. руб.

Теперь же «провернуть» сделку ниже 1 млн руб возможно только если кадастровая оценка объекта не превышает 1 млн. 428 тыс рублей, поскольку 70% от этой суммы составит 999 600 руб.

Как продать квартиру без уплаты налога, если вычета в 1 млн. недостаточно?

Если у квартиры несколько собственников, то возможность применить вычет, равный 1 млн. руб., есть у каждого из них. Но есть серьезные нюансы.

Продать кв-ру нужно отдельными договорами, т. е. на продажу каждой доли – отдельный договор. Сделка будет проходить у нотариуса. Покупатель может быть один и тот же.

Если все доли продаются разом (по одному договору), то налоговый вычет 1 млн. руб. делится на всех собственников.

Вот что нужно иметь в виду:

• Распределить доли можно договором дарения (через УФРС);
• Если перед продажей подарите доли НЕ БЛИЗКИМ РОДСТВЕНИИКАМ, а сторонним людям, то они могут попасть на налог просто за факт получения подарка – 13% от стоимости «подарка»;
• Если выделите доли на своих детей, то перед реальной продажей стороннему покупателю потребуется разрешение органов опеки на продажу долей несовершеннолетних детей;
• Отчуждение долей в пользу стороннего покупателя будет проходить через нотариуса. Это расходы. В среднем 7 т.р. 0,5% от стоимости каждой доли за каждый договор.

Если вы не только продали, но и купили другую квартиру, примените   налоговый взаимозачет, лимит  2 млн. руб. О чем речь?

• При покупке жилья гражданин вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры, но не более чем с 2 млн. рублей (итоговая сумма возврата 260 т.р.);
• При продаже жилья гражданин должен уплатить 13%;

В итоге, сначала вы продали квартиру и должны заплатить НДФЛ. Затем купили квартиру и можете вернуть НДФЛ обратно. Получается «взаимозачет». Вот его основные условия:

• Квартиры должны быть куплены-проданы в одном календарном году;
• Гражданин ранее в своей жизни не исчерпал лимит по возврату НДФЛ – 13% от 2 млн. руб.;
• При взаимозачете не нужно уплачивать, а затем возвращать налог. Нужно только правильно подготовить и сдать декларации;
• Хронологический порядок сделок не важен: вы можете сначала купить новую кв-ру, а потом продать старую и наоборот.

Как продать квартиру в новостройке без налога

Если право собственности в новостройке уже зарегистрировано, то правила те же, что и с обычными квартирами.

Исключение одно – в расходы на приобретение кв-ры можно включить затраты на внутреннюю отделку (ремонт; пп.5 п.3 ст.220 НК РФ):

1. приобретение отделочных материалов;
2. работы по отделке разработка проектно-сметной документации на отделочные работы;

Если право собственности еще не зарегистрировано, то купля-продажа осуществляется путем переуступки прав по ДДУ. Правила начисления налога те же, покажете доход – начислят 13%.

Но есть и особенности:

• У строящегося (не введенного в эксплуатацию) дома еще нет кадастровой оценки. Вы сами решаете, какую цену ставить в договоре.
• Начало течения срока минимального владения начнется только после регистрации права собственности на жилой объект в УФРС (не путать с регистрацией ДДУ).

Как продать подаренную или унаследованную квартиру

Порядок действий тот же, что и после приватизации.

Особенности:

• Минимальный срок владения при наследстве исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права новым собственником. Это плюс, если намерены продавать квартиру исключительно после истечения min сроков владения.
• При упоминании договора дарения авторы статьи подразумевают сделку между близкими родственниками. Дарственная между дальними родственниками или чужими людьми будет иметь свои особенности. В частности, сначала налог будет начислен за сам факт получения подарка. Второй налог может быть начислен уже за факт продажи.

Таким образом, продать квартиру без налога в 2020 году можно по целому ряду оснований. Главное, выдержать минимальный срок владения, либо применить налоговый вычет или обоснование расходов.

Просмотры: 3 528