Договор купли продажи комнаты образец

Содержание

• 1 Образец типового договора купли-продажи комнаты 2018
• 2 Правовая база
• 3 Порядок действий и правила
  • 3.1 Нужен ли нотариус?
  • 3.2 Порядок расчётов
• 4 Особенности купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
• 5 Как продать квадратные метры быстро и правильно?
• 6 Новый образец 2019 года

Образец типового договора купли-продажи комнаты 2018

Только кажется, что продажа или покупка комнаты – это простая процедура. На самом деле она включает в себя множество аспектов, которые должны строго соблюдаться. К примеру, вам должно быть известно, что комната передается строго по договору, а его оформление должно быть четким и правильным.

Цена комнаты должна быть прописана в договоре отдельным пунктом, так как это важное условие. Если не соблюсти его, то сделку и вовсе можно считать недействительной. Кроме того, в документе принято указывать список тех лиц, которые и являются зарегистрированными в комнате на момент заключения договора.

Для начала следует учесть, что договор принято оформлять строго в письменной форме.

Данные, указанные при его составлении:

• название, дата и место подписания документа;
• контактные данные сторон сделки;
• характеристики объекта недвижимости;
• правоустанавливающие документы, которые и выступают в качестве основания для распоряжения объектом;
• порядок оплаты, сроки, стоимость и условия;
• подписи обеих сторон.

Правовая база

На проведение сделки с квартирой распространяются общие нормы купли-продажи жилья, применимые ко всем объектам жилой недвижимости. Это положения о купле-продаже квартир и составлении договора купли-продажи (ДКП): статьи 549, 550-552, 554-558 ГК РФ.

• Непосредственно положение о продаже долевой собственности содержится в статье 250 ГК РФ.
• Определение комнаты в коммунальной квартире как объекта долевого владения – в ч. 6 статьи 42 ЖК РФ.
• На обязательность нотариального удостоверения таких сделок указывают нормы статьи 163 ГК РФ.

Далее подробно расскажем, как продать приватизированную комнату в коммуналке – с риэлтором или без него.

Порядок действий и правила

Если вы решили продать квадратные метры в коммуналке, то непременно задумываетесь о том, с чего же начать. Алгоритм действий собственника квартиры требует соблюдения определённой последовательности и заключается в следующем:

1. Поиск покупателей самостоятельно на специальных сайтах и по объявлениям, или – через риэлтерскую компанию.
2. Сбор документации для сделки.
3. Уведомление соседей по коммунальной квартире о продаже, получение от них согласия на сделку и отказа от права преимущественной покупки.
4. Организация просмотров комнаты.
5. Заключение ПДКП и получение аванса.
6. Заключение сделки, подписание ДКП с покупателем и его нотариальное удостоверение.
7. Составление и подписание сторонами сделки акта приёма-передачи комнаты.
8. Проведение расчёта по сделке.
9. Передача пакета документации на регистрацию в Росреестр.

После того как будет проведена регистрация, в собственность вступит покупатель. Таковы этапы сделки, если покупателем является стороннее лицо.

Внимание! В том случае, если комната переходит к соседу по коммунальной квартире, от продавца не требуется уведомление соседей. Причина в том, что все жильцы коммунального жилья находятся в равном положении и не имеют преимуществ друг перед другом.

Также просмотр комнаты соседом происходит в упрощённом порядке и не нуждается в специальной организации.

Согласие от соседей в случае продажи комнаты посторонним лицам требуется в условиях долевой собственности всегда, так как соседи имеют право приоритетной покупки, закреплённой статьёй 250 ГК РФ.

Согласие соседей по коммунальной квартире – это официальный, нотариально удостоверенный документ, который указывает на отказ лица от принадлежащего ему права покупки соседней комнаты в первую очередь:

• по установленной цене;
• в установленный срок.

После того как получен отказ от соседа, продавец не имеет права снижать стоимость комнаты. Если же цена объекта изменилась, соседи вновь должны быть уведомлены о новых обстоятельствах проведения купли-продажи.

Существует несколько законных способов уведомления совладельцев.

