Плата за аренду земельного участка

Содержание

• 1 Из чего складывается цена за использование земли?
  • 1.1 Арендная плата
• 2 Условия начисления арендной платы за пользование землей
  • 2.1 Арендная плата
• 3 Правовое регулирование
• 4 Предоставление сведений о сумме по заключенным договорам через Госуслуги
  • 4.1 Частный собственник
• 5 Как оплатить через Сбербанк онлайн?
• 6 Сроки перечисления средств
• 7 Как узнать стоимость по кадастровому номеру?
• 8 Основные принципы
• 9 Описание и пример отчета оценки права найма ЗУ
• 10 Особенности изменения платы за предоставленные объекты в связи с изменением расценок
• 11 Плюсы и минусы

Из чего складывается цена за использование земли?

содержит и уточняет принцип платного использования земель. Закон предусматривает как форму оплаты земельный налог и арендную плату. Данный принцип является одним из основополагающим в ЗК. Платная форма использования земли позволяет обращаться с ней более бережно и рационально, а также дает возможность направлять дополнительные средства для поддержания плодородия почвы и охраны участков.

Арендная плата

Арендной платой называют денежную сумму, которой оплачивается право пользования земельным участком, взятым во временное пользование. Размер таких платежей чаще всего определяется договором, но в определенных случаях может быть установлен соответствующими государственными законодательными актами.

Налог на землю может взимается либо с собственника, либо, с постоянного землепользователя. В соответствии с налоговым кодексом, данный вид сборов отнесен к ведению муниципальных районов и городских округов.

Размер местных налогов, а также их введение в действие и прекращение, определяется местными органами самоуправления.

О том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте тут.

Условия начисления арендной платы за пользование землей

Арендная плата

При заключении договора аренды земельного участка оговариваются следующие условия:

• Стоимость аренды за расчетный период. Может быть указана стоимость за день, месяц, квартал, год или любой другой период на выбор сторон.
• Срок аренды. В случае аренды участка у государства, определены строгие временные рамки для аренды разных типов земель. Аренда у частного лица может заключаться на любой срок, устраивающие обе стороны.
• Периодичность оплаты. По согласованию сторон оплата может производиться раз в месяц, раз в полгода, раз в год или любой другой срок.
• Периодичность изменения арендной платы за использование земельного участка. При долгосрочной аренде в договоре часто можно встретить ежегодный повышающий коэффициент, покрывающий инфляцию за год.
• Способ оплаты. Возможен наличный или безналичный расчет. В редких случаях может использоваться расчет в натуральной форме.
• Пропорции распределения арендной платы, если арендаторов больше одного.

Правовое регулирование

Нормативно-правовое регулирование правоотношений по аренде земельных участков имеет четкое комплексное нормирование со стороны государства. Прежде всего арендные отношения между сторонами устанавливаются положениями гражданского законодательства. Однако земельный кодекс имеет более глубокий уровень регулирования данных отношений, и именно нормы ЗК РФ должны быть использованы преимущественно над ГК РФ.

Предоставление сведений о сумме по заключенным договорам через Госуслуги

Размер арендной платы для каждого участка отличается. Но он зависит не только от характеристик самой земли, но от того, кто является собственником:

• государство;
• муниципалитет;
• физическое (юридическое) лицо (как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте тут).

Сумма оплаты за землю определяется в соответствии с федеральным законом, по которому уполномоченный орган устанавливает размер денежного довольствия арендодателя, при этом, если ставка повысится, то наличие уже заключенного договора не сохранит прежний размер платежей. Повышение произойдет автоматически, если иное не указано в законе.

Важно различать какому именно уровню власти принадлежит земля. Так федеральные земельные участки находятся в ведении правительства, региональные земли регулируются нормами субъектов РФ, а муниципальные – муниципалитетов.

Основные факторы, использующиеся для определения стоимости аренды:

• кадастровая цена земель;
• рыночная цена (если отсутствует кадастровая);
• размер налога на землю;
• итоги торгов;
• коэффициент оплаты (рассчитывается на основании срока аренды и наличия льгот у арендатора).

Частный собственник

Частный собственник может назначать арендную плату исходя из собственных интересов. Чаще всего он учитывает следующие факторы:

• целевое назначение – каждая категория земель имеет свою ценность;
• территориальное расположение;
• привлекательность данного участка для ведения на нем бизнеса или строительства;
• экономические возможности использования земли с целью получения прибыли;
• историческое и архитектурное значение.

Порядок и методики оценки стоимости права аренды на земельный участок можно найти здесь.

