Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Это собственник или посредник?

Люди продают квартиры сами или через посредников — риелторов. Первое, что нужно спросить у продавца, — кто он: собственник или риелтор.

Покупать жилье на вторичном рынке через риелторов удобнее. Им выгодно как можно быстрее продать квартиру, чтобы получить свои комиссионные. Они знают все подводные камни и сроки согласования документов. Если риелтор грамотный, он заранее разъяснит участникам сделки, что от кого потребуется и сколько всё это займет.

С другой стороны, есть риск, что посредник окажется неопытным, недобросовестным или вообще мошенником — и вы потеряете деньги.

В результате мы заключили с собственницей новый договор задатка, а недавно оформили сделку у нотариуса. Взыскивать деньги с недобросовестных риелторов мне придется через суд.

По умолчанию бумажную выписку выдают после регистрации права. Но получить ее можно в любой момент. Проще всего заказать свежую выписку в электронном варианте — на сайте Росреестра. Стоит она 250 рублей и оформляется в течение трех рабочих дней.

Надежнее проверять свежую выписку, а не ту, которую продавец получил, когда сам покупал квартиру. Даже если вам показывают свидетельство годичной давности, все равно попросите взять свежую выписку. У грамотного и честного риелтора она всегда под рукой. Но все равно учитывайте, что срока действия у выписки нет. Она подтверждает только право собственности в момент выдачи. Уже на следующий день все могло измениться.

Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе
Выписка из ЕГРН, которую мне выдали после покупки квартиры. Собственники указаны во втором разделе

В ЕГРН может не быть сведений о квартире, если права на нее оформлены раньше 1998 года. В этом случае вы не сможете проверить подлинность свидетельства на квартиру. Попросите собственников подать документы на регистрацию прав в Росреестре. Тогда они получат выписку, в которой будут указаны данные всех собственников, а заодно и обременения, если они есть. Ответственные продавцы и риелторы делают это заранее.

Если в вашем случае право собственности подтверждают документом двадцатилетней давности, это повод задуматься. Если при этом продавец еще и не хочет регистрировать свое право и получать выписку, от сделки лучше отказаться.

Вместо выписки на сайте Росреестра можно заказать бесплатную справку об объекте недвижимости. Из нее тоже понятно, сколько человек имеют право собственности, как оно оформлено и есть ли обременения.

Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи
Справка об объекте недвижимости с сайта Росреестра. Квартира, которую я купила, находится в общей долевой собственности всех членов нашей семьи

Как проверить юридическую чистоту квартиры

  1. Проверить документы на подлинность, правильность оформления.
  2. Проверить продавца (честность, вменяемость).
  3. Проверить, нет ли иных законных претендентов на квартиру (супруг, дети, наследники, временно выписанные лица).
  4. Проверить сам объект покупки (нет ли незаконной перепланировки, не подлежит ли дом сносу и так далее).
  5. Проверить квартиру на наличие обременений.
  6. Проверить квартиру на наличие долгов за коммунальные услуги.
  7. Проверить историю квартиры (сколько раз продавалась и почему).

На первый взгляд, при подписании сделки может показаться, что все в порядке. Документы присутствуют, они оформлены, как положено, деньги переданы, бумаги подписаны, и теперь вы – собственник квартиры, и ничто и никто вам не угрожает. Однако бывают случаи, когда купленную вами квартиру отбирают в судебном порядке, а деньги вам никто не возвращает.

  1. Если квартира продавцу досталась по наследству, могут внезапно объявиться другие наследники, которые имеют на нее право и оспорить свои права в судебном порядке.
  2. Если продавец признается невменяемым, состоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка объявляется незаконной и теряет юридическую силу.
  3. При продаже квартиры по доверенности, доверенность может быть отозвана в любой момент. По сути получается, что вы заключали сделку с доверенным лицом, которое не имело право продавать квартиру. В таком случае закон буде не на вашей стороне.
  4. Если в квартире были прописаны и временно выписаны некоторые категории лиц, то они имеют законное право проживать в ней. Это могут быть:
    • лица, находящиеся на текущий момент в местах лишения свободы;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на службе в армии;
    • лица, находящиеся в настоящий момент на лечении, например, в психиатрическом диспансере;
    • лица преклонного возраста, которые в настоящий момент содержатся в доме престарелых;
    • дети, которые в настоящий момент содержатся в учреждениях воспитательного характера.

