Оценка права аренды нежилых помещений всех видов
Критерии оценки стоимости права аренды
Оценка права аренды земли производится, преимущественно основываясь на расположении земельного участка, его инвестиционной привлекательности, так же производится ряд поправок на многочисленные условия аренды.
К поправкам относятся условия, которые будут регламентированы договором аренды, а именно: порядок и сроки внесения арендной платы, штрафные санкции, пени и неустойки, расходы по содержанию участка. Так же в обязательном порядке производится анализ стоимости аренды и сравнение со среднерыночными показателями, этот показатель так же является одним из критичных в оценке стоимости права аренды земельного участка.
Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них
Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку , преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости , то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду , что представляет собой гипотетическую сделку.
Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.
с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);
с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
ДВД = ПВД – Па ПД
где Па – потери от недосбора арендных платежей;
ПД – прочие доходы.
для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд)
Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.
2. Метод сделок
3. Метод отраслевых коэффициентов.
Рассмотрим содержание, оптимальную сферу и необходимые условия применения каждого метода
Метод компании-аналога, или метод рынка капитала,основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.
Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Метод сделок, или метод продаж,ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений,основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями.
Метод компании-аналога. Технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля.
Следовательно, в данном случае оценщик должен провести необходимую корректировку и увеличить предварительно рассчитанную стоимость на величину премии за контроль.
При сравнительном подходе оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные объекты. Важнейшим условием применения сравнительного подхода является наличие развитого фондового рынка, а также доступность и достоверность рыночной информации.
В данной статье подробно рассмотрены различные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них, а также ситуации в которых они используются.
Все методы оценки объектов недвижимости сгруппированы в рамках трех подходов (затратного, доходного и сравнительного).
Всего известно несколько десятков методов оценки недвижимости. Однако не все из них используются одинаково часто. Выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации: вида оцениваемого объекта недвижимости, цели оценки, от имеющейся в распоряжении оценщика информации и ряда других факторов.
В процессе определения стоимости объекта недвижимости, оценщик может использовать любой из методов оценки или сразу несколько их них.
Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет, какой метод (или методы) выбрать. Но при этом в отчете об оценке он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к оценке объекта недвижимости и те или иные методы в рамках этого подхода.
Самым распространенным и применяемым чаще всего, можно назвать сравнительный подход в оценке недвижимости.
С помощью него производится рыночная оценка недвижимости в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке.
⊗ метод прямого сравнительного анализа продаж;
⊗ метод валового рентного мультипликатора;
⊗ метод капитализации.
Этот метод оценки заключается в анализе фактических сделок купли-продажи сопоставимых объектов (объектов-аналогов).
В рамках метода сравнения продаж, оценщик производит анализ сделок с аналогичными объектами, учитывая сходства и различия межу ними и оцениваемым объектом. При этом к объектам-аналогам применяются различные поправки и корректировки.
Метод дает достаточно большую точность на развитом рынке (при наличии большого количества сделок с аналогичными объектами).
Оценка в рамках этого метода производится следующим образом:
- Выявляются недавние сделки по продаже сопоставимых объектов;
- информация о сделках проверяется и подтверждается (продавцами, покупателями или другими участниками сделки);
- вносятся корректировки (поправки) к ценам аналогов с учетом различий между ними и оцениваемым объектом;
- производится согласование данных, полученных по каждому из аналогов (итоговая стоимость определяется как средневзвешенная скорректированных цен объектов-аналогов).
Данный метод используется в основном для оценки объектов недвижимости, приносящих доход от аренды. Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки).
Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:
- определяется арендная ставка для оцениваемого объекта (годовая);
- рассчитывается валовый рентный мультипликатор, оптимальный для данного рынка (отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу);
- годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор. В итоге получаем искомую стоимость оцениваемого объекта.
Этот метод, как и предыдущий, используется для определения стоимости недвижимости, приносящей доход.
Применение этого способа отображает общую цену объекта, в которую входят специфические компоненты, в частности, стоимость здания, земельного участка и так далее.
С = ЧОД / Ккап
ЧОД может использоваться как годовой, так и среднегодовой.
Последовательность расчетов в рамках метода капитализации:
- Вычисление ожидаемой прибыли, которую может принести объект недвижимости;
- определение значения коэффициента капитализации на основе ставки прибыли и нормы возврата денег;
- определение цены объекта учитывая чистый операционный доход и коэффициент капитализации.
Затратный подход к оценке недвижимости основан на определении затрат, необходимых для восстановления, замещения или создания аналогичного объекта недвижимости. Данный подход чаще всего применяется при оценке нежилых зданий, производственных площадей, редких и неликвидных объектов, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений.
Независимо от применяемых методов в рамках затратного подхода, алгоритм оценки почти всегда в целом одинаковый:
- расчет стоимости участка на котором располагается объект (с учетом наиболее эффективного использования);
- расчет стоимости замещения или восстановления самого объекта недвижимости (здания, сооружения и т.д.);
- расчет износа;
- расчет стоимости объекта с учетом износа;
Этот метод предполагает поиск аналогичного объекта (объектов), выяснение компонентов его стоимости. Затем к найденному объекту применяются корректировки с целью приведения его в полное соответствие с оцениваемым объектам по всем характеристикам.
Данный метод предполагает разбивку объекта по компонентам (например: фундамент, стены, перекрытия, крыша, отделка … и т.д.). Стоимость каждого компонента определяется по отдельности, затем все компоненты складываются и получается итоговая стоимость.
Существует несколько вариантов этого метода: метод субподряда; разбивки по профилю работ; метод выделения затрат.
Данный метод представляет собой составление полной детальной сметы на создание объекта. Причем при составлении сметы учитываются также накладные и прочие расходы.
Цели оценки права аренды
В каких случаях может потребоваться оценка права аренды помещения, участка земли либо другого объекта? Законодательно право аренды может быть использовано как материальный актив, в том числе и в качестве объекта купли-продажи, передачи третьему лицу, в качестве вклада в уставной капитал организации, и в других случаях.
Методика оценки аренды помещений
Какие же условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора? Какие замечания предъявляются к отчетам?
4. Достаточность и полнота исследования.
Подробнее ознакомиться с практическим применением метода качественных сравнений можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.
Наша компания имеет более чем 10-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям. Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).
Для проведения оценки потребуются следующие документы: Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, отправьте По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь по тел.
(495)-726-8674. Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.
кампаний.
Для небольших ресторанов на 20 посадочных мест (на 1 посадочное место в 7,0 – 11,5 кв.м.) потребуется площадь в 140 – 230 кв.м.
коэффициенты отчислений с выручки находятся в диапазоне 10 – 12%.
Для небольших парикмахерских на 5 кресел (на 1 кресло – 19,7 – 24,1 кв.м.) потребуется площадь в 98,5 – 120,5 кв.м.
Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.
Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых: Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение. Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.
Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам. Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.
Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек. В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.
ПД = Аим Азем, где ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей; Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения; Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр); S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование; Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209); Кт – показатель типа нежилого помещения.
Рекомендуем прочесть: Разбой это что
Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3.
Для всех остальных типов используется 1; Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду. Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.
Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя. Так, методика расчета предусматривает следующие значения: Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой.
Изучить пример можно здесь.
Учитывается изменение цены или аренды во времени; — местоположение. Рассматривается локальное местоположение и окружение объекта; — физические и экономические характеристики и дополнительные факторы.
Таблица 1.
— Степень влияния ценообразующих факторов на рыночную стоимость и аренду офисного помещения Фактор Степень влияния на рыночную стоимость аренду Классность офиса умеренная сильная Встроенное или отдельно стоящее сильная умеренная Этаж и этажность сильная сильная Наличие отдельного входа и/или количество входов слабая сильная Наличие подъездных путей и стоянки сильная сильная Уровень капитальности здания сильная слабая Материал основных конструктивных элементов здания сильная слабая Состояние основных конструктивных элементов здания сильная умеренная Состояние помещений умеренная сильная Уровень и тип отделки умеренная сильная Наличие и состояние коммуникаций и сани-тарно-технических средств сильная умеренная где ОР1 — годовые операционные расходы по содержанию 1 кв.м.
В условиях динамично развивающейся рыночной экономики в РФ, а также недостатка средств для приобретения активов у предпринимателей актуальным является вопрос оценки аренды недвижимости, иного имущества для ведения бизнеса.
Сравнительный подход включает методы:
- Сопоставимых цен рынка (сравнительный анализ продаж);
- Последующей реализации;
- Цены реализации вторичного продукта.
Достоинство сравнительного подхода заключается в отражении точки зрения рынка. 2. Затратный подход включает один метод — метод компенсации затрат, состоящий из нескольких методик:
- Рекапитализация;
- Экономическая амортизация;
- Валовый рентный множитель.
Суть методик состоит в том, что арендодатель компенсирует понесенные им затраты, связанные с приобретением имущества, передачей его в аренду.
Арендодатель должен не только компенсировать затраты, но и получить доход. Наиболее распространенным является метод рекапитализации, определяющим арендную плату следующим образом: Недостатки метода компенсации затрат:
- Метод выгоден только арендодателю;
- Метод применим для имущества, обеспечивающего постоянные доходы;
- Метод вызывает потребность в оценке здания, передаваемого в аренду.
3. Доходный подход используется при невозможности оценки аренды сравнительным и затратным подходами (например, оценка нефтяных скважин).
Последовательность расчета арендной платы доходным подходом: Использование доходного подхода для расчета цены услуг, товаров не предусмотрено Налоговым кодексом РФ.
Оценщики применяют доходный подход только при невозможности использования сравнительного и затратного подходов.
Таким образом, оценка аренды – сложный, трудоемкий процесс, достоверность результатов оценки определяется квалификацией оценщика.
Этим можно объяснить существенную разницу между двумя, казалось бы, идентичными объектами со схожими параметрами. Для получения максимально реалистичной оценки рекомендуется использование нескольких методов.
Найти готовую систему оценки привлекательности офисных помещений довольно трудно из-за специфики объекта. В основе данного способа расчета лежит метод сравнительных оценок.
Основную идею метода можно представить в виде этапов:
- Составление системы оценок.
- сбор данных о спросе и предложении на рынке аренды офисов.
- Нахождение цены нового объекта.
Далее следует компоновка данных в таблицы и появление некой базы данных. Пара слов о самой базе. Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания.
Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т.
Не менее важна величина помещения, наличие коммуникаций, интернета, телефонной связи, расположение объекта на этаже и многие другие характеристики.
Кроме этого, для оценки важно знать количество собственников имущества.
Для осуществления оценки и подписания договора на оказание услуги заинтересованное лицо должно подготовить определённый пакет документации: Как сдавать квартиру посуточно — читайте тут. Сроки предоставления отчёта заказчику зависят от количества работы, выбранного метода оценки, полноты предоставленной заявителем информации об объекте недвижимости и месторасположения самого помещения.
В среднем процедура занимает не более недели.
Цена на данную услугу зависит от расценок конкретной организации. Как правило, в крупных городах стоимость оценки значительно выше, чем в небольших населённых пунктах.
Расценки могут отличаться и по регионам страны.