Досудебный порядок решения вопроса в настоящее время не является обязательным, однако лучше всего его соблюсти. Для этого должнику направляется в письменном виде претензия с просьбой погасить долг. Если данная мера не помогает, то пишется исковое заявление с приложением фактов о попытке пройти досудебное решение вопроса.

Уже в ходе заседания на недобросовестного арендатора могут быть наложены судом штрафные санкции в виде пени.

Частные собственники могут накрутить любую сумму в заключаемом арендном договоре если земельный участок находится в хорошем и привлекательном месте. А аренда муниципальных и государственных участков урегулирована законодательными актами, и не может быть изменена без издания нового закона.

в общих случаях будет зависеть от:

• расположения участка;
• размеров и состояния земли;
• целей аренды;
• сроков аренды;
• налогообложения;
• кадастровой и рыночной стоимости участка.

Также, в случае аренды участка у частного лица, в расчет могут приниматься и другие факторы, которые могут повлиять на итоговую стоимость.

Основным способом оценки величины аренды участка является его кадастровая стоимость, то есть стоимость, которая была рассчитана государством для налогообложения исходя из характеристик участка:

• площади;
• места размещения;
• и других особенностей.

Рыночная цена чаще всего отличается от кадастровой и является более подвижной, так как на нее влияют в том числе спрос и конкуренция. Действительно, в условиях высокой конкурентности вполне возможна ситуация, когда частное лицо принимает решение снизить арендную ставку на свой участок даже ниже его кадастровой стоимости, для получения хотя бы небольшого дохода.

Как оплатить через Сбербанк онлайн?

Расчет платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, достаточно прост. Для его выполнения необходимо:

• располагать сведениями о стоимости земельного участка, определенной Росреестром в процессе проведения государственной кадастровой оценки;
• знать корректирующий коэффициент.

Важно. Для уточнения кадастровой стоимости необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Что касается коэффициента, то он может варьироваться от 0,01 до 2 % от кадастровой стоимости участка земли и зависит от того, с какой целью территория берется в аренду.

Внимание. Важным параметром, подлежащим учету при расчете размера платы за пользование земельным участком, принадлежащим на праве собственности Российской Федерации, является коэффициент, варьирующийся от 0,01 до 2% от стоимости участка, определенной органами Росреестра в процессе выполнения его кадастровой оценки.

Величина корректирующего коэффициента находится в прямой зависимости от целей, для которых арендуется участок земли (пункт 3 Постановления Правительства РФ № 582), и составляет:

• 0,01 % от определенной Росреестром стоимости надела при предоставлении его гражданам или организациям, которые освобождены от уплаты налогов или имеют предоставленные законодательством льготы по их уплате.

  Такой коэффициент распространяется также на земли, которые изъяты из оборота, загрязнены опасными отходами или радиоактивными элементами, при условии, что их можно сдавать в аренду, а кроме того, на участки, на которых предполагается размещение дипломатических и консульских представительств иностранных государств.

• 0,6 % от определенной по результатам кадастровой оценки стоимости земли, предоставляемой гражданам, намеревающимся использовать территорию для возведения индивидуального жилья. Аналогичный коэффициент применяется в случае, если целью аренды земельного участка является размещение на нем личного подсобного хозяйства, осуществление деятельности крестьянских и фермерских хозяйств.

  С учетом 0,6 % будут рассчитываться платежи за наделы, предназначенные для сельскохозяйственного производства.

• 1,5 % от кадастровой стоимости участков земли в случае заключения договоров аренды с определенными категориями граждан и организаций в случаях, установленных в части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ:
  1. с лицами, имеющими право на получение земли бесплатно, при условии, что земля ограничена в обороте;
  2. с лицами, которым предоставлено внеочередное или первоочередное право на приобретение участков, при условии осуществления развития арендуемой территории, а также строительства на ней коммерческого наемного или социального жилья, либо стандартного жилья (о том, что нужно знать о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность, читайте тут).

  Коэффициент в размере 1,5 % учитывается в случае, если территория предоставляется собственникам зданий (строений, сооружений), не имеющим в соответствии с российским законодательством права на приобретение земли в собственность.

• 2 % от определенной Росреестром стоимости земли, если целью аренды является выполнение работ, связанных с недропользованием, а также при условии отсутствия на участке, сдаваемом в аренду без проведения торгов, объектов незавершенного строительства.

Корректирующий коэффициент зависит от целей, для которых земельный участок берется в аренду.

Информация о том, какова кадастровая цена земельного надела содержится в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

В части 1

, частях 4, 12

закреплено общее правило, в соответствии с которым

и в обязательном порядке должен быть в нем прописан.

Обязательность внесения платежей за пользование земельными участками, принадлежащими физическим или юридическим лицам на праве частной собственности, установлена также в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой в договоре аренды должны прописываться условия, сроки и порядок внесения соответствующей платы(часть 4). А о нюансах оформления договора аренды земельного участка между юридическим и физическим лицом читайте тут.

Для того, чтобы рассчитать стоимость аренды надела земли, находящегося в частной собственности, необходимо использовать ставку рефинансирования, установленную Банком России на начало года, в котором оформляются отношения по аренде территории.

О том, как узнать величину арендной платы за землю и заключить договор аренды участка, чтайте тут.

Стоимость аренды конкретного участка будет зависеть, в первую очередь, от того, является его владельцем государство или частное лицо.

Кроме оплаты непосредственно аренды, временный владелец также обязан оплачивать земельный налог. Его размер рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Основана она будет на нескольких критериях, таких как кадастровая оценка,

и рыночная стоимость участка.

Статья 39.6 Земельного кодекса РФ описывает порядок и особенности предоставления участков в аренду. В большинстве случаев проводятся торги, которые могли быть инициированы и самим государством, и частным лицом. Договор аренды заключается с победителем. Без проведения торгов право аренды могут получить, например, организации для строительства объектов федерального значения, нефтепроводов, вышек связи. Социально и культурно значимые объекты тоже могут не участвовать в торгах.

Для участка, который выставлен на торги, начальная стоимость будет составлять некий процент от кадастровой оценки. В большинстве случаев это 1,5%. Бывает так, что кадастровая стоимость неизвестна, и тогда будет использоваться рыночная. В этом случае на базовую ставку повлияет и расположение земли, и ее ценность, и другие факторы.

Влияет на ставку также цель аренды участка. Например, аренда земли под сельскохозяйственные нужды значительно дешеле, чем аренда под строительство.

1. Минимальный коэффициент – 0,01, применяется для физических и юридических лиц, имеющих налоговые льготы.
2. Максимальный коэффициент – 2, он подходит для аренды участка, на котором будет происходить добыча полезных ископаемых.

Стоимость аренды частных земель не регулируется на государственном уровне, поэтому она больше зависит от внешних факторов.

Арендная плата = площадь участка * фиксированная ставка оплаты за единицу площади

В более сложных случаях в формулу может быть добавлена, например, ставка земельного налога. Возможно использование и других повышающих или понижающих коэффициентов, это будет зависеть от характеристик участка.

Заключение договора аренды земельного участка несет в себе порождение юридических последствий, прав и обязанностей. Одной из главных обязанностей арендатора является внесение установленных арендных платежей за пользование землей в пользу арендодателя. Таким образом, лицо, взявшее в аренду землю обязано оплачивать установленную законом или договором сумму за пользование участком.

Сроки перечисления средств

Он может составлять до 49 лет, минимальный срок – год. Длительность аренды зависит от того, для чего будет использоваться земля. Так, например, участок для сельхоз посадок или фермерского хозяйства государство может дать на три года, землю под строительство многоэтажного дома – на десять лет. Срок аренды для участка с незавершенным строительством ограничен тремя годами. Это сделано для борьбы с долгостроями.

Как понятно из статьи, стоимость аренды земельного участка зависит от многих факторов. Не всегда ее можно заранее спрогнозировать, особенно при аренде земли у частного лица. Чтобы исключить переплату, желающему взять в наем земельный участок рекомендуется самостоятельно проанализировать его состояние перед заключением договора.

Участок должен подходить под цели и нужды арендатора, будь то сельхозработы или строительство. Стоит учитывать состояние участка и почвы, наличие инженерных коммуникаций (либо возможность их подведения) и другие факторы. В зависимости от всего этого будет рассчитана не только стоимость аренды, но и сумма налогов.

При аренде участка у физического или юридического лица срок оплаты устанавливается сторонами и прописывается в заключенном соглашении. Но если земли берутся в пользование у государства или муниципалитета, то данные сроки устанавливаются соответствующими нормативными актами.

В каждом субъекте РФ он могут отличаться, поэтому для начала необходимо выяснить кто именно является собственником, а после уточнить сроки в соответствующих нормативных актах.

Как узнать стоимость по кадастровому номеру?

Если вы знаете кадастровый номер, то можно самостоятельно рассчитать аренду.

Кадастровая стоимость может обновляться ежегодно, поэтому перед проведением вычислений обязательно проверьте последнюю актуальную информацию.

Кроме кадастровой стоимости необходимо наличие еще одной составляющей – корректирующего коэффициента. Он зависит от того, кто является арендатором и какие цели он преследует. Например он может построить помещение под магазин, или же передать участок в субаренду (о составлении договора субаренды земельного участка и порядок регистрации читайте тут). Но в обоих случаях он получит определенную выгоду.