    Если такие лица есть, то после окончания срока отбывания они имеют право вернуться и претендовать на проживание в квартире на законных основаниях.

  5. Если в долевой собственности участвуют дети, то они имеют законное право претендовать на свою долю. Поэтому очень важно, чтобы были документы, подтверждающие отказ от доли собственности. Например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала, то ребенок по умолчанию участвует в долевой собственности.
  6. На квартиру могут претендовать и иные лица. Например, супруги, если жилье было приобретено в браке. Имущество считается общим и при разводе делится пополам, поэтому супруги имеют равные права на квартиру, если другие варианты не прописаны в ином договоре.
  7. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние дети, то закон всегда на стороне их интересов. Даже если квартира была продана, дети будут иметь законное право на проживание в ней.
  8. Если квартира находилась в залоге на момент совершения сделки, то займодатель имеет на нее законное право при нарушении условий, прописанных в договоре. В случае, если возникнут споры, закон опять же не будет на вашей стороне.
  9. Если квартира находилась в обременении (под арестом, в залоге, в ренте, в аренде), то в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или на проживание в ней могут претендовать иные лица:
    • если квартира находилась в аренде по договору, то арендатор имеет право проживания в ней до окончания срока аренды, не смотря на то, что квартира была продана;
    • если квартира находилась под арестом на момент совершения сделки, сделку признают недействительной. Продавать объект можно только после снятия с него ареста;
    • если нынешний собственник заключил с третьим лицом договор ренты, то после его смерти по закону квартира переходит в собственность рентоплательщика, поэтому ваш договор окажется недействительным.
  10. Если имелась задолженность по коммунальным услугам, она не была оплачена, и в договоре был упущен этот момент, то все обязательства по оплате задолженности возлагаются на нового владельца квартиры.
  11. Если в квартире была произведена самовольная неузаконенная перепланировка, и сделка была подписана, в случае обнаружения данного факта платить штрафы и узаконивать перепланировку будет новый владелец. Также от нового владельца могут потребовать привести квартиру в изначальный вид, что повлечет за собой дополнительные траты.

На самом деле вариантов возможных ситуаций множество. Чтобы обезопасить себя от неприятных последствий, при самостоятельной покупке квартиры необходимо тщательно проверить чистоту сделки.

Застрахована ли ответственность риелтора?

А вот что рассказали о своей работе сами риелторы.

Репутация. Посмотрите отзывы в интернете и расспросите знакомых. Хорошие риелторы заботятся о репутации и действуют так, чтобы сделкой остались довольны все стороны.

Работа в открытую. Хорошие риелторы сразу говорят, что они риелторы, и никогда не выдают себя за родственников и друзей продавца. Если в объявлении указано, что квартира от собственника, а на просмотре вы встречаетесь с посредником — это повод задуматься о добросовестности агента.

У меня был подобный случай. Посредник показал мне квартиру и назвался другом семьи. Он сказал, что собственники за границей и доверили продажу ему. На просьбу показать доверенность он ответил, что сделает это, когда я передам ему задаток в тридцать тысяч. Квартира мне понравилась, а цена была ниже средней на 150 тысяч рублей, но я решила не рисковать.

Если продавец не в городе, пусть риелтор покажет выписку из домовой книги и документы, подтверждающие право собственности. Но на передачу задатка хотя бы кто-то из владельцев квартиры все равно должен приехать лично. В крайнем случае это должен быть представитель по доверенности. Хороший риелтор не станет препятствовать вашей встрече и настаивать, чтобы вы платили только ему.

