Особенности продажи квартиры по ипотеке для продавца

Содержание

• 1 Законодательные ограничения
• 2 Особенности продажи квартиры по ипотеке
• 3 Самостоятельный поиск покупателя
• 4 Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке для продавца
• 5 Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24
• 6 Необходимые документы
• 7 Продажа ипотечной недвижимости
• 8 Этапы продажи квартиры в ипотеку
• 9 Пошаговая инструкция для продавца
• 10 Советы профессионалов
• 11 Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке

Законодательные ограничения

Порядок получения, регистрации ипотечного договора прописан в Федеральном Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон). В статье 37 данного Закона указано, что залогодержатель должен дать согласие на продажу заложенного имущества. Если разрешения банка не будет, сделка просто не будет зарегистрирована государственным регистратором.

Если каким-либо образом (например, подкупом регистратора или предоставление поддельных документов) сделка будет зарегистрирована, то согласно статьи 39 Закона возможны два пути решения проблемы:

• признание договора недействительным. В таком случае подписанный договор не будет нести никаких последствий, а продавец обязан будет вернуть полученные от покупателя деньги (данное правило предусмотрено статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• досрочного исполнения обязательств, то есть банк может потребовать внести всю оставшуюся сумму одним платежом. Более того, для покупателя также могут быть негативные последствия. Если банк сможет доказать в суде, что покупатель знал об имущественном обременении, то ответственность покупатель и продавец несут солидарно.

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке
весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является
для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже
бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что
угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость,
бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он
должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от
привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора
купли-продажи до получения денег.

Ведь новому собственнику придется оставить в
залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная
причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать
недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при
подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если
оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

Не только процесс покупки жилья сложен и длителен для продавца.

Ведь ему нужно:

• искать покупателя;
• показывать недвижимость сторонним людям;
• отбиваться от настойчивых рекомендаций риэлтера по поводу снижения цены жилья.

Все вышеперечисленное не делает нервную систему продавца недвижимости крепче. А тут самый страшный сон — сорванная сделка на практически финальной стадии. И тут появилась даже своя специальная прослойка покупателей недвижимости – «ипотечники».

Ведь именно у этой категории не будет гарантий, что все задуманное исполнится, и банк не откажет в кредите. Развитие событий в таком случаем имеет все оттенки неоднозначности.

Само понятие «ипотека» подразумевает не кредит, а залог. Именно поэтому при получении ипотечного займа в банке приобретаемое имущество или недвижимость, уже находящаяся в собственности, выступают гарантией возврата средств финансовому учреждению. На квартиру накладывается обременение. Оно ограничивает владельца в возможностях распоряжаться объектом: продавать, передавать в собственность, дарить, сдавать в аренду.

Ипотечный кредит может возникнуть в нескольких случаях:

1. Сам застройщик предоставляет покупателю ссуду на покупку объекта. По договору приобретения квартира до момента полного погашения долга остается в залоге у строительной компании. Как-только покупатель погасит долг, то жилая площадь перейдет в собственность покупателя.
2. Сделка заключается между двумя физическими лицами, один из которых и предоставляет возможность второму субъекту осуществить покупку в кредит.
3. Покупатель жилья обращается в банк и берет ссуду. Приобретаемый объект становиться залогом финансового учреждения. Залог подлежит обязательному страхованию, а также регистрации в Росреестре.

Более распространённый в России именное третий вариант. Специфика в том, что не так сложно продать квартиру покупателю с ипотекой, существует специфика проверки объекта со стороны банка и передачи денег по договору.

Самостоятельный поиск покупателя

Продажа ипотечного жилья сопровождается с определенными рисками. Негативных последствий не так много, и они не такие опасные, как кажется на первый взгляд. Процесс передачи денег контролируется банком, а потому бояться, что полученные деньги окажутся фальшивыми, не стоит. Если же покупатель попытается обмануть продавца и не дать ему деньги вообще, то их можно взыскать через суд.

Гораздо более часто продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, сопровождается со следующими рисками:

• потеря времени. В случае покупки-продажи недвижимости, имеющей обременения, на процедуру оформления сделки требуется гораздо больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут занять от нескольких дней до двух-трех месяцев. Если покупателю жилье требуется срочно, то он может просто передумать приобретать данную квартиру. В результате продавцу придется опять искать покупателя, теряя время. Для того чтобы избежать вероятности возникновения данной ситуации, есть смысл подписать договор о намерениях (предварительный договор), обязавшись заключить договор купли-продажи после получения разрешения банка;
• потеря денег из-за штрафов и комиссий банка. Прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно внимательно изучить ипотечный договор. Некоторые банки специально прописывают в нем кабальные условия в случае перепродажи имущества, взятого в ипотеку. Иногда размер комиссии значительный;
• неодобрение сделки банком. Причины, по которым банк отказал в даче разрешения на продажу недвижимого имущества, могут быть любые, но в результате время будет потеряно, а покупатель может попытаться истребовать компенсацию. Следует помнить, что в таком случае сделка не состоялась по вине третьих лиц, поэтому такое требование является незаконным. Убедитесь, что в предварительном договоре купли-продажи нет подобных штрафов.

Ситуация усложняется, если одновременно происходит продажа одной квартиры и приобретение другой. В таком случае в цепочку сделок вовлекается еще и продавец второй квартиры, который ко всем этим осложнениям не имеет никакого отношения и вправе истребовать выполнения договора.

Итак, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, мы выяснили, но нужно быть готовым к тому, что получение разрешения от банка и возможные штрафные санкции – не единственная сложность, с которой может столкнуться продавец.

Продажа обремененной ипотечным кредитом квартиры сопровождается со следующими трудностями:

• узкий круг возможных покупателей. На данный момент ситуация на вторичном рынке недвижимости такова, что количество желающих продать недвижимость превышает количество тех, кто хочет ее купить. Продажа квартиры в ипотеке сопровождается более сложной процедурой, и многих потенциальных покупателей отпугивают возможные трудности. Иногда поиск покупателя затягивается на несколько месяцев;
• необходимость продавать недвижимость по цене ниже рыночной. Рассчитывать, что квартиру получится продать по высокой стоимости, не приходится. В связи с сильным сужением круга потенциальных покупателей, приходится делать немаленькие скидки. Учитывая возможные штрафы, которые придется уплатить банку, продажа может оказаться просто невыгодной.

Продажа недвижимости, взятой в ипотеку, возможна несколькими способами:

• продавец самостоятельно занимается поиском покупателя и продажей недвижимости, чаще всего за наличные;
• продавец сам ищет покупателя, но для осуществления сделки привлекается банк (тот же или другой), в котором покупатель оформляет ипотеку. При этом возможно одновременное приобретение другой квартиры продавцом;
• поиском покупателя занимается риэлтерское агентство.

Данный способ покупки-продажи недвижимости одновременно и самый простой, и самый сложный. Продавец должен сам либо с привлечением риэлтерского агентства найти покупателя. Покупатель отдает продавцу определенную сумму, равную сумме долга продавца перед банком. Продавец снимает все имущественные обременения на недвижимость и получает соответствующую справку от банка. С этим документом продавец и покупатель идут к регистратору, оформляя сделку.

Главная сложность состоит в том, что покупатель фактически без каких-либо гарантий со стороны продавца выплачивает чужой долг. Найти человека, готового рискнуть существенной суммой денег, непросто. Единственным выходом из такой ситуации является написание продавцом расписки, которую стоит зарегистрировать у нотариуса. В случае недобросовестности со стороны продавца покупатель сможет истребовать свои деньги обратно в судебном порядке.

Данный способ является довольно выгодным и для продавца, и для покупателя. Выгода продавца состоит в том, что агентство занимается организацией сделки. Покупатель же застрахован от возможных недобросовестных действий продавца, если к услугам привлечена крупная риелторская организация. Она, как правило, самостоятельно проверяет “чистоту” сделки и минимизирует все риски.

Оформление любой кредитной программы всегда сопровождается некой долей рисков. И у ипотечного кредитования тут, наверное, лидирующая позиция. Особенно для продавца жилья.

Стоит сразу заметить, что сделка продажи недвижимости через банковскую структуру однозначно безопаснее, нежели ее стандартный вариант.

Плюсы сделки, проведенной с участием банковской структуры:

• Комфортабельное и безопасное помещение для проведения сделки, обсуждения ее условий и произведения расчета.
• Полное юридическое сопровождение сделки как для продавца, так и покупателя.
• Соблюдение всех правил и нормативов таких сделок.
• Наличие проверенного и толкового нотариуса, который обеспечит грамотное составление необходимой документации.
• Денежные средства невозможно будет подделать, т.к. расчет с вами по факту ведет банк, с применением специального оборудования, процедура проходит в присутствии всех участников сделки.

Минусы процедуры:

• Длительность. Она выше, нежели при стандартной процедуре купли-продажи недвижимости.
• Документация. Помимо стандартного набора документов для банковского учреждения, возможен запрос им дополнительных бумаг, а это уже ваши хлопоты по их предоставлению.
• Отказ. Такие случаи не редки, и имеют место быть. Банк в своем праве отказать в выдаче ипотеки на любой стадии ее оформления. И это, наверное, самый большой минус. Ведь возможен вариант, что после полугода подготовительного этапа сделка сорвалась. А значит, вы потеряли время, и нужно начинать поиски покупателя сначала. Как показывает практика, те продавцы, которые столкнулись с такой ситуацией, больше даже не рассматривают вариант продажи очередному “ипотечнику”. Для них проще скинуть цену, нежели опять так рисковать.

Делая вывод по плюсам и минусам продажи жилья в ипотеку, стоит сказать, что положительная сторона сделки с такой крупной суммой денег все же превышает ее минусы.

Все этапы такого вида продажи жилья идут под полным контролем банковского учреждения. Он – самое заинтересованное лицо в прозрачности и ее успешности. И тут немаловажен фактор платежеспособности покупателя, ведь если окажется несоответствие его банковским требованиям, то в ипотеке будет стопроцентный отказ.

Не стоит снимать со счетов различные незаконные схемы, которые мошенники реализуют на таком поприще. Поэтому риск срыва сделки безусловно присутствует, но зато квартирный аферист будет выявлен, и возможно это защитит вас от более серьезных проблем, чем потеря времени.

Но ведь в банке тоже работают люди, которые могут быть введены в заблуждение умелым аферистом. Но есть еще и страховая компания, которая также не горит желанием понести убытки, и схему, скорее всего, раскроют. И это радует вас.

В итоге, ваш самый большой риск – потеря времени при отказе вашему покупателю в выдаче ссуды. Возможно, если вам так горит продажа квартиры и есть острая потребность в наличности, то продажа в ипотеку не для вас. Ведь это однозначно длительный процесс.

Покупатель также может столкнуть с недобросовестным продавцом:

• наличие обременений — это отказ в ссуде, соответственно, невозможность получить желанное жилье;
• подделка документов на всех уровнях;
• отсутствие необходимых документов;
• несоответствие требованиям, необходимых для ипотечного жилья;
• несовершеннолетние собственники — отказ органов опеки от продажи.

Сказать, что субъекта, который реализовывает на рынке объект, ждут большие риски, нельзя. В большинстве случаев риск состоит только в потере времени, если клиент начал собирать документы, ждать оформления, а по факту банк отказал в выдаче ссуды. При таком варианте можно потерять других потенциальных приобретателей.

Таким образом, зная особенности реализации квартиры с использованием ипотеки, каждый субъект может самостоятельно продать объект. Не стоит бояться заключать договора с теми гражданами, которые не имеют собственных средств, а привлекают ссуду. Для самих же покупателей ипотека позволяет минимизировать риски мошенничества, поскольку банк всегда тщательно проверяет объект прежде, чем выдать заём.

Существует определенная процедура продажи жилья в ипотеку, и, прежде чем прибегать к этому способу реализации собственности, необходимо знать о ней детально. Выделяют четыре основных стадии, каждая из которых может представлять свои риски для собственника квартиры, продающего своего жилье заемщику. Это следующие этапы:

• проверка состояния жилища, также проверяется, имеет ли собственность любого рода обременения, проведение оценки квартиры, ее текущей рыночной стоимости;
• после одобрения предстоящей сделки организацией-спонсором, проводятся процедуры подготовки;
• передача права собственности от старого владельца к новому;
• транзакция полного размера суммы по кредиту.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке для продавца

Как и любая сделка, продажа недвижимости через ипотеку имеет свои положительные и отрицательные стороны. Прежде всего, следует отметить несомненную выгоду для продавца:

1. Все этапы реализации жилища проходят под контролем представителей кредитного учреждения, обладающих полной компетенцией. Это значит, что именно банк предоставляет юристов, занимающихся оформлением документов, а также контролирует финансовую сторону вопроса.
2. Риск стать жертвой мошенничества минимален, все по той же причине — денежные операции контролируются банком.
3. Продажа квартиры через ипотеку осуществляется гораздо быстрее, так как найти покупателя намного проще, в особенности, если речь идет об объекте с высокой рыночной стоимостью.

Но существуют и негативные моменты, на которые стоит обратить внимание:

1. Вся процедура продажи протекает заметно медленней, на каждой стадии проверок для продавца могут возникнуть определенные затруднения и неудобства.
2. Передача денежных средств осуществляется не по факту передачи собственности, а позднее. Хотя процесс защищен законодательством, это может представлять дискомфорт.
3. Риски мошенничества заметно снижены, но не исключены полностью, так как незаконные действия могут осуществляться при содействии сотрудников банка.

Собственнику, решившему продать недвижимость через банк по системе ипотечного кредитования, имеет смысл предварительно обратиться за консультацией к юристу, дабы устранить все недопонимания и выяснить подробности проведения процедуры.

Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

Таким образом, главная загвоздка обычно состоит в том, чтобы получить разрешение банка, выдавшего ипотечный кредит, на совершение сделки. Как правило, продажа квартиры происходит по двум причинам, и в обоих случаях банку нет смысла препятствовать заключению договора:

• заемщик попал в сложную финансовую ситуацию и не имеет возможности платить по кредиту. В таком случае продажа взятой в ипотеку квартиры является более привлекательным выходом для обеих сторон, чем накопление долга;
• материальное положение заемщика, наоборот, улучшилось, или семья увеличилась (например, родились дети). Как правило, следующая квартира тоже берется в ипотеку, а потому банк внакладе не останется.

Фактически главной целью банка является получение причитающихся ему средств, а кто именно будет плательщиком, особой роли не играет. Единственное, в случае досрочного погашения долга банк недополучает годовые проценты, поэтому нередко за более раннюю выплату кредита предусмотрен специальный комиссионный сбор.

Таким образом, письменное разрешение банка является обязательным документом при продаже квартиры с обременением по ипотеке.

Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.

Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования
к недвижимости при оформлении ипотеки.

Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет. Важно
отметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить не
придется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без
начисления комиссионных.

Поскольку ВТБ 24 относится менее требовательно к проверке заемщиков, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других.

Наиболее выгодные условия с приемлемыми процентными ставками получают
клиенты банка. Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24, или
имеют открытые кредиты.

Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у граждан
России. По статистике, именно туда обращается большая часть населения для
оформления ипотеки или другого кредита. Именно в Сбербанке выгодно брать
военную ипотеку.

Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ,
каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками
выплат.

Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке.

Необходимые документы

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

Итак, перечень бумаг представлен ниже:

• паспорт;
• документ,
  удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
• техпаспорт
  (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
• выписка
  из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
• выписка
  из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу
  (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными
  возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от
  органов опеки);
• справка
  об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
• разрешения
  от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им
  часть в определенном денежном эквиваленте.

Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В
частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и
прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет
ипотеку.

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

Перечень документов при продаже квартиры стандартен:

• паспорта всех участников сделки;
• договор покупки-продажи;
• письменное разрешение органов опеки в случае, если в квартире прописано несовершеннолетнее лицо;
• нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на совершение сделки;
• документы, подтверждающие «чистоту» квартиры, например, отсутствие долгов по коммунальным платежам, технический паспорт, гарантирующий отсутствие неузаконенных перепланировок и т.д.;
• расписка в получении аванса от покупателя в случае наличия задатка;
• письменное разрешение банка в случае, если квартира находится в ипотеке, на снятие обременения.

• правоустанавливающая документация на жилье;
• копии персональных документов от всех собственников жилья;
• вся документация технического плана на квартиру;
• копия домовой книги или ее выписка;
• копия финансового лицевого счета.

В случае нахождения жилья в частичной или полной собственности у несовершеннолетнего лица, обязательно наличие разрешения органов опеки и попечительства.

Проверка квартиры в юридическом поле, предполагает получение выписки из ЕГРП, которая отображает:

• текущий состав всех собственников жилья;
• текущее состояние обременений.

Возможно банк затребует вместо стандартной выписки ее расширенную версию, которая будет содержать информацию о всем, что происходило с вашим жильем, начиная с 1998 года (сделки).

Зачастую, такое банковское требование возникает при условии:

• последний собственник жилья владеет им очень короткий срок,
• необходимость сознательного занижения цены в договоре купли-продажи до 1 000000 рублей.

Расширенные выписки предоставляет региональное Управление Федеральной регистрационной службы по заявлению собственника в течение пяти рабочих дней с обязательной уплатой государственной пошлины в размере 200 рублей.

Что еще могут потребовать помимо вышеперечисленного стандартного набора документов у продавца:

• копия водительского удостоверения;
• военный билет (при отсутствии водительского удостоверения);
• справка из тубдиспансера (при отсутствии первых двух пунктов, и обязательно при продаже квартиры пожилыми собственниками).

Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.

И главное, всегда продавец желает получить свои деньги за жилье в момент подписания сделки, но это невозможно без окончания этапа перерегистрации прав собственности и залога. Но и тут есть выход, оплата ускоренной перерегистрации, которую зачастую осуществляет покупатель жилья. И не пройдет недели, как деньги продавца будут или в его банковской ячейке или на карточном счету, это уже на его выбор.

Продажа ипотечной недвижимости

Квартира на рынке может продаваться, будучи уже в залоге у банка. Ситуация возникает тогда, когда изначально продаваемый объект приобретался  владельцем по ипотеке. Заёмщик не вернул деньги банку, но при этом выставил залоговую недвижимость на продажу. И если квартира будет приобретаться покупателем за собственные средства, то будет действовать упрощенная процедура купли-продажи.  В таком случае пошагово продать квартиру в ипотеку можно так:

1. Настоящий владелец жилья идет в банк и получат справку с общей суммой задолженности.
2. Между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, в котором четко прописывается алгоритм оплаты: сначала перечисляется задаток, равный величине долга по займу, а уже после приобретения остаток.
3. Продавец, получив денежные средства, погашает задолженность. Банк снимает обременение с жилой площади.
4. Покупатель оформляет в собственность недвижимость. Продавец получает остаток денежных средств.

Безусловно, да. Не имея на руках документа о приватизации недвижимости, человек не может считаться полноправным собственником объекта, следовательно, не имеет права производить любые сделки с квартирой, за исключением обмена, но и то лишь с одобрения балансодержателя.

Пройти процедуру приватизации нужно заранее, перед тем, как выставлять недвижимость на ипотечную продажу, поскольку банк, в любом случае, попросит владельца квартиры оформить право собственности в установленном порядке. Приватизация является бесплатной юридической услугой, она производится в ближайшем офисе МФЦ после подачи необходимых документов.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

1. Уплата авансового платежа покупателем недвижимости.
2. Предоставление требуемых банковским учреждением документов от продавца.
3. Проведение оценки жилья независимым экспертом с предоставлением полного отчета по ней.
4. Получение согласия от банка и страхового учреждения с согласованием и подготовкой договоров.
5. Фактическое подписание договоров, сюда входит и кредитный, и купли-продажи, залоговый.
6. Регистрационный этап прав собственности и залога на имя банка.
7. Получение свидетельства и расчет с продавцом, который может быть произведен путем наличного расчета, так и посредством переведения денег на любой текущий счет, указанный продавцом.

Пошаговая инструкция для продавца

Каким бы ни был способ продажи квартиры, общая схема совершения операции выглядит следующим образом:

• уведомление банка в письменной форме о решении продать квартиру;
• поиск покупателя;
• выдача покупателем аванса, необходимого для погашения оставшейся суммы;
• снятие обременений на продажу;
• заключение договора;
• государственная регистрация сделки;
• передача недвижимости;
• передача оставшейся суммы.

Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот закон
регламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная
инструкция для продавца представлена ниже:

1. Подготовка документов (в отдельном разделе
   будет приведен их перечень).
2. Встреча с покупателем для обсуждения нюансов
   сделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил
   собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
3. Заключение предварительного договора, где указывают
   сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на
   рассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на
   начало сотрудничества сторон.
4. Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель
   находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для
   определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер
   будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
5. Составление и подписание основного договора (купли-продажи).
   После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их
   продавцу.

По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она является
стандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают
свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к
рекомендациям специалистов:

• нужно
  соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который
  контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных
  в договоре;
• оба договора
  нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
• не
  стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут
  заверены в соответствии с существующим законодательством;
• перед
  продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить
  имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в
техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не
состоится.

• Как и продавец, так и покупатель должны навести справки друг о друге, это позволит понять что перед вами за субъект и что от него ожидать. Таким образом, возможно составление предварительного прогноза по успешности сделки.
• Все документы нужно тщательно проверять, а покупателя рекомендуется ходить вместе с продавцом по всем инстанциям за каждой бумажкой.
• Тщательно проверяйте сам объект, проверьте цену на совпадение с рыночной, и если есть занижение, выясняйте причину.
• Продавец должен контролировать все этапы, даже те, где его присутствие не обязательно. Полный контроль — залог успеха.

Возможные вопросы продавца при продаже квартиры по ипотеке

• Гарантии по заключению сделки — это основной риск, т.к. задаток в таких сделках не предусмотрен, а отказ банка может прозвучать на любом этапе.
• Получение наличных в момент подписания документов — нет, только после перерегистрации права собственности и залога на имя банка.
• Наличными или карта — тут на ваше усмотрение, банк дает вам такое право выбора. Однако если сумма очень велика — не рискуйте, пусть это будет карта.
• Не обманет ли меня покупатель — вот тут у него меньше таких шансов, нежели при обычной продаже квартиры, ведь его будет тщательно проверять служба безопасности банка. Даже если что-то будет пропущено, его ждет вторая проверка от аналогичной службы, только уже страховой компании.