Продажа квартиры под ипотеку риски продавца

Содержание

• 1 Особенности продажи квартиры в ипотеку
• 2 Плюсы и минусы сделки для продавца
  • 2.1 Оценка недвижимости
• 3 Варианты продажи квартир под ипотеку
• 4 Какие документы необходимы для оформления
• 5 Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?
• 6 Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику
  • 6.1 Опасный момент
  • 6.2 Последствия
  • 6.3 Как избежать?
• 7 Советы
• 8 Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке
• 9 Процедуры проверки и оценки
  • 9.1 Возможная проблема
  • 9.2 Последствия
  • 9.3 Как избежать?
  • 9.4 Проверка состояния
  • 9.5 Оценка стоимости
  • 9.6 Перечисление денег
• 10 Риски для покупателя
  • 10.1 Проблема
  • 10.2 Результат
• 11 Этап получения денег

Особенности продажи квартиры в ипотеку

Не только процесс покупки жилья сложен и длителен для продавца.

Ведь ему нужно:

• искать покупателя;
• показывать недвижимость сторонним людям;
• отбиваться от настойчивых рекомендаций риэлтера по поводу снижения цены жилья.

Все вышеперечисленное не делает нервную систему продавца недвижимости крепче. А тут самый страшный сон — сорванная сделка на практически финальной стадии. И тут появилась даже своя специальная прослойка покупателей недвижимости – «ипотечники».

Ведь именно у этой категории не будет гарантий, что все задуманное исполнится, и банк не откажет в кредите. Развитие событий в таком случаем имеет все оттенки неоднозначности.

Плюсы и минусы сделки для продавца

Весь процесс продажи квартир через ипотеку можно разделить на несколько этапов. Это связано с необходимостью постоянно согласовывать свои действия не только между покупателем и продавцом, но и с представителями кредитной организации. Рассмотрим подробнее каждый этап.

Когда потенциальный заемщик решает обратиться с банк за ипотекой, ему приходится пройти период подготовки: собрать необходимые документы и заручиться согласием банка на выдачу кредита. Некоторые покупатели в этот момент уже начинают поиски жилья или дают свое предварительное согласие на приобретение понравившегося объекта недвижимости.

Но не стоит забывать, что одобренная сумма может быть недостаточной для его покупки. Или же условия, предложенные банком после изучения анкеты потенциального заемщика в индивидуальном порядке, могут быть неприемлемыми (например, существенно повышается процентная ставка по сравнению с минимальной, заявленной в описании конкретной программы).

Оценка недвижимости

После того, как банк и потенциальный заемщик пришли к согласию на получения ипотечного кредита, требуется предоставить в банк документы на выбранный объект недвижимости, чтобы получить от банка его одобрение и начать процедуру продажи квартиры под ипотеку.

Риски продавца на этом этапе довольно высоки. Комплексная оценка объекта недвижимости касается не только внутреннего состояния жилого помещения, но и его места расположения и других, значимых для оценки факторов. В результате заявленная продавцом сумма может оказаться завышенной или заниженной.

После того, как банк одобрил выбранный объект недвижимости, между покупателем и продавцом может быть заключен предварительный договор. Он минимизирует риски, как покупателя, так и продавца. В договоре можно указать все важные факторы: сумма, порядок оформления, размер задатка (обычно он равен первоначальному взносу, который покупатель вносит самостоятельно).

При продаже квартиры под ипотеку риски продавца считаются наиболее высокими именно на этом этапе. Дело в том, что кредитующее учреждение настаивает на следующем порядке оформления сделки. Сначала требуется заключение договора купли-продажи, оформление всех правоустанавливающих документов на имя заемщика, в том числе, залоговой закладной.

После предоставление в банк всех документов на предмет залога, банк выделяет денежные средства на окончательное завершение сделки. Это может быть перечисление на расчетный счет или расчет через банковскую ячейку. Продавец вполне резонно опасается, что после утраты им прав на недвижимость, по какой-либо причине он может не получить расчет в полном объеме.

На самом деле, в договоре купли – продажи четко прописываются условия расчета: если в течение 10 дней (или другого, указанного срока) продавец не получает денег в полном объеме, сделка признается недействительной, покупатель утрачивает все права на недвижимость, а бывший собственник получает их обратно.