Договор. Риелтор должен заключить договор с продавцом квартиры. В нем прописаны все услуги агентства и ответственность сторон. Когда такой договор есть, собственнику невыгодно искать других покупателей в обход отношений с риелтором. Если собственник передумает продавать квартиру, то по договору он должен заплатить неустойку или оплатить часть услуг агентства.

Риелтор не обязан показывать вам свой договор, но он может показать доверенность от собственника или как-то еще подтвердить свои полномочия на поиск покупателя для конкретной квартиры.

Профессиональные риелторы страхуют ответственность перед клиентами. Если из-за ошибки риелтора сделка будет признана недействительной, страховая компания возместит материальный ущерб. Например, если риелтор не запросил у продавца согласие супруга на сделку, а тот потом через суд признал ее недействительной, страховщик оценит ущерб и возместит его покупателю полностью или частично.

Но даже если за что-то отвечает риелтор, а его страхует полис, это не значит, что дело можно пустить на самотек. Как минимум нужно проверять все документы, которые оказываются в вашем поле зрения, например выписку из ЕГРН.

proverit-kvartiru

А еще внимательно читайте полис. В нем указан лимит ответственности риелтора перед одним клиентом — это сколько страховая заплатит клиенту риелтора, если тот ошибется. Кроме него, есть еще лимит ответственности по всем страховым случаям — сколько страховая готова заплатить всем клиентам риелтора. Эта сумма больше, поэтому в рекламе риелторы часто пишут именно ее. Но для конкретного клиента она бесполезна.

В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей
В объявлении на «Авито» агентство пишет, что застраховано и сумма страховки — 5 млн рублей

Какие документы проверить при покупке квартиры

1. Проверить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.Что можно узнать:

  1. Сколько раз свидетельство выдавалось нынешнему владельцу.Причинами могут быть утеря предыдущего свидетельства, погашение ипотеки и так далее.
  2. Документ-основание на регистрацию права собственности.Основанием для владения квартирой могут быть договор купли-продажи, дарения, обмена, приватизация, свидетельство о наследстве, решение суда и так далее. В зависимости от основания производится дальнейшая проверка квартиры на чистоту при покупке.
  3. Данные продавца: ФИО, паспортные данные.При проверке можно узнать, состоит ли продавец в браке или в разводе.
    • если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие супруга на продажу имущества;
    • если продавец состоял в браке ранее, нужно выяснить, не приобреталась ли квартира в тот момент. Если квартира приобреталась в браке, то имущество признается совместным, и второй супруг имеет законное право претендовать на ее половину. В таком случае необходимо получить письменный отказ от права собственности от второго супруга.
  4. Сколько собственников у квартиры.Если собственников несколько, то к сделке должны быть привлечены все.
  5. Название объекта права (то есть статус: квартира, комната, помещение), адрес нахождения и некоторые характеристики.
  6. Наличие какого-либо обременения, зарегистрированного по закону.

2. Проверить документ-основание для регистрации права собственности.Что можно узнать:

  1. На каком основании нынешний владелец получил право собственности на квартиру: купил ли он ее, получил ли в дар или в наследство и так далее. Отталкиваясь от данной информации можно проверить возможное наличие иных законных претендентов на квартиру.
  2. Факт государственной регистрации договора.Необходимо изучить и сам договор, потому что там могут быть указаны причины, по которым владелец теряет право на собственность. Например, в договоре было прописано, что новый владелец должен оплатить полную стоимость квартиры к определенному сроку. В случае нарушения данного условия он лишается права собственности. Может оказаться так, что вам продает квартиру человек, который фактически лишен права собственности на квартиру и вообще не имеет права ее продавать.
  3. Обратите внимание на дату вступления договора в силу. Если квартира была приобретена недавно, и новый собственник уже продает ее, это должно вас насторожить. Также будьте осторожны, если продавец получил квартиру недавно в дар или в наследство, от человека, который не является его родственником.