Способ	Описание	Плюсы	Минусы
Лично в руки	Продавец предъявляет для ознакомления документ каждому соседу, тот ставит на нём свою подпись.	Удобно – не требует дополнительных действий. Бюджетно – не требует дополнительных затрат.	Слабая правоспособность документа, если он нотариально не удостоверен. Сосед может отказаться подписать уведомление.
Личное посещение нотариуса	Продавец приглашает совладельцев к нотариусу, присутствующие лица подписывают уведомление в присутствии нотариуса.	Безупречная правоспособность.	Дополнительные действия продавца и соседей, которые не всегда соглашаются на посещение нотариуса. Дополнительные затраты на оформление документа.
Заказным письмом	Продавец отправляет заказное письмо с описью вложения и уведомлением о получении.	Не требуется собирать подписи в случае отказа соседей. Удобно, если совладелец проживает по другому адресу.	Можно использовать только тогда, когда знаешь точный адрес нахождения адресата. Дополнительные траты на пересылку.
Оповещение нотариусом	Продавец обращается к нотариусу с просьбой об официальном уведомлении, нотариус лично рассылает оповещение адресатам.	Самый лёгкий способ относительно сбора подписей. Удобен, если соседи не хотят подписывать документ. Обладает безупречной правоспособностью.	Затратный способ – оплачивается нотариальная услуга за каждое письмо и пошлина за удостоверение.

На принятие решения о приобретении комнаты в коммуналке соседям даётся срок один месяц со дня получения ими оповещения. Этот срок следует указать в документе.

Если соседи проживают в другом городе, отсылка уведомления проводится в стандартном режиме. При условии, что конверт вернулся отправителю не полученным, нужно обратиться в нотариальную контору. Оно вновь будет отправлено с отметкой нотариуса. Если и в этом случае сосед откажется его принимать, в Росреестр для сделки нужно будет предъявить удостоверенный нотариусом конверт.

Когда продавцу неизвестен адрес выбывшего, то на помощь могут прийти службы паспортных и адресных столов.

Важно! При отсутствии сведений о владельце помещения, можно обратиться в суд и признать лицо безвестно отсутствующим, но только при условии, что его никто не видел более одного года. В этом случае к пакету документации прилагается решение суда.

Обязательство получить отказ от преимущественного права покупки распространяется только на собственников помещений. Жильцы, не приватизировавшие свои комнаты, такого права не имеют. Уведомление в этом случае передаётся в жилищный отдел муниципалитета, который остаётся собственником неприватизированных квартир.

Для сделки нужно собрать следующий пакет документации:

• правоустанавливающий документ;
• выписку из ЕГРН (свидетельство о праве собственности);
• согласие соседей по квартире;
• согласие супруга, если комната является совместной собственностью;
• кадастровый и технический паспорт;
• справка об инвентарной стоимости (из БТИ) или о кадастровой стоимости (из Росреестра);
• копия лицевого счёта и квитанции об оплате услуг ЖКХ;
• выписка из поквартирной книги;
• кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста.

Обязательно предъявляется гражданский паспорт, а если в интересах продавца действует представитель – нотариальная доверенность.

Нужен ли нотариус?

Сделки с долевой собственностью, к которым причисляются комнаты в коммунальных квартирах, обязательно удостоверяются нотариально. В этом случае нотариус может составить типовой договор купли-продажи и удостоверить его. Если документ составлялся в юридической или риэлтерской компании, то ставить подписи не следует.

Важно! За нотариальное удостоверение уплачивается государственная пошлина в размере 0,6% стоимости комнаты (при продаже родственникам – 0,3%), а при составлении договора нотариусом, дополнительно – тариф за технические работы.

Пошлина рассчитывается из инвентарной или кадастровой стоимости. Инвентарная стоимость ниже, но нотариусы зачастую отказываются от её применения.

