Подать в суд на управляющую компанию грибок в квартире в зоне межпанельных швов
Как подать в суд на управляющую компанию?
Что делать если через межпанельные швы в многоквартирном доме проникает влага и сквозняки, но при этом управляющая контора отказывается выполнять ремонт основывая свой отказ тем, что у некоторых жильцов имеется задолженность по квартплате? Как действовать если контора отказывается выполнять ремонт в подконтрольном доме, здании которое находится под ее опекой?
Если не удается договориться самостоятельно можно подать иск в суд на управляющую контору, лучше всего если он будет коллективным. Согласно законодательству, жильцы дома имеют право подать судебный иск, если управляющая контора не выполняет своих обязанностей, прописанных в Договоре, уложенного между владельцами квартир и компанией.
Нет, отказать в ремонте управляющая контора не имеет права, но может в судебном порядке потребовать выплаты задолженности. Что ясно видно в приведенном примере.
Претензии конторы, на то, что некоторые жильцы подконтрольного дома, который находится под ее управлением, имеют задолженность по оплате услуг не имеют законного основания. Так как согласно законодательству, каждый участник договора может самостоятельно требовать в судебном порядке, чтобы каждая из сторон, подписавших договор выполняла свои обязанности. Согласно предоставленным материалам в суд, у истцов не было задолженности перед управляющей конторой.
Произвести замену стояков, обеспечивающих водоснабжение
Сменить стояки центрального отопления
Герметизировать швы между панельными плитами в указанных квартирах
Выполнить ремонтные работы по подъезду, внутри домовых коридорах, отсеках
Поставить оконные рамы и застеклить их
Установить во внутренних коридорах двери, которые отсутствуют на данный момент
Отремонтировать подъезд и выполнить герметизацию для устранения течи
Возобновить освещение на лестничных площадках, подъезде, в лифте, у мусоропровода, в подвале дома
Выполнить необходимые работы по мусоропроводу».
Остальные претензии истцов апелляционная служба оставила без удовлетворения.
Статья 131 ГПК РФ – Форма и содержание искового заявления
1. Исковое заявление подается в суд в письменной форме.
Плесень — существенный недостаток?
Если застройщик будет кивать на акт, где написано, что вы «претензий не имеете», знайте, что он неправ. Покупатель имеет право не знать о скрытых дефектах и не указывать их в акте приема-передачи. Независимо от того, есть ли у вас в момент подписания акта претензии или нет, право предъявлять претензии по качеству сохраняется в течение всего гарантийного срока — то есть пяти лет.
Но есть ограничения. Если это не скрытые дефекты, вы должны были заявить о недостатках сразу. Например, о разбитых окнах, царапинах на дверях, сломанных замках — словом, обо всем, что можно увидеть при визуальном осмотре и где даже обычному человеку можно понять, что что-то не так. А вот увидеть на осмотре, что стена кривая или уровень влажности штукатурки слишком высокий, вы не можете. Для этого нужны приборы и знания.
Поэтому застройщик не имеет права упрекать вас, что вы приняли квартиру без претензий.
Вариантов, что не так с вашей штукатуркой, немного. Если штукатурка не сохнет на стене, которая граничит с улицей, значит, плохо загерметизированы швы или вообще есть проблема с качеством наружной отделки. Отделка может пропускать воду с улицы из-за некачественной гидроизоляции. В некоторых случаях могут быть даже какие-то ошибки в проектировании.
Второй вариант — в доме горизонтальная разводка отопления и все трубы идут в полу. Если у соседей сверху протекает труба в полу, она будет увлажнять ваш потолок и стену.
Все это недостатки, которые должен устранять застройщик.
Плесень — следствие влажности. Если устранить причину, восстановить штукатурный слой и обработать плесень специальными составами, она исчезнет. Но пока есть избыток влаги, бороться с ней бесполезно, особенно если изначальная проблема в ошибках конструкции: все опять намокнет и заплесневеет.
Как найти управу на застройщика?
Расскажем в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы знать, как отстаивать свои права
Но к тому моменту, когда в доме начинают делать внутреннюю отделку, он обычно уже сухой. Если нет — его специально просушивают тепловыми пушками. С другой стороны, если в доме всего три этажа, строили его наверняка очень быстро. Поэтому может быть так, что он не успел высохнуть и штукатурку наносили на влажные стены.
В любом случае, чтобы говорить о недостатке квартиры, надо зафиксировать этот недостаток и установить причину, по которой он возник. Если застройщик отказывается рассматривать ваши претензии, обращайтесь в независимую экспертизу. По закону можно самостоятельно устранить недостаток, а застройщика обязать возместить расходы.
Если боитесь, что застройщик будет тянуть время, а жить в квартире надо уже сейчас, третий вариант наиболее удобный. Причем вы можете требовать деньги еще до того, как исправили проблемы. Закон не обязывает представлять документы об устранении недостатков. Достаточно заключения экспертизы о том, сколько стоит их устранить.
По закону существенный — это неустранимый недостаток или недостаток, который нельзя устранить без несоразмерных расходов или затрат времени. Или его выявляют неоднократно, или он проявляется вновь после того, как его устранили. Соответственно, существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства — это несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Таким образом, чтобы понять, существенный или несущественный этот недостаток, надо установить причины. Причина может быть устранимым нарушением. Например, рабочие нарушили технологию, когда наносили штукатурку, или просто не просушили стену — это несущественный недостаток. Его легко устранить. И если вы в одностороннем порядке откажетесь исполнять договор, застройщик в суде может оспорить такой отказ. И суд не признает договор расторгнутым.
А вот нарушения строительных норм, норм проектирования устройства наружных стен, тепло- и гидроизоляции, качества выполнения работ по герметизации швов и стыков — это всё существенные недостатки. При них можно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, и суд вас поддержит.
Вот пример из Смоленска. У участника долевого строительства были претензии к застройщику, поскольку на стенах образовалась плесень и влага. Застройщик утверждал, что дольщик виноват сам, так как неверно эксплуатировал квартиру и не проветривал помещения. Независимая экспертиза установила, что застройщик нарушил строительные нормы и правила, когда монтировал стены и устраивал теплоизоляцию наружных стен, и что эти недостатки нельзя устранить без капитального ремонта. Суд признал недостатки существенными, а договор расторгнутым, постановил вернуть деньги и еще начислил неустойку.
Протекает стена дома, кто должен ее чинить?
Как показывает практика, жильцы, которые подавали в суд на контору выигрывали. Управляющие конторы обязывали выполнить ремонт швов в обязательном порядке.
Давайте рассмотрим реальную ситуацию, когда жители дома подали в суд на контору, которая не выполняла свои обязанности согласно договору, и не выполняла текущий ремонт.
В суд был подан иск жильцами дома на контору. Где было указано, что управляющий не выполняет свои обязанности по обслуживанию дома. Постоянно текут межпанельные швы, о чем они сообщали управлению. Также истцы потребовали:
- произвести замену стояков по водоснабжению
- обеспечить в подъезде оконные рамы, выполнить их остекление
- сменить стояки центрального теплоснабжения
- отремонтировать подъезд (включая перила)
- поставить двери в подъезде, а также во всех внутренних коридорах
- отремонтировать козырек над подъездом и выполнить герметизацию швов козырька
- ликвидировать течь ливневых стоков
А так же: осуществить ремонт всей системы электрической проводки, поставить замыкающие устройства на электрощитках, согласно нормативам безопасности, обеспечить должное освещение на лестничных площадках, в подвале и около мусоропровода
Так же суд постановил выплатить моральную компенсацию истцу управляющей конторой, частично вернуть уплаченные платежи за ремонт и содержание за определенный время (в течение которого не выполнялись ремонтные работы) и неустойку.
Может ли управляющая контора отказать в ремонте и устранении течи во швах, если у некоторых владельцев квартиры имеется задолженность?
В итоге план ваших действий должен быть таким.
Письмо застройщику. Направьте письменные претензии застройщику и ждите его реакции. Потребуйте провести комиссионный осмотр между вами и застройщиком. В комиссионном осмотре, как правило, участвуете вы, представитель застройщика и представитель УК. По результатам составляют акт, в котором стороны приходят или не приходят к единому мнению о причинах проблем. Подписывать его необязательно, если вы несогласны с выводами комиссии.
Получите заключение экспертизы с расчетами, сколько стоит устранить недостатки. Если экспертиза установит, что в ваших проблемах виноват застройщик, опять пишите застройщику претензию. Приложите к ней копию заключения и потребуйте денег или устранения недостатков — на ваш выбор.
В целом после экспертизы и до обращения в суд вы можете устранять недостатки самостоятельно. Если, конечно, это возможно технически и не требует капитального ремонта дома.
Еще один важный момент, обязан ли управляющий производить ремонт и герметизацию межпанельных швов, и входит ли он в графу текущего ремонта? Тут многое зависит от составленного договора и условий, в большинстве случаев Договор не предусматривает проведение капитального ремонта без собрания и согласия жильцов.
Несколько жильцов дома направились в суд с иском с целью защитить свои права потребителей и обязать контору выполнить свои обязанности.
Истцы основывали свое иск на том, что дом, где расположены их квартиры нуждается в ремонте. При этом контора никаких ремонтных работ проводить не желает, и свои обязательства согласно договору не выполняет.
Подавая заявление, истцы просили суд, что он обязал контору выполнить следующие работы:
- Произвести смену стояков, по которым поступает вода и обеспечивается отопление
- Герметизировать швы между панелями, а также утеплить стены
- Отремонтировать подъезд: поставить рамы и произвести остекление, восстановить перила, поставить двери внутри подъезда
- Отремонтировать козырек над подъездом, ликвидировать течь со стыка и сделать герметизацию стыка
- Ликвидировать протекание ливневых стоков
- Отремонтировать мусоропровод, согласно санитарным нормативам
Заменить электрическую проводку и электрическое оборудование, установить запирающие механизмы на электрические щитки, обеспечить должное освещение на лестничных площадках, около мусоропроводов
При подаче заявления в суд истцы основывались, что их права по законодательству были нарушены и они попросили суд удовлетворить их требования относительно моральной компенсации, также вернуть платежи по содержанию дома за период, в течение которого не выполнялся ремонт.
На судебный иск жильцов контора подала апелляцию. В результате которой была скрупулезно проверена законность решения, выслушаны все стороны и изучены судебные материалы, и судебной коллегией было принято новое решение.
Ст. 29 РФ «О защите прав потребителей»
Ст. ст. 154, 158 ЖК РФ.
Герметизацию швов между плитами
Не выполнялись ремонтные работы в подъезде
Отсутствуют рамы, нет остекления
Не во всех внутренних коридорах установлены двери
Козырек над подъездом нуждается в ремонте, между козырьком и стеной во время дождя постоянно наблюдается протекание
Электрическая проводка и электрическое оборудование нуждается в ремонте и частичной замене, а порой просто отсутствует
Лестничные площадки без должного освещения
Мусоропровод находиться в неисправном состоянии
Все предъявленные претензии были документально засвидетельствованы и отвечают информации согласно составленным актам Государственной жилищной инспекции.
Контора все предоставленные претензии не опровергла.
Согласно пунктам 3.1, 3.1.3, 4.1.1 Договора управления многоквартирного дома, уложенного между жильцами и конторой. Последняя обязана предоставлять услуги по ремонту.
По предоставленным документам истцы не имеют задолженности по квартплате перед управляющей конторой.
При данных обстоятельствах, возложенные на контору обязательства по проведению ремонта в доме законно обоснованы и отвечают требованиям прописанных в договоре.
В тоже время, суд постановил, что контора не может на основании самостоятельного постановления выполнять капитальный ремонт, так как это не прописано в договоре, и не имеет под собой законных оснований. На это указывает и подп. 1 п. 2ст. жилищного кодекса РФ.
Уложенный договор между жильцами многоэтажного дома и конторой по управлению не предусматривает проведение капремонта общего имущества на основываясь на самостоятельном решении. Контора не имеет законного права:
- Совершить замену стояков для подачи воды
- Сделать замену стояков отопления
- Производить утепление фасада подконтрольного дома
- Выполнять замену электрической проводки внутри дома
На апелляционном суде, коллегией было установлено, что на момент, когда проводилась приватизация недвижимого имущества истцов, документов, которые бы зафиксировали, что данных о том, что общее имущество нуждалось в капремонте нет. Была тщательно изучена переписка истцов с представителями государственных органов, акты и прочие документы, составленные жилищной инспекцией на основании которых сделан вывод судебной инспекции, не был опровергнут.
В тоже время нет никаких документов, которые бы могли подтвердить коллективное собрание собственников дома по вопросу провести капитальный ремонт (относительно предоставленному списку) общего имущества, то есть дома. Согласно договору, управляющая контора обязана самостоятельно решать вопросы относительно проведения текущего ремонта имущества многоквартирного дома. С момента оформления договора поправок в него не вносили.
В следствии чего мы видим, что управляющая контора не имеет законного права проводить самостоятельно капремонт. Должно быть обязательно проведено коллективное собрание всех жильцов.
В связи с вышеизложенными фактами, судебная коллегия указывает на необходимость внести поправки в решение суда. Учитывая обязательства конторы согласно договору, наличию в достаточном количестве материалов и доказательств в необходимости ремонта, а также учитывая обоснованные исковые требования истцов, обязать Общество произвести замену стояков, по которым поступает вода в квартиры истцов, заменить стояки отопления.
Учитывая тот факт, что утеплительные работы не входит в обязательства конторы, так как относится к категории капремонта, а также учитывая тот факт, что нет доказательств, которые бы подтвердили необходимость в проведении таких работ, то контора не обязана выполнять утепление стен многоквартирного дома.
Также Общество обязано выполнить герметизацию швов между плитами. Также не было достаточно подтверждено заявление о необходимости в замене электрической проводки в доме, поэтому Общество обязали выполнить ремонт электрической проводки только на поврежденных участках. Учитывая, что не были предоставлены убедительные доказательства по необходимости в ремонте ливневых стоков, работы из перечня обязательных ремонтных услуг были исключены.
Выполнить герметизацию швов между панельными плитами дома
Произвести замену стояков отопления
Сменить стояки, обеспечивающие подачу горячей и холодной воды
Отремонтировать электрическую проводку и электрическое оборудование согласно требованиям и нормативам безопасности, установить на электрощитках запирающие механизмы
Обеспечить должное освещение на каждом этаже, у подъезда, в лифте, у мусоросборников и в подвале
Чтобы защитить законные права истцов, которые каждый день использую единственные подъезды, коллегия оставила решение суда о возложении выполнения данных работ на управляющую контору, как текущие ремонтные работы.
Необходимость в данных работах подтверждено в достаточном объеме различными актами и обследованиями от инспекций, в том числе управляющая контора не отказалась от предъявленных претензий.
1) наименование суда, в который подается заявление;
2) наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
3) наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;
4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
6) цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
7) сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;
8) перечень прилагаемых к заявлению документов.
В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца.