3. Проверить выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав на имущество).Перед покупкой важно проверить историю квартиры. Для этого у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП, из которой можно узнать, какие сделки и когда совершались в отношении продаваемого объекта.

Что можно узнать:

  1. Наличие имущественных споров.Если в отношении объекта ведутся судебные разбирательства, значит, кто-то на нее претендует еще. В таком случае целесообразно либо отказаться от сделки, либо дождаться окончания суда и получить судебное заключение, что собственник владеет ею на законных основаниях, и права других лиц на квартиру не могут быть удовлетворены.
  2. Частоту сделок в отношении объекта продажи.Если квартира часто перепродается, и в ней уже длительное время никто не проживает, покупатель должен быть осторожным со сделкой.
  3. Наличие наложенного ареста на жилье, иных ограничений, либо запрет на сделок в отношении его.
  4. Срок давности судебных разбирательств и заключения различных сделок в отношении квартиры.Согласно российскому законодательству, максимальный срок для признания сделки незаконной – 3 года. Могут возникнуть такие ситуации, когда нынешний собственник получил право собственности на основании судебного решения, которое могут оспорить иные лица в течение трех лет. И если с момента решения суда не прошло трех лет, собственник может лишиться права на собственность, а значит, ваша с ним сделка может быть признана незаконной. Если с момента совершения сделки прошло более трех лет, то можно быть более или менее спокойным.
  5. Если квартира не зарегистрирована в ЕГРП, это подтверждает ее юридическую чистоту, поскольку с момента приватизации в отношении данного объекта не производилось никаких действий.

4. Проверить кадастровый паспорт и технический план квартиры.Кадастровый паспорт и технический план проверяются для того, чтобы убедиться, что вам продают существующий объект и все документы соответствуют истине. Для проверки необходимо обратиться в местное БТИ (бюро технической инвентаризации) и запросить соответствующие документы.

Что можно узнать:

  1. Характеристики и адрес квартиры. Их нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве на право собственности, чтобы убедиться, что вам предъявляют документы именно на данный объект.
  2. Наличие перепланировки и ее законность. Согласно российскому законодательству, любая перепланировка и переустройство квартиры должны быть согласованы с органами местного управления и иметь законную силу. В ином случае самовольная перепланировка приравнивается к административному правонарушению, что влечет за собой административное наказание в виде штрафов. Если в момент совершения покупки этот момент был упущен, и было приобретено жилье с неузаконенной перепланировкой, вся ответственность ложится на нового владельца.

5. Проверить паспорт и личность продавца.

Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы

Чтобы убедиться в том, что вы имеете дело с законопослушным вменяемым гражданином, необходимо проверить его данные. Продавец может оказаться как банальным мошенником, который пытается получить от вас деньги за квартиру без законных на то оснований, так и с проблемами психического состояния. В таких случаях сделки легко признаются недействительными.

Что можно узнать:

  1. Данные продавца. Проверив паспорт, можно узнать, состоит ли продавец в браке, имеет ли детей, где прописан и так далее. На основе этих данных можно поинтересоваться наличием третьих законных претендентов на квартиру (супруг, дети). Чтобы убедиться в подлинности паспорта, можно обратиться в паспортный стол.
  2. Наличие психических отклонений у продавца. Для выяснения такого факта, нужно получить справку из наркологического и психиатрического диспансера и убедиться, что продавец не состоит на учете. Еще один вариант – провести медицинское освидетельствование и получить соответствующую справку о вменяемости продавца. Справки из подобных учреждений выдаются лицу, в отношении которого производится проверка, лично. Также можно попросить предъявить водительские права. Если их не оказалось, нужно насторожиться и тщательно провести подобную проверку. Кроме того, можно поговорить с соседями, расспросить о продавце, его образе жизни, увлечениях и так далее. Если сделка была совершена с лицом, которое состоит на учете в психоневрологическом диспансере, она может легко быть признана недействительной в силу того, что продавец недееспособен и не может отвечать за свои действия.
  3. Подлинность и силу действия доверенности. Если продавец действует на основании доверенности от владельца, первым делом необходимо встретиться с самим собственником квартиры и убедиться в его намерении продавать объект недвижимости. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом и иметь юридическую силу в настоящий момент. Может возникнуть такая ситуация, что доверенное лицо показывает вам доверенность, правильно оформленную и заверенную нотариусом, но лицо, выдавшее доверенность, отозвал ее. В таком случае сделка может быть признана незаконной, так как данное лицо не имело никаких прав продавать объект. Чтобы удостоверится в подлинности и силе действия доверенности, можно обратиться непосредственно к нотариусу, который заверял ее, и убедиться во всем лично.

