Продажа недвижимости по аукциону – как избежать проблем при покупке через торги

Содержание

• 1 Как квартиры попадают на аукцион?
• 2 Продажа государственного и муниципального имущества
• 3 Как поучаствовать в аукционе?
• 4 Как он работает?
• 5 Продажа квартиры с коммунальными долгами
• 6 На такое жилье есть ипотека?
• 7 Какие есть подводные камни?
• 8 Пошаговая инструкция по продаже квартиры на аукционе
• 9 Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Как квартиры попадают на аукцион?

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики – когда стены разваливаются, и горит проводка.

Хотелось купить квартиру на первичном рынке.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Продажа государственного и муниципального имущества

Законодательство РФ предусматривает невозможность реализации недвижимости региональных властей любым другим путем, кроме аукциона. Следовательно, продать имеющиеся объекты госструктуры могут только на площадке торгов недвижимости.

Таким образом реализуют:

• нежилой фонд: здания, сооружения, офисные и другие помещения;
• жилой фонд: излишек служебного и социального жилья.

Стартовая цена на подобных торгах не может значительно занижаться. Обычно ставят кадастровую стоимость объекта. Особого ажиотажа на подобных торгах также обычно не наблюдается. Частные лица пока еще редко посещают подобные аукционы, хотя право на участие в торгах имеют. Людей отпугивают возможные бюрократические сложности с регистрацией участника.

Основные покупатели на таких площадках – коммерческие организации и профессиональные риелторы.

Но не только муниципальные организации выставляют квартиры на аукционах по продаже недвижимости. Часто жилье и другие объекты выступают залогом при кредитовании в банке или получении ипотеки. Подобные квартиры также могут быть выставлены на продажу через банковские и другие электронные аукционы недвижимости, которые не имеют отношения к торгам госструктур.

В случае если должник значительное время не выплачивает долг кредитору, а также не собирается самостоятельно реализовывать находящуюся в залоге квартиру, подобная операция может быть инициирована банком-кредитором. Средства, полученные от продажи недвижимости на торгах по банкротству, направляются на погашение долга перед кредитором.

В последние годы в связи с экономическим кризисом нередко у владельцев ипотечных квартир возникают сложности с выплатами. И если человек обращается в банк с пояснениями возникших проблем и подтверждением изменения своих экономических возможностей, например, в случае увольнения по сокращению, кредитный отдел старается найти взаимовыгодное решение.

Проведение аукционов по продаже недвижимости должников банками используется лишь в крайнем случае, если иначе надежны получить средства не остается.

Сегодня практически всегда продажа недвижимости через аукцион проходит через электронные торги. Чтобы принять участие в процессе, понадобится заранее посетить сайт торгов, пройти регистрацию, подать заявку на участие в торгах по заинтересовавшему вас лоту. При этом обычно требуется оплата залоговой суммы участника торгов.

Обычно это около 30% от стартовой стоимости недвижимости, которую возвращают (за минусом комиссии площадки) всем, кроме победителя. Сумма залога покупателя перечисляется продавцу в качестве аванса при купле/продаже.

Электронные торги проходят без спешки и длятся не один день. Это позволяет избежать азарта покупателя, что делает этот вариант продажи не столь интересным, как мечтают многие собственники жилья. При этом вы можете изучить все особенности заинтересовавшей вас квартиры заранее.

Что стоит сделать перед аукционом:

• детально изучить рынок и определить, какую максимальную цену вы готовы оплатить;
• запросить в паспортном столе число прописанных в квартире и наличие несовершеннолетних детей;
• по возможности узнать, не числится ли за этой квартирой больших коммунальных долгов (обычно эти сведения удается получить в компаниях поставщиков услуг и/или от соседей).

В сделке по аукциону участвуют три стороны: покупатель, продавец, организатор торгов. И если в процедуре аукциона удается найти какие-либо нарушения, этим может воспользоваться продавец, чтобы обжаловать невыгодную продажу.

С другой стороны, при продаже недвижимости по аукциону нет риска пересмотра цена из-за банкротства продавца. При заключении сделки по обычной схеме продавец может быть признан банкротом, и тогда конкурсный управляющий имеет право обжаловать сделку, предоставив доказательства того, что цена значительно уступала рыночной. В случае аукциона такая возможность исключена.

https://www.youtube.com/watch?v=https:VxO7Z5CF7mk

Таким образом, некоторые риски появляются, некоторые снимаются. А в общем, продажа недвижимости по аукциону редко бывает выгодна продавцу, и часто – покупателю. Но только при разумном подходе.

Как поучаствовать в аукционе?

В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт. Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Продажа квартиры с коммунальными долгами

Нередко после заключения сделки оказывается, что за приобретенной квартирой числятся огромные долги по коммунальным платежам. Предыдущие собственники недвижимости не имели возможности или просто не хотели платить счета ЖКХ. И управляющая компания, а также другие поставщики услуг выставляют гигантские счета новым владельцам.

В принципе, новые собственники могут обратиться в суд, чтобы доказать, что долги по коммунальным платежам образовались до оформления покупки. Но нужно быть готовыми к тому, что суд не всегда удовлетворяет такие иски. И даже если вы сумеете выиграть дело, судебный процесс затянется надолго и потребует дополнительных затрат времени и средств.

На такое жилье есть ипотека?

Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «Росбанк Дом» – около 3 месяцев), но и саму квартиру. 

Если жилье типовое, оценку делают быстро.

Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка. Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн. То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.

Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость»: «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.

Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики. Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях. С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

Какие есть подводные камни?

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная  проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры на аукционе

Существует ряд простых схем, по которым нужно действовать:

1. Определяют ключевые параметры оценки жилплощади. Оценивают ситуацию на рынке недвижимости, условия проживания, метраж, подают объявление на специальный сайт.
2. Аукцион назначается, если в нем примут участие как минимум двое совершеннолетних покупателей.

   Первая стоимость назначается судом или приставами, если жилье продается за долги.

3. Если первый тур не сработал и никто не купил недвижимость, назначается второй заход – с ценой, сниженной на 15%. Новая сумма тоже согласовывается с судом.
4. Аукцион проходит открыто, выигрывает предложивший большую сумму.

Чтобы участвовать в электронном аукционе, надо иметь ЭЦП (электронную цифровую подпись) и регистрацию на этой торговой площадке.

Покупатель регистрируется на сайте и выбирает понравившуюся квартиру, оставляет заявку на участие и прикладывает документы для подтверждения своей личности и платежеспособности.

Требуется внести задаток для получения права на голос.

После торгов владельцы или власти демонстрируют квартиру будущим покупателям, те оценивают достоинства этой квартиры. https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Обсуждаются специфические особенности договора о купле-продаже, все вопросы по сделке.

Собирается пакет необходимых документов, справки и выписки.

Юрист составляет и оформляет договор, контролирует оплату покупателем.

Затем передаются ключи и выполняется окончательный расчет в пользу продавца.

Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».