Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Какие законы читать про банкротство застройщика

При нормальных обстоятельствах застройщиками считаются те компании, которые строят жилье по договорам долевого участия и соответствуют требованиям 214-ФЗ. Для целей банкротства к категории застройщиков относят любые юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые привлекали деньги (имущество) участников строительства и обязались передать в собственность квартиру / комнату в многоквартирном доме либо часть жилого дома блокированной постройки.

Решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства является страховым случаем по договорам страхования гражданской ответственности застройщика, которые он заключал в целях исполнения своих обязательств перед дольщиками по договорам участия в долевом строительстве. Это значит, что после открытия конкурсного производства вы можете обратиться в страховую компанию для получения страхового возмещения.

К сожалению, бывают ситуации, когда страховая компания «не доживает» до банкротства застройщика и лишается лицензии. В таком случае требовать страховую выплату можно опять же только в процессе банкротства / ликвидации страховой компании. Если вам удастся получить страховую выплату от страховой компании, сумма ваших требований в реестре будет уменьшена на сумму страховой выплаты. На оставшуюся часть вы можете по-прежнему претендовать в рамках дела о банкротстве.

У некоторых застройщиков вместо договоров страхования заключен договор поручительства с банком. По таким договорам банк несет субсидиарную (т.е. дополнительную) ответственность перед дольщиком по передаче жилого помещения. Поручительство должно покрывать цену договора, но не менее суммы, рассчитанной по общей площади квартиры и показателю рыночной стоимости 1 кв.м.

Не забывайте, что при получении страховой выплаты или выплаты от банка вам надо поставить в известность суд и арбитражного управляющего (с приложением подтверждающих документов).

Этот вариант следует рассмотреть тем дольщикам, которые подозревают, что стали жертвами мошенничества. В особенности это касается тех случаев, где застройщик продавал одни и те же квартиры дважды, брал деньги в счет оплаты квартир, не имея возможности и намерения возводить дом, использовал схемы со строительством без разрешения на земельных участках под ИЖС и так далее.

Федеральным законом 218-ФЗ от 29.07.2017 вводится компенсационный фонд, за счет которого дольщики в случае признания застройщика банкротом (открытия конкурсного производства) смогут получить компенсационную выплату. Формированием компенсационного фонда занимается публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд также сможет финансировать окончание строительства дома — в качестве альтернативы денежной выплате дольщикам.

Застройщики будут обязаны делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого договора долевого участия уже к моменту подачи документов на регистрацию ДДУ. Новые правила касаются тех домов, по которым договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком представляется на госрегистрацию после даты регистрации «Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства». Фонд планируют зарегистрировать до конца октября 2017 года.

По всем остальным домам, где ДДУ с первыми дольщиками были заключены до даты регистрации Фонда, действуют старые правила, установленные 214-ФЗ (в т.ч. об обязательном страховании ответственности дольщика или поручительстве банка). Об этом сказано в пп.5,7 ст.25 218-ФЗ. Уже существующие обманутые дольщики не смогут рассчитывать на компенсацию из фонда.

  • Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (глава IX, § 7)
  • Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…»

В тему:Как включиться в реестр кредиторов, если должник банкрот?Образец заявления в арбитражный суд на включение в реестр кредиторовДолжник ликвидируется, как получить деньги?

Преимущества подобного способа взыскания

  1. Не дать обанкротиться. Организация прибегает к этому способу с целью опередить должника. Иногда, чтобы избежать возврата средств, лицо заявляет о полной неплатёжеспособности, поворачивая дела в свою пользу. Чтобы этого не произошло, кредитные организации срабатывают на опережение.
  2. Оказать воздействие. Часто создаются такие ситуации, что под угрозой банкротства у должника находятся финансы на возврат.
  3. Осуществление контроля. В случае запуска данного процесса, кредитные организации получают доступ к финансовым операциям должника.
  4. Наличие широкого выбора различных инструментов. Появляется возможность работы по взысканию долга с руководителями неплательщика и различными контролирующими юр лицо органами.
  5. Помощь должнику. В процессе работы принимаются меры, способствующие восстановлению платёжеспособности.