Однако посчитать размер прибыли от постройки помещений торгового назначения и разбитием огорода довольно проблемно. Поэтому и были введены специальные корректирующие коэффициенты. Подробнее об этом сказано в постановлении правительства. Размер коэффициента варьируется от от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости.

Минимальный размер (0,01) предусмотрен для граждан имеющих льготы и освобожденных от уплаты земельного налога (на основании положения налогового кодекса). Коэффициент 0,6 присваивается для участков на которых ведется:

• ИЖС;
• садоводство;
• личное подсобное хозяйство;
• фермерская и сельскохозяйственная деятельность (о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения читайте тут).

Для лиц, имеющих право на получение бесплатного земельного участка или заключивших договор на развитие территории коэффициент равен 1,5%. А максимальный 2% корректирующий коэффициент присваивается при аренде земель для разработки недр.

Например, фермеру нужно рассчитать предстоящую арендную плату за земельный участок. На этом участке он предполагает разводить свиней и организовать сенокос и выращивание овощей.

Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК — 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000 Получаем 12 тысяч рублей.

Основные принципы

Этот нормативный документ определил основные принципы, которые подлежат обязательному применению при определении размера платы за аренду земли, являющейся собственностью государства или муниципалитетов, а также установил, в каком порядке, на каких условиях и в какие сроки должны вноситься платежи, взимаемые за пользование земельными участками, на праве собственности принадлежащими Российской Федерации (ст. 39.7 Земельного кодекса РФ).

Арендная плата не на все территории, принадлежащие на праве собственности государству, рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Для такого расчета должны быть соблюдены определенные условия.

Стоимость земельного надела, определенная в процессе государственной кадастровой оценки, берется за основу исчисления арендных платежей в следующих случаях:

• право собственности на землю принадлежит государству;
• надел расположен на территории Российской Федерации;
• заключение договора аренды осуществляется не на основании проведенных торгов;
• земля предоставляется для использования в определенных целях, перечисленных в пункте 3 Постановления Правительства РФ № 582.

Описание и пример отчета оценки права найма ЗУ

Часто в спорных случаях заказывается оценка справедливой стоимости права аренды земельного участка. Данная услуга предоставляется специальными независимыми организациями и предоставляют заказчику итоговые выводы, основанные на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, а также на опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, в ходе которых была получена необходимая информация, относящаяся к спорному вопросу.

Источники информации и методика расчетов и заключений приводятся в соответствующих разделах отчета. Учитываются фактические данные по конкретному участку, установление общих сведений и общий анализ по аналогичному сегменту рынка.

Чаще всего такой документ заказывают при желании снизить арендную плату государственных и муниципальных земель.

Данная процедура возможно только на основании судебного решения, а оценка справедливой стоимости в большинстве случаев решит вопрос о снижении арендных платежей в пользу арендатора.

Особенности изменения платы за предоставленные объекты в связи с изменением расценок

Законодатель предоставляет федеральным органам исполнительной власти право предусматривать в договоре аренды возможность изменения размера платежей за пользование земельными участками, принадлежащими на праве собственности государству, при соблюдении следующих условий:

• при расчете арендных платежей должна использоваться стоимость участка, определенная в процессе его кадастровой оценки;
• Росреестром должна быть установлена новая кадастровая стоимость арендуемого участка.

Размер платежей за использование участков в таком случае будет пересматриваться с 1 января следующего года.

Важно! Если размер платы за пользование землей изменяется в связи с изменением ее кадастровой цены, то индексация платежей за аренду земли в связи с инфляцией проводиться не будет.

Плюсы и минусы

Главное достоинство расчета платы за аренду земли на основании кадастровой стоимости участка заключается в простоте этого способа.

Для того, чтобы определить годовую сумму платежа, необходимо знать 2 параметра:

• кадастровую оценку земли;
• корректирующий коэффициент.

К недостаткам такого определения цены за пользование землей можно отнести разве что возможность значительного изменения кадастровой стоимости участка, пересматриваемой органами Росреестра раз в 3-5 лет.

Проведение кадастровой оценки представляет определенную сложность для территориальных подразделений органов кадастрового учета. Впрочем, благодаря поступаемым в бюджет платежам, расходы на проведение оценочных работ полностью покрываются.

Земельные участки могут не только приобретаться в собственность, но и использоваться для определенных целей на основании договоров аренды. При этом, в пользование могут передаваться как земли, находящиеся в частной собственности, так и принадлежащие государству или муниципальным образованиям.

Расчет арендной платы зависит от того, кто является собственником земли, и производится в соответствии с простыми формулами, в основе которых лежит кадастровая (для государственных территорий), либо рыночная (для частных наделов) стоимость участка.