6. Проверить наличие иных претендентов на квартиру.

Важно знать, что претендовать можно не только на право собственности, но и на проживание в квартире. Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно запросить выписку из домовой книги, причем расширенную. Она выдается за отдельную плату и содержит полную информацию.

Что можно узнать:

  1. Количество прописанных в квартире лиц и кем они друг другу приходятся.
  2. Кто и куда выписан. При выписке из текущего места жительства обязательно указывается место, куда эти лица выписываются.
  3. Сохраняется ли право на проживания в данной квартире у лиц, выписанных из нее.
  4. Наличие лиц, временно выписанных из квартиры. Это важный момент. Существует категория лиц, которые могут быть временно выписаны из квартиры в связи с отбытием (например, в места лишения свободы, в армию, на долгосрочное лечение в психиатрическое, наркологическое учреждение), а затем, они имеют законное право вернуться в квартиру и проживать в ней.

7. Проверить наличие законных наследников квартиры.

Если квартира была унаследована, необходимо выяснить, нет ли иных законных наследников. Для этого нужно запросить выписку из нотариальной книги у нотариуса, который открывал наследство и вел дело.

Что можно узнать:

  1. Наличие иных законных наследников, которые могут претендовать на квартиру. Если они объявятся после заключения сделки, то могут оспорить свои права в судебном порядке и закон будет на их стороне.
  2. Наличие письменного отказа от наследства, если были другие наследники.

8. Проверить наличие долгов по коммунальным платежам.

Обычно при продаже объекта недвижимости все долги по коммунальным платежам должен погасить нынешний владелец. Чтобы проверить отсутствие долгов, необходимо обратиться в домоуправление или в бухгалтерию ТСЖ и получить соответствующую справку. Ее должен получить продавец и предъявить покупателю.

Нужно знать, что долги по электроснабжению часто не отображаются в данной справке. Поэтому нужно получить отдельную справку.

При заключении сделки по обоюдному согласию сторон можно включить неоплаченные долги в счет стоимость квартиры. Тогда покупатель должен будет оплатить стоимость квартиры с уменьшением на сумму долгов, которые он впоследствии обязуется выплатить.

При условии, что задолженность погашает сам продавец, в договор необходимо внести пункт, что в случае выявления неоплаченных долгов, продавец обязуется их оплатить.

У кого еще есть право пользоваться квартирой?

Если вы разговариваете с продавцом квартиры, спросите, кто ее собственники. Только у них есть право распоряжаться недвижимостью. Единственное исключение: если собственники на кого-то оформили доверенность. В ней должно упоминаться право продать эту квартиру, подавать документы, собирать справки и ставить подписи. Если в доверенности не указано какое-то право, то его и нет.

Доверенность должна быть выписана на того человека, с которым вы заключаете сделку. Другой человек не может ей пользоваться. Если доверенность на мать, ее сын не имеет право продавать квартиру.