Продажа квартир под ипотеку в настоящее время стала довольно распространенным вариантом приобретения собственного жилья. Механизм таких сделок четко прописан и закреплен на законодательном уровне. Это делает их безопасными, риски каждой из сторон сведены к минимуму.

Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.

Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.

Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:

• Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
• Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
• Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
• Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
• Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.

Минусы процедуры:

• Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
• Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
• Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.

Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.

Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.

Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.

Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.

В итоге, ваш самый большой риск – потеря времени при отказе вашему покупателю в выдаче ссуды. Возможно, если вам так горит продажа квартиры и есть острая потребность в наличности, то продажа в ипотеку не для вас. Ведь это однозначно длительный процесс.

Варианты продажи квартир под ипотеку

Описанная выше процедура продажи квартиры через ипотеку предполагает, что потенциальный заемщик вносит первоначальный взнос самостоятельно, за счет собственных средств. Действующие на данный момент программы ипотечного кредитования могут предполагать дополнительные нюансы:

• сделка осуществляется с помощью средств материнского капитала. В таком случае потребуется дополнительное согласие Пенсионного Фонда на передачу МК продавцу по безналичному перечислению на его расчетный счет. В остальном механизм сделки будет таким же.
• покупка происходит с участием других государственных субсидий, выделенных в рамках одной из ипотечных программ ипотеки с господдержкой. Любое получение государственной помощи для покупки жилья четко определяет порядок выдачи таких субсидий. Поэтому дополнительных рисков продавца при использовании таких программ нет.
• жилье приобретается у застройщиков – партнеров, аккредитованных банком (речь может идти как о готовом жилье, так и о долевом участии на стадии строительства). Обычно по таким программам процентные ставки ниже, а механизм взаиморасчетов банка и застройщика упрощается.

Какие документы необходимы для оформления

Для потенциального заемщика и покупателя объекта недвижимости важно, какие документы необходимы для продажи квартиры под ипотеку. Помимо личных документов заемщика и созаемщиков (если таковые имеются), потребуется документы на предмет залога, т. е. приобретаемый объект недвижимости

Разные банки могут потребовать собственный пакет, но при этом в нем обязательно будут:

• экспертная оценка (ее делают на этапе одобрения займа);
• полис страхования залогового имущества (обязательное условие всех кредитных организаций);
• договор купли-продажи;
• все документы, подтверждающие перерегистрацию объекта недвижимости на имя нового собственника (правоустанавливающие документы);
• залоговая закладная. Примечание: не все банки настаивают на ее оформлении, в любом случае по договору ипотечного кредитования объект недвижимости выступает в качестве залога, на него накладывается обременение вплоть до полного погашения займа в соответствии с условиями договора.

• правоустанавливающая документация на жилье;
• копии персональных документов от всех собственников жилья;
• вся документация технического плана на квартиру;
• копия домовой книги или ее выписка;
• копия финансового лицевого счета.

В случае нахождения жилья в частичной или полной собственности у несовершеннолетнего лица, обязательно наличие разрешения органов опеки и попечительства.

Проверка квартиры в юридическом поле, предполагает получение выписки из ЕГРП, которая отображает:

• текущий состав всех собственников жилья;
• текущее состояние обременений.

Возможно банк затребует вместо стандартной выписки ее расширенную версию, которая будет содержать информацию о всем, что происходило с вашим жильем, начиная с 1998 года (сделки).

Зачастую, такое банковское требование возникает при условии:

• последний собственник жилья владеет им очень короткий срок,
• необходимость сознательного занижения цены в договоре купли-продажи до 1 000000 рублей.

Расширенные выписки предоставляет региональное Управление Федеральной регистрационной службы по заявлению собственника в течение пяти рабочих дней с обязательной уплатой государственной пошлины в размере 200 рублей.

Что еще могут потребовать помимо вышеперечисленного стандартного набора документов у продавца:

• копия водительского удостоверения;
• военный билет (при отсутствии водительского удостоверения);
• справка из тубдиспансера (при отсутствии первых двух пунктов, и обязательно при продаже квартиры пожилыми собственниками).

Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.