Общий порядок взыскания долгов с физлиц, ИП или компаний, признанных банкротами, следующий. Сначала средства, как гласит статья 855 ГК РФ, выплачивают по внеочередным/текущим требованиям, затем — по первой очереди (к ней относятся капитализированные средства, которые нужно заплатить из-за причинения вреда здоровью и жизни).

Должники погашают задолженности, включенные в специальный реестр требований. При выплате учитывается очередность, а средства перечисляются кредиторам пропорционально. Поэтому, чтобы вернуть долг в как можно большем объеме, пострадавшим компаниям и лицам необходимо предпринимать дополнительные усилия:

  • рассматривать возможность отстранения и смены арбитражных управляющих — участвовать в собраниях кредиторов, посвященных этому вопросу;
  • взыскивать дебиторскую задолженность;
  • оспаривать сделки по выводу активов;
  • привлекать должников к субсидиарной ответственности;
  • выявлять признаки преднамеренного объявления банкротом и так далее.

Процедура банкротства — нередко единственный шанс получить задолженность с лица, признанного несостоятельным. После того, как суд вынесет решение, должник теряет возможность распоряжаться средствами. Арбитражный управляющий, создающий конкурсную массу, следит за тем, как совершаются сделки и ведет расчеты с кредиторами согласно законодательству.

Об общих понятиях, целях и задачах банкротства я писал в статье Несостоятельность, банкротство предприятия. Быть может звучит противоречиво, но взыскание задолженности – далеко не всегда является целью подачи кредитором заявления о признании должника несостоятельным. Я привык к тому, что большое количество заявителей пользуются этим правом «на автомате», когда контрагент просто не исполнил решение суда о взыскании денег.

Банкротство организации с целью возврата денег должно быть хорошо продумано и спланировано. Точнее, им должна заниматься команда из банкротного юриста и арбитражного управляющего.

Ранее, года 3-4 назад я скептически относился к этому подходу. Исключение составляли только злостные неплательщики из категории монополистов, других крупных и государственных предприятий (см. статью Взыскание долга с неимущего должника). Однако, годы работы показали работоспособность заявления о банкротстве должника.

Лично я разделяю такую процедуру на два вида:

  • подача заявления с целью банкротства – планируется работа по сопровождению процедуры (в течение примерно 1 года)
  • подача заявления без цели банкротства – планируется только лишь воздействие на должника и начальные действия после введения процедуры

Для введения процедуры должны быть выполнены минимальные требования – получено решение арбитражного суда о взыскании суммы более 100 000 рублей (и 10 000 руб. с индивидуального предпринимателя). Есть еще требование о неуплате этой суммы более 3-х месяцев, но к моменту вступления решения суда в законную силу этот срок в любом случае проходит.

Безусловно, процедура должна быть контролируемой. Помимо лояльного арбитражного управляющего должна быть крупная относительно других кредиторов задолженность. Шансы получить задолженность 10 млн. руб. при банкротстве, в которое «подключились» кредиторы на 200 млн. руб., отсутствуют. К этому я еще вернусь в заключительной части статьи о взыскании в уже существующей процедуре банкротства.

Конкретные техники работы я опубликовать, к сожалению, не могу, так как это ноу-хау. Но, стоит отметить, что мало компаний, которые смогут молчать и бездействовать, когда незнакомые им люди на законных правах запрашивают всю хозяйственную документацию для ее анализа и выводов о законности самой деятельности фирмы.

Мы занимаемся поиском недобросовестных контрагентов (фирм-однодневок, фирм-помоек, номинальных учредителей и директоров и др.), невыгодных сделок (сомнительных, подозрительных, не соответствующих рыночным условиям) и любых других темных пятен в истории компании-должника для выводов об их законности… А за непередачу этих документов закон предусматривает специальную (субсидиарную) ответственность руководителя по всем долгам предприятия.