Как проверить доверенность

Если вам показывают доверенность со штампом нотариуса, это еще не значит, что она действует. Собственник квартиры мог отозвать ее, а у риелтора остался экземпляр. Всегда проверяйте доверенность до сделки. Если не получится через сервис, можно съездить к нотариусу — он проверит по общим базам. И никаких копий, даже заверенных собственником. Только оригинал.

На вторичном рынке жилья есть неприватизированные квартиры, хозяева которых не собственники и не имеют права их продавать. Собственник такой квартиры — государство, а купить ее можно только после приватизации. Если хозяин квартиры только собирается ее приватизировать, придется дождаться, пока он это сделает.

Я смотрела одну неприватизированную квартиру. Хозяйка решила ее продать, чтобы погасить долги в микрокредитных организациях. Она просила у меня задаток, а приватизировать собиралась потом.

Я попросила показать выписку из домовой книги и, посоветовавшись с юристами, отказалась: на собственность в этой квартире могли претендовать три человека. Кто-то из них мог не дать согласие на приватизацию. Да и сама хозяйка могла передумать, погасив свои долги за мой счет. Даже если бы мы заключили договор, деньги потом мне пришлось бы возвращать через суд.

Кроме собственников и зарегистрированных, есть еще люди, у которых может оказаться право пользоваться квартирой. В законе описано много ситуаций, когда это право они не теряют даже при продаже квартиры, поэтому у вас не получится их выселить или снять с регистрации. Вот частые ситуации.

Если продавец квартиры решит скрыть подобные обстоятельства, вам будет сложно узнать их самостоятельно. К сожалению, пока еще не придумали способа узнать наверняка, не арендует ли кто-то квартиру. Осмотрите все комнаты — может быть, в квартире живет больше людей, чем написано в документах. Изучите справку о зарегистрированных в квартире людях и разберитесь, на каком основании они там живут.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

  1. Просите у продавца оригиналы документов.
  2. Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
  3. Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
  4. Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
  5. В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
  6. Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
  7. Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
  8. Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
  9. Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
  10. Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
  11. Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры. Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
  12. Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
  13. Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
  14. Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

Какие у квартиры обременения и ограничения?

С обременениями и ограничениями прав есть две проблемы:

  1. Сделка будет невозможна, затянется или обойдется дороже.
  2. Появится повод признать ее ничтожной или оспоримой, и тогда есть риск остаться без квартиры и без денег.

Поводов признать сделку недействительной много. Продавец может оказаться недееспособным или докажет, что не понимал, что делает. Еще продавец может оказаться должником или банкротом, и у него не будет права распоряжаться имуществом. Один из собственников может наложить запрет на сделку или это сделал суд по ходатайству кредитора или другого заинтересованного лица. Супруг может не дать согласие на сделку, даже если он бывший.

Что важно проверить

ГАС «Правосудие» — проверьте, нет ли судебных заседаний на имя любого из собственников. Ищите суд по месту жительства продавца или месту нахождения квартиры.

Сайт судебных приставов — проверьте долги собственников.

Сайт федеральных арбитражных судов — проверьте, не подал ли собственник заявление о своем банкротстве.

Реестр банкротов — проверьте, не признали ли собственника банкротом. Квартиру у банкротов лучше не покупать, а их доверенности недействительны.

Если права собственника как-то ограничены, это повлияет на процесс покупки, а иногда и вовсе помешает сделке. Хуже всего, если об ограничениях вы узнаете после того, как подпишите договор и отдадите деньги. Получить их назад будет сложно.

Не все обременения одинаково опасны. Например, покупка ипотечной квартиры — это законно, если банк не против. Но при этом ипотека перейдет к вам или нужно будет рассчитаться с банком и снять залог — из-за этого оформление займет больше времени. Всегда лучше выяснить заранее, как обременение повлияет на сделку. Как минимум это поможет правильно настроиться и запастись терпением.

Какие документы надо проверить

Мой брат купил квартиру с ипотечным долгом в кредит. Банк закрыл долг продавца и оформил ипотеку на покупателя. Все прошло хорошо, но подготовка всех документов и проверка их банком заняли полтора месяца.

Обременения регистрируются Росреестром, поэтому информация о них есть всё в той же выписке из ЕГРН и бесплатной справке.

Кто зарегистрирован в квартире?

Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.

Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.

Часто люди продают одну квартиру и только потом покупают другую, поэтому до завершения сделки им некуда выписываться. В договоре можно предусмотреть условие, что они обязуются выписаться до такого-то числа или в течение нескольких дней после сделки. Обычно даже банк не против таких формулировок. Но до этого убедитесь, что людям будет куда выписываться — особенно если в квартире зарегистрированы дети.

Дееспособен ли продавец?

свидетельство о регистрации права собственности на квартиру

Чтобы убедиться, что супруг или супруга не против, попросите у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры. В нем может быть указан срок действия. Если он не истек или не указан вовсе, согласие формально действует — но только при условии, что потом его не отозвали. Если сомневаетесь, сходите к нотариусу и проверьте действительность документа.

Бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода, но иногда срок удается увеличить.

Как и в случае с арендой, гарантий здесь никто не даст. Был случай, когда мужчина продал дом, а потом объявилась его жена-иностранка и сказала, что не давала согласия на сделку. Покупатели проверяли документы: никаких подтверждений, что продавец в браке, не нашлось. Паспорт был без штампа, сам мужчина утверждал, что больше никто прав на дом не имеет. Он даже предоставил нотариально заверенное заявление, что не находится в браке, а имущество не совместно нажитое.

Надежнее всего покупать квартиру у собственника, который был в браке при покупке квартиры и находится в браке с тем же человеком при продаже. Тогда понятно, кто еще имеет право на общую собственность и чье согласие спрашивать.

Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры
Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры

Кроме заниженной цены, насторожить может и личность продавца. Чтобы потом не встречаться с ним или его родственниками в суде, лучше заранее убедиться в его дееспособности. Но если дееспособность по возрасту выяснить легко, то другие возможные обстоятельства, например психическое расстройство, наркотическую зависимость или перенесенный инсульт, — трудно или невозможно.

Зато они могут «всплыть» уже после сделки. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Скажут, например, что при совершении сделки он был в запое, три года назад упал и ударился головой или сильно переживал из-за смерти матери. При этом вы точно знаете, что продавец был на сделке в белой рубашке и при галстуке, отлично выглядел и полностью отдавал отчет в своих действиях.

Если поведение кого-то из собственников квартиры вызывает сомнения, лучше не рисковать и поискать другой вариант — даже если сама квартира вам нравится. В крайнем случае можно попросить продавца пройти экспертизу и принести вам ее заключение. Это единственный документ, который подтверждает дееспособность и помогает избежать проблем после сделки.

Расскажите продавцу об обстоятельствах покупки квартиры: например, если вы покупаете ее в ипотеку или с участием материнского капитала. В случае с ипотекой придется ждать, пока банк одобрит сделку, а при участии маткапитала продавец получит деньги по частям. Убедитесь, что он в курсе и готов ждать.

Особенно важно заранее всё обсудить, когда сделок несколько: продавцу нужны деньги, чтобы расплатиться с другим продавцом, а тому — со следующим и так далее.

документ основание

Я покупаю квартиру в Рыбинске у семьи, которая приобретает недвижимость в Ярославле. У меня маткапитал, а у них — маткапитал и ипотека. Выходит, конечный покупатель будет получать деньги частями. Я выяснила в пенсионном фонде, что мое заявление о распоряжении маткапиталом будут рассматривать месяц, и сказала об этом продавцу. Он поспешил узнать у своего продавца, готов ли тот ждать. Сюрпризов удалось избежать, все договорились, и сделка не сорвалась.

Добросовестный приобретатель

Если, несмотря на все эти усилия, после сделки объявится какой-то новый собственник или залогодержатель, то суд может встать на сторону добросовестного приобретателя.