И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога. Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья. И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.

Как отразится завышение стоимости недвижимости на покупателе?

Покупатель также может столкнуть с недобросовестным продавцом:

• наличие обременений — это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
• подделка документов на всех уровнях;
• отсутствие необходимых документов;
• несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
• несовершеннолетние собственники — отказ органов опеки от продажи.

Завышая стоимость покупаемой квартиры, будущий собственник берет на себя риски, что сделка вообще не состоится. Любые договоренности с оценочной компанией и осознанное использование недостоверных данных в договоре купли-продажи квартиры являются незаконными.

Если банку станет известно о мошенничестве, он разорвет договор и не предоставит кредит покупателю. Более того, кредитная история потенциального заемщика будет испорчена, учитывая его мошеннические действия, получить кредит в будущем станет практически невозможно.

Подводные камни при переходе права собственности к ипотечнику

Сохранять бдительность продавцу стоит вплоть до момента получения средств, ведь опредленные опасности сохраняются и на этапе перехода права собственности.

Опасный момент

В определенный момент банку потребуются оригинальные свидетельства и документы на квартиру, чтобы все проверить и подготовить сделку. Продавец, не желая тратить свое время, может согласиться передать их покупателю при личной встрече, а не самому отнести в банк. Эти документы можно использовать для мошеннических действий.

Последствия

Недобросовестный покупатель попытается переоформить собственность на себя. Нельзя исключать и других мошеннических схем. Известны даже случаи, когда покупатели умудрялись всего за пару дней продать только-только перешедшую им в собственность квартиру, не подписав ипотечный договор с банком.

Как избежать?

Не стоит передавать оригиналы документов покупателю, рекомендуется отнести их в банк самостоятельно, подождать, пока менеджер снимет копии, и отнести обратно домой.

Все они закручены только на платежеспособности покупателя и юридической чистоты и грамотности, приобретаемой в ипотеку недвижимости. Ведь если какой-то из нюансов не учтен, то сделка не состоится.

Стоит помнить, что банк также заинтересован в положительном успехе сделки. Ведь он приобретает сразу двух клиентов – вас и покупателя. С последним их отношения перерастают в очень длительные, которые принесут банку немалую прибыль по проданному продукту – ипотеке.

Советы

• Как и продавец, так и покупатель должны навести справки друг о друге, это позволит понять что перед вами за субъект и что от него ожидать. Таким образом, возможно составление предварительного прогноза по успешности сделки.
• Все документы нужно тщательно проверять, а покупателя рекомендуется ходить вместе с продавцом по всем инстанциям за каждой бумажкой.
• Тщательно проверяйте сам объект, проверьте цену на совпадение с рыночной, и если есть занижение, выясняйте причину.
• Продавец должен контролировать все этапы, даже те, где его присутствие не обязательно. Полный контроль — залог успеха.

Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке

• Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
• Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
• Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
• Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.

Процедуры проверки и оценки

Возможная проблема

Для банка важно, чтобы сделка была юридически чистой, под этим термином понимается отсутствие в прошлом или в настоящем собственнников, которые по закону могут претендовать на квартиру.

Кроме того, банки не дают согласия на сделки с ветхим и аварийным жильём, а также с квартирами, имеющими неузаноненную перепланировку. Основной риск продавца на данном этапе заключается в несоответствии квартиры требованиям банка.

Последствия

После согласования сделки между покупателем и продавцом, сбора документов, трат времени и сил, банк без объяснения причин отказывает в выдаче средств, и владелец недвижимости остается ни с чем.

Как избежать?

Продавец должен заранее определить, реально ли ему продать квартиру с ипотекой или не стоит ввязываться в такие сделки с продажей. Для этого можно самостоятельно проверить свою квартиру по банковским критериям и совершить ряд действий, которые положительно скажутся на юридической чистоте недвижимости.

• Выписать из квартиры зарегистрированных в ней лиц.
• Подготовить документы о переходе в собственность квартиры.
• Взять справку из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) о том, что продавец не стоит на учете. Если же есть записи об учете, то на подписание сделки вызывается врач.
• Взять согласие на продажу у супруга, если квартира была приобретена в браке.
• Запросите справку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о том, что недвижимость не имеет обременений и не находится в залоге.
• Узаконить перепланировку.

