Покупка вторичного жилья по военной ипотеке
Права и обязанности военного ипотечника
Участник военной ипотеки, подписавший кредитный договор и договор целевого жилищного займа, становится полноценным заёмщиком и попадает под действие 102-ФЗ об ипотеке. В соответствии с законом об ипотеке военнослужащий обладает определёнными правами и обязанностями перед залогодержателями – банком и Росвоенипотекой.
Так, статья 29 102-ФЗ разрешает использовать залоговую недвижимость по её прямому назначению – проживать в ней. А статья 37 поясняет, что залог можно отчуждать, в том числе путём её продажи, но только при согласии залогодержателя.
Банки, выдающие военную ипотеку на покупку вторичного жилья и их условия кредитования
Множество коммерческих банков, работающих с военной ипотекой, по-прежнему считают преимущественным направлением кредитования – приобретение квартир на вторичном рынке. Это, прежде всего, связано с низким уровнем риска в сравнении с новостройками. В случае с новым строительством никогда нельзя исключать вероятность того, что объект может быть не достроен или сдача объекта в эксплуатацию растянется на длительный срок.
Для банка же на момент передачи денег важно иметь ликвидный и адекватный залог. Что в случае с новостройками исключено. Из-за этого банки нередко устанавливают на время строительства повышенные процентные ставки и особые требования к страховому полису. Кроме того, программы кредитования приобретения новостроек могут иметь более жесткие условия по размерам первоначального взноса или максимальной сумме займа.
Это все приводит к тому, что для военнослужащего становится намного более выгодным приобретение жилья на вторичном рынке. Для того чтобы банк оформил с военнослужащим ипотечный договор, объект недвижимости, который он выбрал должен быть ликвидным и иметь достаточную оценочную стоимость для обеспечения взятой в кредит суммы. Кроме того, вторичная квартира должна отвечать таким требованиям:
- должны присутствовать все удобства и вся необходимая исправная сантехника;
- должны быть подведены все необходимые коммуникации и обеспечено водо-, электро- и теплоснабжение;
- не должно быть деревянных перекрытий, которые могут служить объектами повышенной пожароопасности;
- жилье не должно располагаться в ветхом доме или здании, которое планируется сносить;
- в недвижимости не должны быть прописаны несовершеннолетние или иные лица, которые могут иметь право на долю в нем;
- если объект недвижимости находится на последнем этаже, то состояние крыши должно соответствовать специальным требованиям;
- окна и двери должны быть в функциональном состоянии.
Сегодня военная ипотека есть во многих банках, поскольку это довольно надежный способ кредитования, ведь плательщиком взносов является государство. Это касается как крупнейших игроков ипотечного рынка, так и небольших банков. Приведем условия кредитования в наиболее популярных кредитно-финансовых учреждениях России.
- валюта кредита – только рубли;
- процентная ставка – 12,5% годовых;
- максимальная сумма кредитования – 1,9 миллионов рублей (но не более 80% от стоимости объекта ипотеки);
- комиссия за оформление займа отсутствует.
Условия ВТБ 24:
- валюта кредита – только рубли;
- процентная ставка – 11,9% годовых (в первый год кредитования, далее увеличивается);
- максимальная сумма кредитования – 2 миллиона рублей (до 1,8 миллионов, если заемщику более 30 лет);
- комиссия за оформление займа отсутствует.
- валюта кредита – только рубли;
- процентная ставка – 12,5% годовых;
- максимальная сумма кредитования – 1,7 миллионов рублей (до 1,5 миллиона, если заемщику более 35 лет);
- комиссия за оформление займа отсутствует.
- валюта кредита – только рубли;
- процентная ставка – 12,5% годовых;
- максимальная сумма кредитования – 2,35 миллиона рублей (до 2,1 миллиона, если заемщику более 30 лет);
- комиссия за оформление займа отсутствует.
Фондсервисбанк
- валюта кредита – только рубли;
- процентная ставка – 9,5% годовых;
- максимальная сумма кредитования – 2,4 миллиона рублей (до 2,1 миллиона, если заемщику более 32 лет);
- комиссия за оформление займа отсутствует.
Стоит отметить, что в течение последнего месяца многие банки приостановили ипотечные программы, в том числе, к сожалению, и военную ипотеку из-за нестабильности в экономике России. В конце 2014 года наблюдалась мощная девальвация рубля, после чего последовало резкое повышение ЦБ РФ ключевой ставки кредитования банков. Это имело негативные последствия для всего кредитного рынка, в том числе и для ипотечного.
К примеру, банки, выдающие займы по стандартам АИЖК полностью приостановили прием заявок на оформление военной ипотеки. Некоторые банки (например, Сбербанк) повысили процентные ставки по всем кредитным программам, включая и военную ипотеку. Будем надеяться, что после стабилизации ситуации на валютном рынке, военная ипотека вновь заработает в полную силу.
Как снять обременение?
Проведение сделки с недвижимым имуществом, на покупку которого были привлечены кредитные средства банка и накопления участника НИС, невозможно до полного исполнения обязательств по договорам, и поэтому военнослужащим приходится искать всевозможные решения.
Если у военнослужащего есть собственные средства, позволяющие закрыть долговые обязательства по обоим договорам – кредитному договору и договору целевого жилищного займа, тогда проблема решается просто. Производится погашение долга перед банком с последующим снятием обременения. Одновременно возвращаются накопления (прим.
– первоначальный взнос и все ежемесячные платежи, перечисленные в погашение ипотеки) на именной счёт в Росвоенипотеке и пишется заявление на снятие обременения в пользу государства. В этом случае необходимо только понимать сам процесс возврата средств в Росвоениптеку и снятия обременения в пользу РФ.
Сложнее провести такую сделку в случае, если у военнослужащего отсутствует возможность использования личных средств, тогда приходится рассматривать разнообразные алгоритмы погашения обязательств.
https://www.youtube.com/watch?v=https:www.googleadservices.compageadaclk
Если средств для погашения нет или недостаточно, то можно обратиться в банк за нецелевым кредитом, которым и гасятся задолженности перед обоими залогодержателями. Ставки по таким кредитам зависят от наличия обеспечения – залога и/или поручительства. При наличии поручителя можно получить нецелевой кредит по ставкам от 11% годовых.
Ещё одним вариантом погашения долгов перед обоими залогодержателями могут стать денежные средства покупателя квартиры. Но для того чтобы найти такого покупателя, готового дать военнослужащему средства на снятие обременений, квартира, купленная по военной ипотеке, должна быть высоколиквидной. В данном случае квартиры, купленные в «хрущевках» и «брежневках» вряд ли привлекут покупателя, поэтому проводить такие сделки выгодно тем, кто вкладывался в ликвидную недвижимость на этапе строительства.
Те средства, который участник НИС возвращает на свой именной счёт в Росвоенипотеке, восстанавливаются в полном объёме и могут использоваться им повторно для покупки другого жилья.
Этапы получения военной ипотеки на покупку вторичного жилья
Для того чтобы обзавестись квартирой на вторичном рынке по НИС, военнослужащий должен пройти такие этапы:
- оформление участия в НИС;
- выбор кредитора и ипотечной программы;
- получение документов с расчетом доступной суммы кредита;
- подбор приобретаемой квартиры с учетом всех требований банка;
- проведение экспертной оценки стоимости, проверка юридической чистоты объекта со стороны банка и подписание предварительного договора с продавцом;
- после получения положительного ответа от кредитора оформляется ипотечный договор, страховой полис и средства передаются продавцу;
- передача всех документов по сделке в Росвоенипотеку.
Стоит отметить, что на получение ипотечного займа в рамках НИС может претендовать любой
военнослужащий
, являющийся ее участником. Это касается и тех служащих ВС РФ, кто имеет в собственности жилье и не нуждается в улучшении существующих жилищных условий.
Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Возможный порядок действий перед банком выглядит следующим образом:
- необходимо сообщить в банк о намерении снять обременение и продать недвижимость, узнать примерную сумму задолженности;
- найти покупателя квартиры и договорится о получении средств, в случае использования его денег для погашения обязательств, и/или получить потребительский кредит на недостающую сумму;
- выяснить в банке величину долгового остатка по ипотеке с учётом процентов по основному долгу и погасить его;
- получить в банке закладную и произвести действия, направленные на погашение регистрационной записи об обременении в пользу банка.
Одновременно с манипуляциями по снятию обременения в пользу банка проводить действия по погашению задолженности перед Росвоенипотекой:
- путём написания заявления в Росвоенипотеку выяснить сумму долга по договору ЦЖЗ, и вернуть на свой именной счёт все накопления;
- после возврата средств, в Росвоенипотеку необходимо направить второе заявление о необходимости погашения регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ в связи с исполнением договорных обязательств.
После того как все обременения с квартиры будут сняты участник НИС заключает с покупателем основной договор купли-продажи квартиры и производится регистрация перехода права собственности.
Сам по себе процесс назвать быстрым нельзя. Основные сроки занимают действия, направленные на погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ. Каждое заявление – на предоставление суммы долга и снятие обременения, направляемое участником НИС в Росвоенипотеку, обрабатывается в течение 30 дней. С банком данные действия проходят быстрее, средний срок снятия обременения в пользу банка 2–3 недели.
Каждая сделка по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке, носит индивидуальный характер, и требует тщательного подхода. Невозможно прописать единые условия проведения таких сделок. В каждой ситуации необходимо просчитывать различные варианты. В учёт берутся все составляющие – год и месяц получения кредита, какое жильё приобреталось – новостройка или устаревший жилой фонд, сколько лет военной выслуги у участника НИС.
Например, при наличии у участника НИС 20 лет военной службы в календарном или льготном исчислении, можно погасить долг перед банком, а обременение в пользу РФ снять путём написания соответствующего рапорта с предоставлением справки из банка о выполненных обязательствах по кредитному договору.
Либо «продать» долг перед банком вместе с квартирой, а обременение в пользу РФ снять путём возврата денежных средств на именной накопительный счёт в Росвоенипотеке.
https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru
Вариант подобрать можно каждому, было бы желание.