У добросовестного приобретателя отобрать квартиру через суд сложнее, но все-таки возможно. Даже если вы проверите все документы и внимательно прочитаете договор, это не застрахует вас от претензий и даже потери права собственности.

Единственное, что может защитить деньги в такой ситуации, — это титульное страхование. Оно тоже не дает стопроцентной гарантии, и у него есть свои минусы: например, страховую выплату можно получить только по решению суда. Но если вы добросовестный приобретатель, а у вас все равно смогли отобрать недвижимость, другого способа вернуть деньги просто не остается.

Лучше покупать квартиру, у которой мало собственников, а в последнее время ее не покупали, не продавали и не наследовали. Чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем рискованнее ее покупать. Это можно проверить по выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества. Как и общую выписку, эту можно получить в электронном виде. Ее сделают за 250 рублей в течение трех рабочих дней.

Почему квартира продается?

Спросите собственника о его планах: почему он продает квартиру и куда собирается выехать. Чаще всего на вырученные деньги продавец планирует купить новое жилье и заключить одновременно две сделки — с вами и с продавцом подходящей квартиры. Другой продавец тоже может искать себе жилье. В этом случае вам придется ждать, когда всё срастется во всех звеньях цепочки сделок.

Трезво оцените планы продавца. Бывает, что они расходятся с реальностью. Например, если он продает однушку и хочет с небольшой доплатой купить трёшку в том же районе, то ждать придется долго.

Если собственник расскажет вам о своих планах, это поможет лучше оценить сроки оформления сделки. Но если у него есть какие-то еще причины продавать квартиру, то выяснять их, скорее всего, придется вам самим. Например, буйного алкоголика за стенкой продавец будет скрывать изо всех сил, вплоть до того, что назначит просмотр на время, когда тот обычно ведет себя тихо. Такие подробности лучше выяснять у соседей. Поговорить с ними в любом случае полезно.

Почему такая цена?

Но это не значит, что продажу квартиры со скидкой всегда могут признать кабальной сделкой. Иногда продавцам на самом деле нужно срочно продать недвижимость, чтобы погасить кредит, уехать за границу, построить дом или успеть купить новую квартиру до рождения ребенка.

Чтобы сделку признали кабальной, должны совпасть такие условия:

  1. Ее заключили под влиянием тяжелых обстоятельств: например, смерть ребенка или неизлечимая болезнь.
  2. Условия сделки не просто невыгодные, а крайне невыгодные. Скидка 5% — это не крайне невыгодные условия.
  3. Покупатель воспользовался этими обстоятельствами. То есть вы были в курсе и получили от этого выгоду.

Кто поможет с документами?

Когда вы всё выяснили, договоритесь с продавцом о дальнейших шагах: кто какие документы готовит, нужен ли предварительный договор и задаток, когда ориентировочно состоится сделка.

В сложных случаях сделку нужно согласовать с банком, органами опеки, участниками параллельных сделок. Чтобы не утонуть в бумагах, можно воспользоваться услугой сопровождения сделки, которую оказывают агентства недвижимости или юристы.

Если что-то вызывает сомнения, найдите независимого юриста или риелтора, который посмотрит на документы свежим взглядом. Иногда выручает банк. Если покупаете квартиру в ипотеку, юристы банка будут внимательно проверять документы, права и доверенности.

Заранее выясните, кто будет оплачивать услуги специалистов, расходы на сопровождение сделки и оформление документов. Зафиксируйте это в договоре.

Это не все риски, с которыми сталкиваются покупатели квартир. Но если проверить хотя бы это, можно избежать многих проблем. Возьмите за правило: если что-то вызывает у вас сомнения, не нравится или смущает, отказывайтесь от сделки. На рынке недвижимости много предложений.

Желание побыстрее переехать в дешевую квартиру со свежим ремонтом может привести к тому, что вы потеряете деньги и останетесь без жилья.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector