Регистрация перехода права собственности на земельный участок

Понятие перехода права на земельный участок. Юридические факты, с которыми связан переход права

Земельный участок входит в перечень объектов недвижимого имущества, определенный статьей 130 Гражданского кодекса РФ. Поэтому в отношении участка земли применяются все правила, предусмотренные законодательством для оформления перехода прав на недвижимость.

Статья 131 Гражданского кодекса РФ регламентирует, что вещные права на недвижимые вещи (в том числе, и на земельный участок) подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С 01 января 2017 года вместо ЕГРП в Российской Федерации будет действовать Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕГРН), который будет содержать сведения о переходе прав на землю.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

К вещным правам на участок земли, подлежащим государственной регистрации, относятся:

1. Право собственности;
2. Право пожизненного наследуемого владения;
3. Право постоянного пользования;
4. Ипотека;
5. Сервитуты.

Юридическим фактом, с которым законодатель связывает переход права на землю, является дата государственной регистрации и внесения сведений в ЕГРП. Именно с этого момента переход права на участок земли вступает в силу.

Подтверждение перехода права собственности содержится в правоустанавливающих документах на земельный участок, а с 15 июля 2016 года – в Выписке из единого государственного реестра прав.

Для передачи прав и обязанностей на участок земли новому правообладателю переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует, что под регистрацией перехода права понимается совершение уполномоченным государственным органом определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия.

Для регистрации перехода права на участок заявители представляют документы в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Регистрационными действиями в отношении перехода прав занимаются указанные органы Росреестра.

Срок обращения для регистрации перехода прав после заключения договора отчуждения участка законом не определен, однако следует помнить, что без совершения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП правовые последствия перехода права не наступают.

Процедура проведения регистрации перехода прав на участок регламентирована Федеральным законом 122-ФЗ и состоит из следующих этапов:

1. – прием от заявителей необходимых документов для совершения регистрационных действий;
2. – юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их на предмет соответствия законодательству;
3. – внесение сведений о переходе права в ЕГРП в виде соответствующих записей;
4. – выдача заявителям документов, удостоверяющих факт проведения регистрации (Выписки из ЕГРП).

Регистрации перехода права на участок земли считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Переход права на участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Любой объект капитального строительства (здание, сооружение, имущественный комплекс) не может существовать в отрыве от земли. Одним из главных видов использования земельного участка является строительство.

Переход права на участок земли при отчуждении расположенного на нем объекта недвижимости имеет ряд особенностей, предусмотренных законодательством.

Общее правило, установленное для случаев распоряжения недвижимостью, гласит – одновременно с переходом права собственности на объект капитального строительства к покупателю переходит и право собственности на участок земли. Существует и обратное правило – не допускается отчуждение земли без одновременной продажи здания, находящегося на нем, если они принадлежат одному правообладателю. Данные положения предусмотрены статьями 273, 552 Гражданского кодекса, а также статьей 35 Земельного кодекса РФ.

На практике, при совершении сделки по отчуждению здания, в договоре предусматривается условие об одновременной продаже (мене, дарении) земельного участка. Если отчуждению подлежит участок земли, договор содержит условие о продаже здания, расположенного на нем. В общей стоимости имущества, передаваемого по возмездному договору отчуждения, отдельно указывается цена участка земли и объекта капитального строительства. Такое условие необходимо соблюдать для урегулирования потенциального спора между сторонами договора.

Оформление указанного договора отчуждения участка земли и зданий на нем требует указания всех идентификационных признаков отдельно по каждому объекту. Для земельного участка такими сведениями являются:

1. Адрес (местоположение);
2. Общая площадь участка;
3. Кадастровый номер участка;
4. Категория земель и вид разрешенного использования;
5. Сведения из ЕГРП о регистрации права, подлежащего переходу в рамках текущей сделки.

Для объекта капитального строительства эти сведения включают:

1. Адрес объекта;
2. Общая площадь здания, а также, по усмотрению сторон, жилая площадь;
3. Кадастровый (условный) номер объекта;
4. Данные из ЕГРП о регистрации права, подлежащего переходу в рамках текущей сделки.

https://www.youtube.com/watch?v=https:www.googleadservices.compageadaclk

Обязательным условием для последующей регистрации перехода права является определение момента фактической передачи имущества новому правообладателю, который фиксируется в отдельном акте приема-передачи либо в самом договоре.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

В судебной практике встречаются случаи, когда при отчуждении объекта капительного строительства в договоре отсутствует условие об одновременном переходе прав на участок земли. В этой ситуации у нового правообладателя возникает право требовать у предыдущего собственника (владельца) оформления перехода прав на землю.