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

заключается в осмотре:

• всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
• имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
• дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
• открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику

, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Риски для покупателя

Кредит на квартиру неразрывно связан со стоимостью самой недвижимости. Иногда покупатель может просить продавца завысить сумму продажи в документах. Как правило, это делается в следующих случаях:

1. Если есть подозрения, что банк не выделит ему необходимую сумму средств.
2. Чтобы не оплачивать первоначальный взнос, которого у заемщика по всей видимости нет.

Проблема

Предположим, продавец согласился завысить стоимость квартиры. Составляется договор купли-продажи, в котором прописывается иная сумма. Далее покупатель должен каким-то образом договориться с оценщиками (не исключены такие мошеннические действия, как взятка и подкуп), дабы и в отчете фигурировала необходимая сумма.

Результат

Если подобные незаконные действия и останутся незамеченными, то продавцу придется столкнуться с реальной проблемой после закрытия сделки: он вынужден будет оплачивать 13% налог на прибыль не с фактически полученной суммы за квартиру, а с той завышенной, которая указана в Договоре купли-продажи (обратите внимание, что в России налог накладывается на продажу квартир, которые были в собственности у продавца менее трех лет).

Еще одна непрятность связана с тем, что в случае расторжения сделки продавцу придется вернуть покупателю, опять-таки, не фактическую сумму, а ту, что фигурирует в договоре. Если учесть, что в договоре сумма может быть завышена на 100-300 и более тысяч рублей, ситуация может обернуться значительными убытками на ровном месте.

Также рассмотрим вариант, когда при помощи завышения стоимости квартиры покупатель желает избежать оплаты первоначального взноса.

В этом случае, помимо заключения ДКП и мошеннической договоренности с оценщиками, создается еще и авансовый договор. В нем прописывается, что получатель уже передал продавцу в качестве аванса некую сумму за квартиру. Обратите внимание, что при расторжении договоренности из-за банка или после изменения жизненных обстоятельств самым продавцом, он окажется должен покупателю сумму, денег, указанную в авансе, и фактически не полученную.

Если продавец не хочет быть обманутым, он не должен соглашаться на указание в договоре купли-продажи суммы, отличающейся от той, за которую его квартиру реально покупают. Не рекомендуется заключать фиктивные авансовые договоры и идти на поводу у покупателя.

Этап получения денег

Многие продавцы опасаются, что могут потерять свои деньги непосредственно перед завершением сделки. Это и понятно, ведь по условиям банка, сначала квартира переоформляется на покупателя, т.е. продавец теряет всякое право на эту недвижимость, и только потом получает свои средства.

Для минимизации рисков используются определенные способы передачи средств.

• Ячейка депозитария. Она гарантирует, что деньги под контролем банка точно будут получены после регистрации нового права собственности. Если же Росреестр по каким-то причинам отвергнет сделку, продавец останется с испорченным настроением, но не без собственной квартиры.

  Единственная, хотя и маловероятная возможность потери денег в вышеуказанном случае связана с потерей платежеспособности банка в период хранения денег в ячейке. Для избежание такой неприятности рекомендуется уточнить состояние финансовой организации перед завершающим этапом сделки.

• Заблокированный счет (аккредитив). Этот вариант устраняет все возможные риски, кроме двух – отзыв аккредитации у банка и мошеннические действия сотрудников организации.

Справка! Продавец должен понимать, что после заключения сделки и перед передачей средств банк заключает договор об ипотеке. Если по каким-то причинам банк не выдаст средства заемщику, то продавец не сможет их получить.

Этот риск можно минимизировать, если прописать в договоре срок обязательного поступления средств на счет получателя.

Например, 90 дней. Если в течение этих 90 дней собственник не получает деньги, то за ним сохраняется право собственности, а сделка купли-продажи признается недействительной.

Внимательное отношение к сделке со стороны продавца минимизирует риски для него. Рекомендуется самостоятельно проверить юридическую чистоту своей квартиры перед обращением в банк, вносить в договор купли-продажи только подлинные данные и общаться с банком не через покупателя, а самостоятельно.