На основании какого договора можно включаться в реестр?

Арбитражный суд может включить в реестр кредиторов или требований о передаче жилых помещений требование участника строительства на основании следующих документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • договор купли-продажи жилого помещения в МКД или жилом доме блокированной застройки;
  • предварительный договор участия в долевом строительстве;
  • предварительный договор купли-продажи жилого помещения;
  • договор займа, по которому обязательства в части возврата суммы займа прекращаются при передаче построенного жилого помещения в МКД в собственность;
  • внесение денег / имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере или коммандитного товарищества с последующей передачей в собственность жилого помещения в МКД;
  • договор простого товарищества на строительство МКД с последующей передачей жилого помещения в этом доме в собственность;
  • вексель для последующей оплаты им жилого помещения в МКД;
  • внесение денег в ЖСК в целях участия в строительстве МКД;
  • любые другие сделки, при которых деньги / имущество передаются в целях строительства МКД и последующей передачи жилого помещения в таком доме в собственность.

Учтите, что право на включение в реестр кредиторов имеют и те дольщики, кто успел расторгнуть договор с застройщиком, но не получил своих денег, а также дольщики, договоры с которыми были признаны судом недействительными или незаключенными.

После того, как у застройщика будет введено наблюдение, все требования о выплате денег и передаче жилья (кроме текущих платежей) можно предъявлять только в деле о банкротстве. Порядок включения в реестр кредиторов застройщика такой:

  1. Арбитражный управляющий уведомляет участников строительства о введении у застройщика наблюдения / конкурсного производства — в течение 5 дней с даты его утверждения судом. В уведомлении будет сказано, что вы можете предъявить требования о передаче жилья или выплате денег в деле о банкротстве, а также отказаться в одностороннем порядке от договора с застройщиком.
  2. Вам нужно подать заявление о включении в реестр кредиторов в арбитражный суд и арбитражному управляющему. Сроки общие — 30 дней с даты публикации в «Коммерсанте» на стадии наблюдения, 2 месяца — на стадии конкурсного производства. Если о необходимости включения в реестр денежного требования вместо передачи квартиры вас уведомляет арбитражный управляющий, срок для подачи заявления — 30 дней. Вы можете взять за основу вот этот пример. В тексте заявления описывайте все характеристики оплаченной квартиры из вашего договора (адрес, площадь, число комнат, этаж и пр.), обстоятельства оплаты квартиры (даты, суммы, порядок оплаты). Если вы требуете передачи квартиры, в просительной части нужно об этом написать. Например, так: «Прошу включить в реестр требований о передаче жилого помещения застройщика ООО «Строительная корпорация Финиш» мое требование о передаче жилого помещения, 2-комнатной квартиры №10 общей проектной площадью 50,2 кв.м. стоимостью 2567345 рублей, расположенной на 3 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: г. Озерск, ул. Ленина, д.189″. К заявлению (помимо указанных вот в этой инструкции документов) нужно приложить:
  • договор с застройщиком (в заверенной вами копии, по требованию суда предоставить оригинал для обозрения);
  • документы, подтверждающие полную или частичную оплату приобретаемого жилья (чеки, приходные ордеры, квитанции, расписки, платежные поручения из банка, кредитные договоры из банка и т.п.)
  1. Суд рассматривает ваше заявление и выносит определение о включении вашего требования о передаче жилого помещения в реестр (денежного требования — в реестр кредиторов). На основании этого определения арбитражный управляющий включит вас в соответствующий реестр.

Какие законы читать про банкротство застройщика

В статье Стоимость банкротства в Москве я писал о порядке определения цены ведения процедур банкротства для самого должника, когда банкротство вводится по его инициативе, и для кредитора – исходя из общих принципов. Так, можно заключить, что в г. Москве и Московской области стоимость такой работы колеблется, по общему правилу, в диапазоне 300-700 тыс. руб.

Я долго пытался снизить эту цифру для кредиторов, т.к. при отсутствии каких-либо гарантий (человеческий фактор и “точку невозврата” никто не отменял), очевидно, это слишком высокая цена. Более того, исходя из общих условий работы арбитражных управляющих отсекается целесообразность взыскания задолженностей менее 1-1,5 млн. руб. А я, по общему правилу, работаю с задолженностями от 200 000 руб.

Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

И у меня получилось – сегодня я успешно работаю по возврату задолженностей с рядом арбитражных управляющих на совершенно иных условиях. Заказчики оплачивают только аванс (по аналогии с ведением арбитражного дела) и в течение месяцев компенсируют только текущие расходы – 10-30 тыс. руб. за всю работу.

От ежемесячного вознаграждения арбитражный управляющий отказывается – таковы условия работы со мной. Основная часть гонорара устанавливается в процентом соотношении от суммы долга и уплачивается только после получения кредитором денег. Как правило, на этом этапе работы заказчики готовы платить большую сумму, чем установлена по договору на оказание юридических услуг потому, как надежды получить деньги уже оставлены.

С такой ценовой политикой нам удалось привлечь больше компаний для работы и больше должников к исполнению своих обязательств.

До этого момента речь шла о введении процедуры банкротства организации кредитором, а теперь я скажу несколько слов о возможностях организаций в уже существующих делах о банкротстве.

Оптимистичные прогнозы и те, редкие случаи, когда учредители либо третьи лица погашают всю кредиторскую задолженность, я оставлю. Следует обсуждать те ситуации, когда у компании особо нет имущества на балансе и недостаточно денежных средств на счетах, но есть много кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

В таких ситуациях получить деньги ранее других кредиторов, вне установленной законом очереди, нельзя. Этот запрет охраняется не только законодательством о банкротстве, но и – уголовным. Действия руководства должника и арбитражных управляющих по преимущественному удовлетворению требований кредитора выходят за пределы правового поля и тут не обсуждаются.

Учитывая, что ситуации расчета со всеми кредиторами силами и средствами банкрота быть не может, т.к. в этом случае и банкротства не могло бы быть, свои деньги в желаемом размере кредиторы не получат. По практике, когда расчеты и происходят, то от 3-5% до 10-15% от суммы задолженности.

Есть возможности по оспариванию сделок должника и привлечению руководителя и собственников (контролирующих лиц) к субсидиарной ответственности, но, даже, при удовлетворении таких требований и взысканию каких-либо денег – они распределяются между арбитражным управляющим (его текущие расходы погашаются вне очередности) и всеми кредиторами пропорционально их требованиям.

Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Одна из целей процедуры банкротства — защита прав и интересов кредиторов. Однако, как показывает практика, зачастую кредиторам удается вернуть лишь малую часть задолженности перед ними, а иногда приходится и вовсе остаться ни с чем. Что предпринять, чтобы все-таки взыскать долг, — свои рекомендации дают Ирина Аноп, адвокат, и Анастасия Быковская, помощник адвоката Адвокатского бюро «Степановский, Папакуль и партнёры».

— Почему кредиторам не всегда удается вернуть долг? Причины на то могут быть разные: реальное отсутствие достаточного объема активов, вывод или сокрытие активов должника либо уменьшение их стоимости.

Но встречаются и другие случаи, когда кредитор сам не предпринимает никаких действий, чтобы увеличить шансы на взыскание долга с должника, находящегося в процедуре банкротства.

