Оценка права аренды земельного участка и оценка стоимости аренды земли

Содержание

• 1 Особенности оценки права аренды
• 2 Стоимость услуг
• 3 Цели оценки
• 4 1. Назначение рекомендаций
• 5 Методы оценки
• 6 2. Термины и определения
• 7 Необходимые документы
• 8 Отчет об оценке
• 9 Преимущества ООО “Гильдия независимых консультантов”

Особенности оценки права аренды

37.1.1. Для оценки стоимости права аренды
арендатора земли за определенный период
времени, можно использовать следующее
выражение:
,
гдеVa- стоимость выгод
за период времениТ(стоимость права
аренды);T– срок
аренды;R– чистый
операционный доход от земли; е-
ставка дисконтирования.

Требуется оценить право долгосрочной
аренды пастбища. Земельный участок в
2 га передан администрацией района в
аренду на 49 лет для использования в
качестве пастбища. Ставка арендной
платы, установленная администрацией–
274,18 руб./га/год. Остаточный срок пользования
– 47 лет. Доход от пастбищ по молоку
составляет 7038 руб./га. Рыночная стоимость
пастбища, рассчитанная методом
капитализации земельной ренты составляет
7038: 0,11 = 63981,8 руб./га.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Расчет право долгосрочной аренды
пастбища проводится исходя из возможных
сценариев дальнейшего использования
земли после окончания срока аренды.

Сценарий 1.После окончания срока
договор продлен не будет.
Стоимость
права аренды определяется капитализацией
земельной ренты за 47 лет.

Стоимость права аренды ==
61034 руб./га.

Сценарий 2. После окончания срока
аренды договор будет продлен. Арендные
платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется
как разница между рыночной стоимостью
земельного участка на праве собственности
и земельными платежами, дающими
возможность использовать землю на праве
аренды за бесконечный период времени
(капитализированной стоимостью
фактической арендной платы).

Стоимость права аренды =
= 61490 руб./га.

Сценарий 3.После окончания срока
аренды земля будет выкуплена по цене
2000 руб./га.

Цена выкупа – 2000 руб./га.

= 2475 руб./га.

Стоимость выкупа после 47 лет аренды ==13 руб./га.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Стоимость права аренды = 63982 – 2475 – 13 =
61492 руб./га.

Далее следует согласование результатов,
полученных тремя способами. Можно взять
среднее из трех значений или один
результат, который получен для наиболее
реалистичного сценария развития событий.

Среднее значение: (61034 61490 61492) : 3 = 61339
руб./га.

Допустим, в качестве итогового значения
принята средняя величина. Тогда стоимость
права аренды 2 га пастбищ га 47 лет =
61339×2=122678 руб./га.

37.1.2. Рыночная стоимость права аренды
может быть рассчитана посредством
капитализации арендных платежей за
землю, если данные платежи определены
из условий рыночных сделок.

37.1.3. Если в расчетах капитализированной
стоимости арендных платежей используются
ставки, не соответствующие рыночным,
например, ставки установленные
муниципалитетом, то в этом случае
определяется стоимость прав собственника
или арендодателя (в данном случае
муниципалитета) на земельный участок
при его текущем использовании. То есть
данная величина не будет являться
рыночной стоимостью права аренды
земельного участка.

37.2.2. Под фригольдом понимается абсолютное
право собственности, при условии
соблюдения ограничений, установленных
только государством. Согласно МСО
«стоимость фригольда или сдаваемого в
аренду поместья обычно рассматривается
как сумма приведенной стоимости ожидаемых
чистых доходов, которые должны быть
получены в рамках аренды плюс приведенная
стоимость ожидаемой стоимости имущества,
когда пользование и владение переходят
обратно к арендодателю»17.

37.2.3. Из этого определения следует, что
право аренды арендодателя (государства,
муниципалитета)определяется
текущей стоимостью доходов от заключенного
договора аренды земельного участка,
которые определяются размером арендной
платы, установленной договором, и
потенциальным доходом от продажи
земельного участка или права заключения
договора его аренды после окончания
срока действующего договора.

37.2.4. Отсюда стоимость права арендодателя
земельного участка, сданного в аренду,
может быть определена следующим образом.

1. Если последующая продажа земли в
собственность разрешена, то рыночная
стоимость такого права определяется
как:
,
гдеVА-
стоимость права аренды арендодателя
(стоимость фригольда или стоимость
земельного участка, обремененного
договором аренды);Pi– арендная плата, установленная в
договоре аренды,T-
срок аренды,VM– рыночная стоимость земли в момент
оценки,e- ставка
дисконтирования.

тыс. руб.

Годы	Арендные платежи	Рыночная стоимость земли, не обремененной договором аренды	Ставка дисконтирования	Фактор дисконтирования	Текущая стоимость
1	100	–	10%	0,909	90,9
2	120	–	10%	0,862	103,44
3	130	–	10%	0,751	97,63
Итого					291,97
3		10 000	10%	0,751	7510
Итого					7801,97
Стоимость земельного участка, обремененного договором аренды (стоимость права аренды арендодателя)					7801,97

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

2. Если последующая продажа земли в
собственность не разрешена, но возможна
продажа права аренды:
,
где:VPА– рыночная стоимость продажи права
аренды. В случае, когда арендные платежи
являются постоянной величинойPi=P=const, можно
применить выражение:.

Срок аренды – 49 лет, ставка платы,
установленная в договоре аренды – $
40 000/га, рыночная стоимость права
заключения договора аренды – $10 000 000/га,
ставка дисконтирования 10%.

Отсюда стоимость права аренды арендодателя
(собственника земельного участка) равна:
= $489 956.

Если срок аренды 5 лет, то эта величина
составит:
=
$6 360 844.

37.2.5. Из приведенных выражений следует,
что стоимость права аренды арендодателя
не совпадает с рыночной стоимостью
права собственности, если платежи
вносятся по фиксированным ставкам, как
это сейчас в основном и происходит с
земельными участками, находящимися в
государственной и муниципальной
собственности, с отсрочкой выкупа земли
(права аренды).

37.2.6. Отсюда также следует, что право
аренды арендодателя тем меньше, чем на
более отдаленный период отнесены
выплаты по выкупу земельного участка
или права аренды арендатором при условии,
что арендная плата меньше рыночной. То
есть, происходит обесценивание будущих
поступлений из-за влияния фактора
дисконтирования, также как это происходит
при оценке других природных ресурсов,
приносящих доход в отдаленной перспективе.

37.2.7. Аналогично можно определять
стоимость иных частичных прав на землю
– права бессрочного пользования,
пожизненного наследуемого владения.

Оценка права аренды земельного участка или нежилого помещения проводится не только в бизнес-отношениях, но может понадобиться и при наследовании имущества.

Нотариус, который занимается вопросом оформления наследства, должен опираться на установленную стоимость земельного участка или нежилого помещения при оформлении госпошлины. Согласно законодательству размер госпошлины определяется на основе очереди и государственной кадастровой стоимости недвижимости.

Также процедура имеет особенности в сфере сельского хозяйства. Чтобы предоставить землю в аренду для сельскохозяйственных работ, необходимо установить первоначальную цену — государственную кадастровую стоимость, а далее учитывать следующие факторы:

• рыночную стоимость надела земли;
• предыдущие результаты торгов на данный земельный участок;
• затраты на оценку;
• размер земельного налога;
• анализ валовой продукции в рублях с полученной прибыли и другое.

Высококвалифицированные оценщики ООО «Гильдия независимых консультантов» проведут комплексную оценку права аренды, учитывая вышеперечисленные пункты, и предоставят заключение, соответствующее требованиям законодательства и гражданско-правовых отношений.

Стоимость услуг

Услуга оценки прав аренды:	Срок подготовки отчета, дней	Стоимость услуг, руб
	5-7	от 8000
Нежилого и жилого помещения	5-7	от 6000

• Скидки постоянным клиентам и при крупных заказах.
• Предлагаем партнерскую программу для физических и юридических лиц.
• Бесплатная доставка отчетов при заказе от 20 000 рублей.

Цели оценки

https://www.youtube.com/watch?v=https:3MMiMcxz8Ww

Оценка аренды земли или нежилого помещения необходима владельцам имущества, если  они планируют сдать его в аренду и получать прибыль. Также арендодатель может оформить договор с последующим выкупом земли или помещения и тогда необходимо произвести оценку рыночной стоимости прав аренды. Кроме вышеописанных случаев, оценка необходима:

• при сделках купли-продажи, где объектом сделки выступает строение или предприятие, находящегося на участке с наличием права аренды;
• при запросе кредитов в банке, когда имущество выступает залогом возврата кредита;
• для налоговых органов
• планировании инвестиционных операций.

1. Назначение рекомендаций

– при эколого-экономической оценке
системы государственной экологической
экспертизы, эффективности проведения
государственной экологической экспертизы;

– при оценке общественной эффективности
инвестиционных проектов в части учета
экологических и связанных с ними
социальных эффектов;

– при экономической оценке воздействия
хозяйственной и иной деятельности на
окружающую среду;

– при разработке вариантов предпроектной,
в том числе прединвестиционной, и
проектной документации, обосновывающей
планируемую хозяйственную и иную
деятельность;

– в иных случаях, связанных с экономическим
анализом воздействия на окружающую
среду и с экономической оценкой
социальных, экономических и иных
последствий данного воздействия.

Методы оценки

При проведении экспертизы права аренды земли или нежилого помещения используют различные методы оценки исходя из целей и условий арендодателя и арендатора:

• Метод остатка применяется, если арендодатель/арендатор планируют улучшать объект, вводя новшества и затрачивая дополнительные средства, что впоследствии повлечет получение дополнительной прибыли от арендуемых площадей.
• Метод капитализации применяется при планировании хозяйственной и коммерческой деятельности на земельном участке или в нежилом помещении, основан на подсчете получения прибыли при использовании объекта оценки. Метод капитализации схож с методом остатка, но не подразумевает дополнительных вложений в инновации недвижимости.
• Метод выделения применяется при наличии построек на арендуемых площадях — исследуется аналогичное имущество, производится сравнение стоимости построек и определяются различия объектов недвижимого имущества, проводится сравнительный анализ других аспектов арендуемых помещений или земли.
• Метод распределения схож с методом выделения, но при нем не производится оценка стоимости построек и сравнительный анализ с другими аналогичными объектами недвижимости.
• Метод сравнения продаж используется в случае развитого рынка конкурентоспособных предложений по аренде в месте расположения объекта оценки.  Метод основан на сравнении стоимости аренды аналогичных видов недвижимого имущества.
• Метод предполагаемого использования основан на расчете доходов от определенного вида деятельности с использованием арендуемой недвижимости. Разница в оценке состоит, например, если на земельном участке расположены постройки, которые можно сдать в коммерческую аренду, или же площади можно использовать только в сельскохозяйственных целях.

2. Термины и определения

Инвестиционный
проект
– обоснование экономической целесообразности,
объема и сроков осуществления капитальных
вложений, в том числе необходимая
проектно – сметная документация,
разработанная в соответствии с
законодательством Российской Федерации
и утвержденными в установленном порядке
стандартами (нормами и правилами), а
также описание практических действий
по осуществлению инвестиций (бизнес –
план) – см.

Эффективность проекта намечаемой
хозяйственной деятельности (далее –
эффективность проекта) – категория,
отражающая соответствие проекта, целям
и интересам его участников, в том числе
общества в целом.

Эколого-экономическая эффективность
проекта – показатель, характеризующий
соотношение общих экономических выгод
и потерь от проекта, включая внешние
экологические эффекты, и связанные с
ними социальные и экономические
последствия, затрагивающие интересы
населения и будущих поколений в результате
реализации данного проекта.

 Оценка воздействия на окружающую
среду(ОВОС) – вид деятельности по
выявлению, анализу и учету прямых,
косвенных и иных последствий воздействия
на окружающую среду планируемой
хозяйственной и иной деятельности в
целях принятия решения о возможности
или невозможности ее осуществления.

Экологические затраты (издержки) и
выгоды- внешние и внутренние для
инвестора, предприятия, организации
экологические эффекты, выражающиеся
в непреднамеренных отрицательных или
положительных последствиях реализации
проектов для окружающей среды и населения;
результат воздействия одного экономического
субъекта на другие, не учитываемый в
условиях сделок на рынке и не включенные
в цену товара.

К экологическим затратам
относятся внешние эффекты (экономические
и внеэкономические последствия,
возникающие во внешней среде при
производстве товаров и услуг, но не
отраженные в рыночных ценах последних).
К экологическим затратам также могут
относиться затраты на осуществление
природоохранных мероприятий. К
экологическим выгодам относятся
возникновение общественных благ,
увеличение продуктивности природных
ресурсов, снижение загрязнения и др.

Общая экономическая ценность природных
благ и окружающей среды– стоимостная
оценка природных благ, учитывающая в
стоимостном выражении ценность природных
благ, рынки которых в настоящий момент
времени отсутствуют или не развиты.

Необходимые документы

Для проведения качественной и быстрой оценки права аренды земельного участка или нежилого помещения в Москве специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» нуждаются в предоставлении следующего пакета документов (копий) от заказчика:

• паспорт объекта или геодезический план земельного участка;
• свидетельство о назначении нежилого помещения или категории земельного участка, которое выдается при оформлении прав аренды/собственности;
• приложение к свидетельству о назначении нежилого помещения или категории земельного надела, в котором обозначены виды разрешенной деятельности с использованием объекта оценки;
• справка или свидетельство о наличии ограничений на земельном участке или в нежилом помещении, например, наличие телекоммуникационных и газовых линий на арендуемых площадях. Документ можно запросить в соответствующем государственном органе;
• выписки, подтверждающие арендную ставку или оплаченный земельный налог;
• при наличии — договор аренды недвижимости.

Отчет об оценке

Специалисты ООО «Гильдия независимых консультантов» по итогам проведения оценки подготовят отчет, который имеет юридическую силу в арбитражном суде и других государственных инстанциях.

Стандартный отчет включает в себя следующие разделы:

• фиксированные данные оцениваемого имущества;
• цель проведения оценки;
• указание величины оценки — кадастровая или рыночная стоимость;
• перечисление используемых методов оценки;
• стоимость изученных объектов на основе проверки;
• проверенные оценщиками данные объектов оценки;
• правомочия арендатора и сроки аренды (на основании данных государственных служб и самого владельца);
• подсчитанный размер арендной платы;
• общая ситуация с рынком недвижимости в данной местности;
• перечисление оснований для получения права аренды и другое.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Клиент может сформировать дополнительные требования к отчету, а также проследить за всеми этапами проверки на основании изложенных в отчете данных.

Преимущества ООО “Гильдия независимых консультантов”

• Высококвалифицированные оценщики и юристы, члены саморегулируемых организаций, прошедшие требуемую законодательством аттестацию.
• Мы проведем оценку и установим все виды стоимости недвижимого имущества — кадастровую, рыночную, инвестиционную, ликвидационную и другие.
• Мы обеспечим индивидуальный подход к решению запросов каждого клиента и проведем бесплатные консультации в процессе оценки недвижимости.
• Цены на услуги оценки приятно удивят клиентов, ведь мы предлагаем цены на нижней границе среднерыночных.
• Специалисты компании проводят более 200 оценок рыночной стоимости объектов ежегодно.