Оформлять ПДКП не обязательно, но в случае с долевой собственностью это имеет смысл. Если продавец уверен, что совладельцы по квартире не будут выкупать помещение, лучше всего составить предварительный договор, чтобы мотивировать покупателя на обязательность сделки. В нём должны содержаться следующие положения:

1. Предмет договора, в котором указаны стороны будущей сделки и параметры комнаты, участвующей в купле-продаже.
2. Установленная для купли-продажи цена объекта, которая не может меняться.
3. Срок и условия проведения имущественной сделки.
4. Положение о внесении задатка.

Этот документ не подлежит регистрации, допускается его нотариальное удостоверение.

Если стороны заключали ПДКП, следует оформлять основной договор купчей на комнату согласно внесённым в него положениям о сделке. Ни в коем случае не должны изменяться сведения:

• о сторонах;
• параметрах объекта.

В остальных случаях, если вносятся дополнения или изменения условий сделки, составляется приложение к ПДКП.

В основном договоре должны присутствовать следующие существенные положения:

1. Название документа, место и дата его заключения.
2. Предмет договора.
3. Права и обязанности сторон по проведению сделки.
4. Условия и сроки оплаты по сделке и передачи комнаты покупателю.
5. Ответственность сторон в случае нарушения прав контрагента.
6. Условия расторжения договора: по соглашению и в суде.

Другие положения считаются дополнительными, они вносятся по желанию сторон.

Внимание! Число экземпляров должно соответствовать числу участников сделки, дополнительно делается экземпляр для Росреестра.

Порядок расчётов

Стороны заключают ДКП. После проставления подписей и нотариального удостоверения производятся расчёты. Способ передачи денег и сумма, которая переходит по сделке продавцу, обязательно должны указываться в договоре отдельным пунктом. В соответствии с данным пунктом следует передавать денежные средства.

Самые распространённые способы расчёта следующие:

1. Наличными под расписку.
2. Арендуя банковскую ячейку.
3. Через банковский аккредитив.

Так как сделка с долевой недвижимостью удостоверяется нотариально, здесь можно использовать депозитный счёт нотариальной конторы.

После подписания ДКП и расчёта сторон по сделке, следует обратиться в МФЦ. Здесь предъявляется пакет документации по проведению сделки и подаётся заявление о переходе права собственности. Так как сделка удостоверялась нотариально, покупатель имеет следующие преимущества:

• освобождается от регистрационной пошлины;
• срок регистрации сокращается до трёх дней.

То есть вместо стандартных случаев, когда пошлина составляет 2 000 рублей (для физических лиц), здесь процедура проводится безвозмездно.

Особенности купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Если комната расположена в коммунальной квартире, необходимо учитывать ряд условий:

• Как правило, предполагается продажа доли недвижимости, а значит, важно предупредить своих соседей, которые возможно пожелают приобрести ее. Это объясняется тем, что они обладают правом покупки перед третьими лицами;
• Если собственники отказываются от такой сделки, то потребуется явиться к нотариусу, четко следуя инструкциям плана. Суть в том, что продавец должен оформить свое предложение у нотариуса, тот станет рассылать уведомления по адресатам;

Что касается факта их уведомления, то это станет доказывать роспись в открытке письма, она направляется обратно нотариусу. Он в свою очередь станет оформлять сделку, причем важно учесть то, что сделает он это в любом случае, даже если кто-то и не получил письмо.

• Важно отметить, право первой очереди на покупку есть у собственников, которые и приватизировали комнаты;
• Прописка в комнате несовершеннолетнего ребенка, станет вызывать некоторые трудности. Чтобы решить эту проблему, потребуется обратиться к его родителям, и прежде чем дать отказ, они обязательно должны обратиться в органы опеки.

Как правило, составление и подписание такого договора – является ответственной процедурой. Это значит, что все участники сделки должны соблюдать необходимые условия, вникая в каждый пункт документа. Ведь только в этом случае, сделка считается заключенной, а стороны лишены многих неприятностей и спорных ситуаций.

Если возникают спорные или непонятные ситуации, то лучше не игнорировать помощь опытных специалистов. Пусть придется немного потратиться, зато можно ознакомиться со всеми деталями такого договора, осуществляя сделку по закону и самым надлежащим образом.

На практике все чаще и чаще стороны сталкиваются с некоторыми трудностями, которых можно было бы избежать, следуя полезным рекомендациям специалистов.