Следите за сроками

Пропуск установленных сроков в процедуре банкротства — одна из типичных ошибок, которую допускают кредиторы при взыскании задолженности с банкрота. Указанные ниже сроки в деле о банкротстве являются ключевыми для кредитора:

  • Кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение двух месяцев со дня опубликования сообщения об открытии конкурсного производства (процедура банкротства, цель которой — максимально удовлетворить требования кредиторов, защитить права и законные интересы должника, кредиторов и иных лиц). Такое сообщение будет опубликовано в СМИ: в журнале «Судебный вестник Плюс: экономическое правосудие». Также эти сведения включаются в Единый государственный реестр сведений о банкротстве
  • С момента назначения судом управляющего в производстве по делу о банкротстве всю коммуникацию с должником кредитор осуществляет через него

После получения требований кредитора, управляющему предоставляется семидневный срок для уведомления о рассмотрении требования и внесении/невнесении его в реестр требований кредиторов.

Отсутствие ответа управляющего в указанный срок позволяет кредитору подать жалобу на его действия (бездействие).

  • Если кредитор не согласен с полученным ответом управляющего, он может направить управляющему и в суд, рассматривающий дело о банкротстве, свои возражения в семидневный сроксо дня получения уведомления управляющего
  • Отслеживайте даты судебных заседаний и проведения собраний кредиторов. Это позволит быть в курсе актуального статуса дела и, при необходимости, оперативно предпринять меры для защиты своих прав и интересов

Несмотря на то что количество кредиторов может быть достаточно большим, управление должником осуществляет управляющий, а само дело о банкротстве рассматривается судом, не стоит умалять значение действий каждого отдельного кредитора.

взыскание долгов через банкротство

Законодательство наделяет кредиторов правами и способами защиты своих требований, активное использование которых позволит увеличить ваши шансы на взыскание долга.

Обратим внимание на основные из них:

  • Право на ознакомление с материалами дела о банкротстве
  • Право на обжалование судебных постановлений (определений, решений), вынесенных в рамках рассмотрения дела о банкротстве
  • Право на участие в собраниях (комитете) кредиторов. Собрание кредиторов представляет интересы всех кредиторов и осуществляет от имени кредиторов все действия в отношении должника. При наличии не менее десяти кредиторов на первом собрании кредиторов принимается решение об образовании комитета кредиторов
  • Право на восстановление срока для подачи заявления о требовании в случае признания причины пропуска уважительной
  • Право контролировать действия управляющего и требовать возмещения ущерба, причиненного его действиями
  • Право на подачу жалоб о нарушении прав и интересов в собрание (комитет) кредиторов или суд
  • Право на предъявление требований к третьим лицам, незаконно получившим имущество должника
  • Право на предъявление иска о привлечении к субсидиарной ответственности собственника имущества должника, его учредителей (участников) или руководителей при недостаточности имущества должника для удовлетворения требований кредиторов в случаях, установленных законодательством

От эффективности работы управляющего, в том числе, зависит степень удовлетворения требований кредиторов. Как минимум каждому кредитору следует ознакамливаться с ежемесячными отчетами о деятельности управляющего, в которых он должен отражать краткую информацию о проделанной работе.

Если размер требований существенный, рекомендуем уделить особое внимание обязанностям управляющего:

  • По обеспечению сохранности и реализации имущества должника
  • По выявлению имущества и дебиторской задолженности должника
  • По предъявлению требований о возврате имущества и оспариванию сделок должника
  • По обращению в правоохранительные и контролирующие органы в случае наличия фактов, свидетельствующих о недобросовестности, злоупотреблениях руководителя и должностных лиц должника
  • По соблюдению очередности погашения требований кредиторов
  • По заявлению исков о привлечении к субсидиарной ответственности виновных должностных лиц должника

Важно, что ущерб, причиненный кредиторам (и должнику) по вине управляющего, подлежит компенсации страховой организацией в пределах страховой суммы, установленной по договору обязательного страхования гражданской ответственности управляющих. А в части, не покрытой страховым возмещением, — за счет управляющего.

К заявлению о предъявлении требований, направляемому управляющему, кредитор должен приложить подтверждающие документы.

Эти документы должны быть нотариально заверены, либо кредитор предоставляет оригиналы документов вместе с их копиями для последующей сверки управляющим.

Если кредитор не оформил требование надлежащим образом (в нем есть ошибки, неточности и т.д.), управляющий сообщает ему об этом и предоставляет семидневный срок для устранения недостатков.

Если недостатки устранены в установленный срок, датой предъявления требования по-прежнему будет считаться первоначальный день его предъявления.

Odolgah.com

Если кредитор не устранит выявленные недостатки в срок или устранит их не полностью, требование считается непредъявленным, кроме случаев, когда экономический суд признает причину неустранения уважительной.

Правильное оформление документов при первоначальном предъявлении требований, во-первых, сэкономит ваше время, а во-вторых, минимизирует риск пропуска срока на заявление требований.

Если банкротство должника вызвано собственником его имущества, учредителями (участниками) или иными лицами (например, руководителем должника), имеющими право давать обязательные для должника указания либо имеющими возможность иным образом определять его действия, то такие лица при недостаточности имущества должника несут субсидиарную ответственность по его обязательствам.

Что может сделать кредитор? Собирать доказательства виновности указанных лиц и инициировать привлечение к субсидиарной ответственности (через управляющего или самостоятельно).

Доказательствами виновности могут служить:

  • Неисполнение обязанности по подаче заявления о банкротстве самим должником, если такая обязанность наступила
  • Заключение заведомо убыточных сделок, а также мнимых и притворных сделок с целью вывода или сокрытия активов должника
  • Неисполнение учредителями (участниками) должника обязанностей по управлению должником (например, участники должника не проводили общие собрания, не знакомились с отчетом директора о финансово-хозяйственной деятельности и финансовыми документами должника)
  • Нарушение налогового законодательства, повлекшее доначисление налогов и пени, и многие другие факты
  • участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
  • участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
  • возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
  • ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.

Механизм полной процедуры

Банкротство – это не только путь признания неплатёжеспособности, но и метод взыскания долгов и, как показывает практика, очень эффективный.

Необходимые условия для данного мероприятия:

  • наличие долга в размере не менее 300 000 рублей;
  • просрочка более 90 дней.

vzyskanie-dolga-cherez-bankrotstvo

Прежде чем затевать банкротство, организация анализирует возможные перспективы исхода данного дела. Поскольку процесс разорения может быть как ускорен судебными органами, так и оказана помощь должнику в преодолении трудностей. Ведь если у заёмщика ничего нет, со стороны кредиторов заканчиваются требования. Идеальным вариантом в этом вопросе является лицо или компания, которые хорошо стоят на ногах, но тянут с возвращением долга.

Кредитные организации организуют проверку денежного состояния физического лица или индивидуального предпринимателя. Для этого, благодаря современным технологиям, появилось очень много сервисов как платных, так и без финансовых затрат. Благодаря им, можно получить информацию из единого государственного реестра юридических лиц о бухгалтерской отчётности, судебных спорах и решениях, о долгах. Одними из таких ресурсов являются: Спарк, Коммерсант картотека, Проверь себя и контрагента.

Выстраивается стратегия о проведении операции. Организации понимают, что правильно разработанный ход мероприятия увеличит шансы на благоприятный результат и благотворней скажется на скорости возврата долга. Убеждается насколько актуально на данном этапе подавать обращение о банкротстве.

Квартира или деньги?

После введения процедуры банкротства у застройщика при желании вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата денег за квартиру. Вам нужно поскорее определиться с тем, будете ли вы настаивать на получении квартиры или возврате денег, поскольку порядок ваших действий в этих двух случаях будет отличаться. Конечно же, надо учитывать финансовое состояние застройщика, степень готовности квартир и конкретные особенности дела.

Способ подходит для тех домов, строительство которых было завершено, то есть имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, но акты приема-передачи квартир с дольщиками еще не были подписаны. Через 3 месяца после того, как выйдет срок на предъявление требований кредиторов, арбитражный управляющий выносит вопрос о передаче готовых квартир в собственность дольщиков на собрание участников строительства.

При таком варианте участники строительства создают жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив для достройки дома. Кооперативу передается объект незавершенного строительства. Вопрос о погашении требований участников строительства данным способом арбитражный управляющий должен поставить через 2-6 месяцев после его утверждения на стадиях финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства.

Учтите, что при этом варианте участникам строительства, возможно, придется внести дополнительные деньги для погашения требований кредиторов из более ранних очередей (текущие платежи, 1, 2 очередь, обязательства, обеспеченные залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок).

Также нужно будет вносить кооперативу паевые взносы — средства на завершение строительства. Есть нюанс и для случаев, когда застройщик умудрился продать одни и те же квартиры сразу нескольким дольщикам. Кому-то из дольщиков придется отказаться от получения квартир в этом доме и согласиться на получение денег, иначе суд не утвердит передачу объекта незавершенного строительства вашему кооперативу.

Вопрос о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК будет решаться на собрании участников строительства. Если собрание участников строительства согласится на данный вариант, арбитражный управляющий подаст в суд соответствующее ходатайство. Арбитражный управляющий на собрании должен будет проинформировать всех дольщиков:

  • о порядке создания и работы кооператива, в т.ч. подготовить проект решения о создании кооператива;
  • подготовить заключение о возможности (невозможности, в т.ч. финансовой и технической) передачи объекта незавершенного строительства;
  • подготовить отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Этот вариант подходит тем дольщикам, которые уже расторгли договоры с застройщиком, но не получили своих денег. Заявлять денежные требования нужно и тем, кто получил свою квартиру или деньги за нее, но не дождался от застройщика неустойки, возмещения реального ущерба, затрат на устранение недостатков квартиры и т.п.

Иногда участникам строительства приходится отказываться от требования о передаче квартиры и заменять его на денежную выплату. Например, когда собранием участников строительства в течение 2 месяцев так и не было принято решение по поводу передачи готовых квартир или объекта незавершенного строительства.

Аналогичное уведомление арбитражный управляющий высылает и в суд, рассматривающий банкротное дело. В течение 5 дней суд назначает заседание, на котором будут рассматриваться денежные требования участников строительства. Игнорировать такое заседание не желательно, то есть вам надо подать в суд и арбитражному управляющему заявление о включении в реестр кредиторов ваших денежных требований вместо требований о передаче жилых помещений, и по возможности явиться в суд и лично озвучить свою позицию.

Иногда имущество и обязательства застройщика могут быть переданы другому застройщику. Его называют приобретателем, и он получает земельные участки, объекты незавершенного строительства от застройщика-банкрота в обмен на исполнение обязательств перед дольщиками по передаче жилья. Застройщик-приобретатель должен будет подтвердить в суде свое соответствие требованиям ФЗ об участии в долевом строительстве и наличие средств для завершения строительства.

Процедура выплаты средств кредиторам

Процедуру наблюдения и наложения ареста на имущество запускают только после получения судебного решения. Продается все, что имеет физлицо, кроме единственного жилья (включая ипотечное), бытовой техники стоимостью менее 30 тысяч рублей, личных вещей, домашних питомцев, пищевых продуктов, государственных наград и денег в размере не более прожиточного минимума на гражданина и его иждивенцев. Также не подлежит изъятию имущество, которое служит единственным средством заработка — но это придется доказать.

Оценка и реализация имущества длится до 6 месяцев. По решению суда срок может быть пролонгирован, а при готовности физлица погасить долг процедура откладывается на месяц (не дольше). В процессе конкурсного производства имущество продается через электронную систему торгов, а выручка направляется кредиторам. В это время пени, штрафы по платежам на заемщика не накладываются.

Если средств у физлица недостаточно для удовлетворения всех требований, средства, вырученные от реализации собственности, распределяют между кредиторами, придерживаясь принципа пропорциональности суммам, включенным в реестр (если по законодательству не предусмотрено иных действий).

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector