Основные виды платежей по ипотеке на жилье

Содержание

• 1 1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка
• 2 Какие типы платежей существуют?
• 3 2. Не оформлять налоговые вычеты
• 4 В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами?
• 5 3.  Не рефинансировать ипотеку
• 6 Платежи при ипотеке: какая схема лучше?
• 7 4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней
• 8 Ипотечный онлайн калькулятор расчета платежей
  • 8.1 Калькулятор ипотеки
• 9 5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке
• 10 Аннуитетные и дифференцированные платежи
• 11 6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода
• 12 Выводы
• 13 7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации
• 14 9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

1. Не смотреть на вид платежей при выборе банка

Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

К примеру, если вы оформите ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2% годовых, то за весь срок кредита уплаченные проценты составят:

• при аннуитетном графике платежей — 1 225 005,14 рублей;
• при дифференцированном графике платежей — 1 069 180,44 рублей.

Согласитесь, разница немалая. Экономия составляет 155 825 рублей, поэтому стоит внимательно отнестись к этому вопросу при выборе банка-кредитора.

Какие типы платежей существуют?

Существует две системы оплаты займа:

1. Аннуитетная.
2. Дифференцированная.

Аннуитетный платеж — это способ расчета по кредиту, при котором заемщик вносит ежемесячно одинаковую сумму на протяжении всего срока кредита. При этом внутри данной суммы соотношение тела кредита и начисленных процентов постоянно меняется.

Дифференцированный платеж — это способ погашения займа, при котором тело кредита остается неизменным на протяжении всего срока выплаты, а плата по процентам уменьшаются. В начале срока выплат заемщик платит по процентам максимальную сумму. Однако каждый последующий месяц эта сумма уменьшается. Следовательно, уменьшается и сам платеж по кредиту. Наглядно это демонстрирует таблица ниже.

Обычно, способ оплаты кредита выбирает сам банк. Но иногда, оно может дать право такого выбора будущему клиенту. Чтобы не растеряться в подобной ситуации и не прогадать, потеряв огромное количество денег, стоит разобраться, какой платеж выгоднее.

Несмотря на то, что сегодня существует масса онлайн калькуляторов для подсчета суммы ежемесячных платежей, важно понимать, каким образом они рассчитываются.

А = К * S

здесь А — сумма ежемесячного платежа;

К — коэффициент аннуитета;

S — сумма кредита.

здесь i — ежемесячная процентная ставка по кредиту (рассчитать ее можно разделив известную годовую ставку на 12);

n — количество месяцев кредитования.

Преимущества аннуитетных платежей:

1. Удобство для клиента. Каждый месяц он платит одинаковую сумму и пропадает необходимость постоянно уточнять размер платежа.
2. Нет риска недоплаты. Зная точно ежемесячную сумму, очень сложно не доплатить по ней. А значит, не будет штрафов и пеней за просрочку.
3. Планирование. Сумма платежа не изменяется и известна еще до подписания кредитного договора. Поэтому заемщик может легко просчитать, подходят ли ему условия, исходя из семейного бюджета.
4. Прозрачность. У клиента обычно не возникает претензий к банку на счет правильности расчетов.
5. Большая вероятность одобрения кредита. Это становится возможным за счет того, что сумма займа в таком случае рассчитывается на основании дохода клиента, а ежемесячный платеж всегда оказывается существенно меньше, чем при дифференциальной системе оплаты.

Уже с середины займа ситуация меняется: за первую половину срока заемщик уже выплатил большую часть полагающихся процентов и теперь начинает погашаться именно сам долг.

Размер ежемесячного платежа при дифференцированной системе оплаты вычислить легко: сумма кредита делится на его срок (количество месяцев).

b = S / N

здесь b – сумма ежемесячного платежа;

S – размер займа;

N — срок займа.

2. Не оформлять налоговые вычеты

Ещё одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода. Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов.

Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

А если покупали недвижимость супруги, и оба они работают официально, то они могут заявить два вычета на одну и ту же квартиру — каждый за себя. И налог вернут каждому. Вместо 260 тысяч рублей можно получить 520 тысяч рублей. Расходов, связанных с оплатой процентов по ипотеке, это тоже касается, там свой лимит – 3 млн рублей.

Конечно, придётся собрать определённый пакет документов и заполнить декларацию 3-НДФЛ. На сайте ИФНС есть подробная инструкция. Из-за кажущейся сложности подготовки документов многие заёмщики не хотят пользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет. Тем не менее это очень даже реальный способ сэкономить.

В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами?

Клиенту, которому кредит нужен на небольшой срок (до 5 лет), идеальным вариантом является именно аннуитетная система оплаты. Если же говорить о средне- и долгосрочных займах, тут ситуация не так однозначна.