Как продать квадратные метры быстро и правильно?

Чтобы сделка прошла без риска и в сжатые сроки, желающим продать квадратные метры можно порекомендовать следующее:

• установить адекватную цену на комнату;
• сразу снизить стоимость с учётом имеющихся недочётов;
• в первую очередь оповестить о планирующейся сделки соседей и выяснить их планы или возможности на приобретение помещения;
• если соседи не согласятся, убедить их составить отказ от права преимущественной покупки, не затягивая процедуру;
• дать объявления в местные СМИ и на сайты объявлений;
• внимательно отнестись к каждому встречному предложению.

Важно! Нужно сразу решить вопрос о том, как оплачивается оформление сделки, так как при оплате нотариальных услуг может возникнуть конфликт сторон и сделка затянется на неопределённый период.

Если комнату в коммуналке покупает сосед, то существенной разницы в её оформлении нет. А когда жильё продаётся сторонним лицам, следует получить разрешение на сделку от соседей. Договор обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Новый образец 2019 года

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ Комнаты

«__» _____ 200__ г.

1. Продавец передал в собственность (ПРОДАЛ), а Покупатель принял в собственность (КУПИЛ), принадлежащую Продавцу на праве собственности комнату №___________, общей площадью _______________ (___________) кв. метров в ______комнатной квартире, общей площадью без учета площади лоджий, балконов, веранд, террас __________________ кв.

метров, в том числе жилой площадью _____________________ кв.м., площадь квартиры с учетом площади лоджий, балконов, веранд, террас составила _________________ кв.метра. Квартира расположена на ______________ этаже ________________этажного кирпичного/панельного дома по адресу: г. Москва, ул. ___________, дом ________, корпус ________ квартира _________, комната №____________.

2. Право собственности на комнату принадлежит Продавцу на основании: Договора купли-продажи от __________года. Право собственности зарегистрировано и выдано Свидетельство о государственной регистрации права от ___________ года.

3. В комнате на регистрационном учете состоят: _____________.

4. Вышеуказанная комната оценивается и продается Продавцом Покупателю за ___________ (____________________) рублей. Цена комнаты является окончательной и изменению не подлежит. Настоящим Стороны подтверждают, что Покупатель передал, а Продавец принял денежные средства в размере стоимости комнаты в полном объеме при подписании настоящего договора. Продавец не имеет к Покупателю ни каких, в том числе финансовых претензий по оплате стоимости комнаты.

5. Покупатель приобретает указанную комнату в исправном техническом состоянии, обеспечивающем нормальную эксплуатацию. Претензий к качеству комнаты на момент подписания настоящего договора у Покупателя не имеется.

6. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять комплект правоустанавливающих документов на комнату и документов о техническом состоянии комнаты, и комнату по Акту приема-передачи, в том качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего Договора. Продавец и Покупатель обязуются подписать Акт приема-передачи при подписании настоящего Договора.

7. Риск случайной гибели или случайного повреждения комнаты переходит на Покупателя с момента подписания Акта приема-передачи.

8. По заявлению Продавца на момент совершения настоящего Договора указанная комната никому не продана, не подарена (не обещано дарение, не пожертвована) не заложена, в споре, под запрещением и арестом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц, задолженности по коммунальным платежам, в том числе задолженностей по оплате электроэнергии не имеется. Продавец несет ответственность за сокрытие и недостоверность указанных сведений.

9. Право собственности Покупателя на комнату подлежит государственной регистрации. Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) с момента государственной регистрации права собственности.

10. Продавец и Покупатель обязуются обратиться с соответствующим заявлением в регистрирующий орган в течение пяти рабочих дней со дня подписания Акта приема-передачи комнаты. Расходы по государственной регистрации права собственности несет Покупатель.

11. Покупатель обязан осуществлять за свой счет обслуживание и ремонт поступающей в его собственность комнаты.

12. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства и представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в письменной или устной форме, до заключения настоящего Договора.

13. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один – Продавцу, один – Покупателю, один – для регистрирующего органа.