Сравнение 2 таблиц с расчетами показывает, что дифференцированный платеж выгоднее аннуитетного, особенно на долгий срок. Чем более весомые суммы будут взяты в кредит, тем больше будет заметна разница. Но не стоит забывать, что разбирался условный пример, на практике все может быть немного иначе и не так однозначно.

В части процесса выплат аннуитетные платежи удобнее, ведь вносится одна и та же сумма. Для этого типа платежей свойственны и иные преимущества:

• Если воспользоваться услугами регулярных платежей, можно даже не посещать банк и переживать, что в сумме допущена ошибка.
• При досрочном погашении ипотеки снижаются и проценты — экономия очевидна.

Недостаток у них все-таки имеется: большую часть ежемесячной суммы составляют проценты. Получается, что заемщик вносит деньги регулярно, а сам долг уменьшается незначительно. И если заем берется на несколько лет, то переплата при таком типе платежей будет более чем существенной.

Дифференцированные платежи в сравнении с аннуитетными выгоднее, но первоначальные взносы не всегда под силу заемщикам. Подобный формат платежей удобен в том случае, если у вас есть регулярный и очень высокий доход.

По одному критерию выгодности определиться с типом платежей вряд ли получится. Более целесообразно просчитывать каждый из вариантов непосредственно перед оформлением ипотеки, учитывая процентную ставку, срок кредита и его величину.

Увидеть, в какую сумму обойдется покупка и какими будут ежемесячные платежи при выборе каждого из двух видов, помогают кредитные калькуляторы. Данный инструмент удобен для заемщика, поскольку позволяет сразу увидеть ежемесячный платеж и конкретную процентную ставку.

3.  Не рефинансировать ипотеку

Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная. Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается.

Для поиска наиболее выгодного решения стоит начать процесс с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Параллельно нужно провести анализ наиболее подходящих предложений на рынке. Очень важно уточнять информацию о дополнительных комиссиях и прочих расходах, которые возникнут при заключении документации и ее регистрации, так как дополнительные траты могут сделать новый кредит менее выгодным, чем предыдущий.

Рассмотрим реальный пример с сопоставимыми условиями и сравним расходы по уплате процентов. Есть действующий кредит — 2,3 млн рублей, срок кредита — 10 лет, вид платежей — аннуитетный, действующая ставка — 11,5% годовых, переплата по процентам составляет 1 577 426 рублей. Новый банк прислал предложение рефинансирования с аннуитетным графиком погашения по ставке 9,2%. Если им воспользоваться, то размер уплаченных процентов снизится до 1 224 283 рублей. Экономия будет равна 353 144 рублям.

Выбрав наиболее оптимальный вариант снижения ставки, можно приступить к подаче заявки на рефинансирование и сбору документов.  

Платежи при ипотеке: какая схема лучше?

Как уже было сказано выше, чем больше взятая взаймы у банка сумма, тем больше будет разница в переплате при применении той или иной системы платежей. По оценке экспертов, она может достигать 20-30%.

Нужно сразу отметить, что при подаче заявки на ипотеку с дифференцированными платежами, служба безопасности будет проверять клиента более тщательно:

1. Тщательно проанализируют платежеспособность.
2. Могут уменьшить размер самого кредита, что очень нежелательно при ипотеке.

Предлагаем посмотреть подробное видео, в котором проводится сравнение, какой тип платежа лучше выбрать при ипотеке и почему.

4. Не стараться погашать кредит досрочно с первых дней

Заёмщики не пользуются экономически обоснованной возможностью начать досрочное погашение в самом начале. А чаще всего делают это во второй половине срока кредита, хотя основная сумма процентов к тому времени уже уплачена.

Возьмём тот же пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись любым финансовым калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост.

Ипотечный онлайн калькулятор расчета платежей

Предлагаем вам сравнить 2 вида платежей при ипотеке на ипотечном калькуляторе. Введите исходные данные и рассчитайте ипотеку сначала по аннуитетной схеме, а потом по дифференцированной (классический способ). Ипотечный онлайн калькулятор выведет график платежей и таблицу, которая наглядно покажет, какая схема погашения выгоднее, и какая переплата будет при каждом способе.

5. Не использовать специальные государственные программы по ипотеке

Заёмщики не изучают возможные варианты на рынке и игнорируют возможность воспользоваться программами государственного субсидирования в сфере жилищного кредитования. На сайте Дом.рф (это бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) представлены различные программы помощи отдельным категориям заёмщиков.

Аннуитетные и дифференцированные платежи

Сложно однозначно ответить, что предпочитают наши граждане. Те, кто не любит переживать о ежемесячных выплатах, скорее всего, выберут аннуитетные платежи. Ведь это просто и понятно. А те, кому важно выплатить долг банку максимально быстро, стараются выбрать дифференцированные платежи.

В сети можно найти немало отзывов от будущих заемщиков, которые хотят получить сумму на условиях дифференцированной оплаты. На сегодняшний день только 7 российских банков выдают кредиты по этой схеме.

А ипотеку с дифференцированными платежами в 2019 году выдают всего 2 банка:

1. Россельхозбанк.
2. Газпромбанк.

Заемщики, наученные собственным опытом, советуют брать кредит с дифференцированными платежами только в том случае, если клиент уверен, что он сможет погашать его досрочно. Если же такой возможности не предвидится, лучше перестраховаться и взять аннуитетный.

6. Оформлять кредит в валюте, отличной от валюты дохода

События с валютной ипотекой во время кризиса 2008 года и в конце 2014 года показали, что несмотря на более низкую ставку, такие кредиты несут в себе большой риск увеличения расходов из-за нестабильности курса рубля. Единственный случай, когда брать в долг в валюте можно — если у вас есть доход в той же валюте, чтобы вы не теряли на конвертации.

Многие эксперты говорят о возможности страхования валютного риска. Да, существуют варианты, но кредит в итоге станет дороже, и экономическая выгода от более низкой ставки по такому кредиту будет нивелирована.

Выводы

Несмотря на то, что выгодность дифференцированной системы кажется очевидной, большое количество банковских работников настаивают на том, что представление о ее невероятном преимуществе не более чем маркетинговый миф. Помните, что банки никогда не поставят себя в невыгодное положение. Выдав кредит с дифференцированными платежами, они могут обложить вас дополнительными платежами, страховками и т. д.

Даже если клиенту в его конкретном случае выгоден только дифференцированный платеж он готов рассматривать только его, нужно не забывать о том, что 99 из 100 банков используют именно аннуитетный вариант.

Надеемся, вы разобрались и решили для себя, что лучше: аннуитетный или дифференцированный платеж в вашей конкретной ситуации. Теперь необходимо найти банк, который дает право выбора системы оплаты. Не торопитесь и не думайте только о будущей экономии. На то она и в будущем, и довольно в отдаленном. Намного важнее исходить из тех возможностей, которые есть на сегодняшний день.

7.  Избегать контакта с банком и бездействовать в сложной финансовой ситуации

Итак, мы всё взвесили, посчитали и выбрали банк и вид ипотечного кредита. Распланировали, как и за счёт чего будем гасить кредит. А потом случилось непредвиденное обстоятельство (болезнь, потеря работы, например). Свободные деньги заканчиваются, и возвращать кредит нечем. Если не решать проблему вовремя, долг начнет увеличиваться.

Если такая ситуация произошла, не надо:

• избегать общения с банком;
• брать новые кредиты на погашение старого;
• доводить до суда и исполнительного производства.

Можно договориться с банком об изменениях условий по кредиту, в зависимости от ситуации с вашими финансами попросить увеличить срок кредита и уменьшить платёж, дать кредитные каникулы. Это называется реструктуризацией долга.

9. Выбирать страховую компанию только из числа партнёров банка

Естественно, что каждый потенциальный заёмщик в первую очередь обращает внимание на ставку по кредиту: ведь, как кажется на первый взгляд, чем она ниже, тем меньше денег он заплатит в итоге. Но есть ещё комиссии, сборы, страховки, которые клиенту предстоит оплатить. Особенно это касается дополнительных комиссий при сопровождении ипотечных сделок, а также при перечислении ваших денежных средств для погашения. И перечень их может быть велик.

Перед выдачей кредита банк просит оформить страховку. Но навязать определённые компании кредитная организация не может. Никто не мешает заёмщику сравнить условия страхования в разных компаниях, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант (правда, если компания не аккредитована в банке, то нужно будет доказать, что она соответствует его критериям).

Что касается видов страхования, то по закону обязательным для заёмщика является лишь страхование залога. Но стоит учесть, что страховые компании предлагают комплексные продукты, и, возможно, комплексное страхование будет дешевле, чем страховать отдельный риск.

В любом случае лучше узнать о действиях, которые банк может предпринять в случае отказа заёмщика от оформления страхового полиса или при оформлении полиса в компании, которая не аккредитована в банке. Вдруг это повлечёт за собой санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки по кредиту до отказа от ипотеки.

Страхование — вещь очень индивидуальная и зависит от заёмщика и объекта страхования. Все варианты выбора/отказа от страхования нужно рассматривать с пониманием того, что ипотека — это долгосрочный кредит, и конечно же, как для банка, так и для заёмщика важно исключить возможные риски.