Регистрация договора купли продажи квартиры: сроки, стоимость, документы

Содержание

• 1 Обязательно ли регистрируется ДКП недвижимого имущества?
• 2 Зачем нужно регистрировать покупку в государственном учреждении?
• 3 За какой период времени это нужно оформить?
• 4 Пошаговая инструкция: как зарегистрировать сделку
• 5 Основания для оспаривания и расторжения
• 6 Дают ли документы после сделки на руки?
• 7 Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру в 2019 году
• 8 Заключение
• 9 Нюансы процедуры через Госуслуги

Обязательно ли регистрируется ДКП недвижимого имущества?

Несмотря на то что в статьях 549 и 550 ГК РФ указывается, что сделка считается заключённой с момента подписания сторонами-участниками договора купли-продажи — в случае, если речь идёт о недвижимости это является недостаточным основанием для признания её действительной.

Согласно законодательству Российской Федерации любые совершенные сделки с недвижимостью получают законную силу после того, как они проходят регистрацию в Росреестре. Об этом однозначно говорит пункт 2 статьи 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Это подтверждают и статьи 551 ГК РФ, в которой описывается порядок регистрации и статья 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой утверждается переход права собственности только после совершения всех необходимых регистрационных действий.

Правовой базой в отношении сделок с недвижимостью служат также ФЗ № 221 и 218, регулирующие деятельность Росреестра.

Непосредственный учёт объектов недвижимости осуществляется на основании данных, вносимых в единый госреестр, соответственно, любой договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации.

Зачем нужно регистрировать покупку в государственном учреждении?

Процедура госрегистрации – это правовой прецедент, в результате которого право собственности на квартиру законно переходит к правопреемнику. Главным звеном и основанием этой процедуры становится договор купли продажи, который удостоверяет факт перехода вещных прав на квартиру от продавца к покупателю. По существу, регистрации подлежит не сам договор, а сделка, которая происходит посредством его заключения.

Регистрируется сделка купли продажи в отделении Росреестра (регистрационной палате) по месту расположения жилого дома, в котором приобретена квартира. Если покупатель проживает в другом регионе или населённом пункте, где отсутствует указанное отделение – он может воспользоваться услугами представителя или переслать документы почтовым отправлением.

Также можно передать договор с прилагаемой документацией в многофункциональный центр (МФЦ), расположенный в населённом пункте, где проживают стороны имущественной сделки.

В результате регистрации сведения о сделке, с указанием реквизитов договора купли продажи, вносятся в информационный банк Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Внесение этих сведений обязательно, так как соответственно нормам статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу после его заключения сторонами, а ч.1 статьи 558 ГК РФ регламентирует его обязательную регистрацию, если дело касается имущественных сделок с недвижимостью.

ВНИМАНИЕ: По усмотрению контрагентов договора, документ можно дополнительно удостоверить в нотариальной конторе. В этом случае стороны освобождаются от уплаты госпошлины за регистрацию.

Иногда стороны заключают предварительный договор, который не подлежит регистрации. Соответственно он не допускает перехода прав и получения полной стоимости платежа по сделке.

Если обстоятельства или условия проведения купли продажи изменились, то допустимо составить дополнительный договор. Он играет роль дополнительного приложения, что обязательно требует:

1. указания реквизитов купчей на квартиру;
2. включения в текст точно сформулированного положения, которое изменяется;
3. новое положение, вносимое взамен старого;
4. указания на то, что изменение внесено по согласию сторон.

Каждое дополнительное приложение может иметь несколько пунктов, подлежащих изменению, но в целом правоспособность купчей на квартиру не должна изменяться более чем на треть. Дополнительные приложения обязательно передаются в регистрирующий орган, а изменённые сведения вносятся в ГКН.

Направить пакет документов для регистрации права собственности в Росреестр можно следующими способами:

• Через отделение Росреестра.
• Через МФЦ (офис «Мои документы»).
• Через портал Госуслуг.

Если заявление подаётся лично в отделениях Росреестра – все документы сразу попадают непосредственно к регистратору.

Документы, поданные через отделение МФЦ, попадут в Росреестр только через 2–3 рабочих дня, после чего начнётся процесс регистрации.

Многофункциональные центры не проводят регистрацию прав, поэтому сроки регистрации увеличиваются на 2 рабочих дня.

За какой период времени это нужно оформить?

Законодательными нормами РФ не установлены чёткие сроки регистрации перехода права собственности. Однако право собственности возникает с момента его государственной регистрации в ЕГРН.

Фактически, если гражданин в течение 18 лет пользуется жильём не зарегистрировав официально свои права — по истечении этого срока он становится её законным владельцем.

Приостановка течения срока не предусмотрена.

Пошаговая инструкция: как зарегистрировать сделку

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что при регистрации перехода права собственности в Росреестре обязаны присутствовать все участники сделки либо их представители, при наличии надлежаще оформленной доверенности на совершение действий по переходу права собственности на жильё.

Попасть на приём можно следующим образом:

• Предварительно записавшись через портал Госуслуг.
• По записи в отделении Росреестра.
• По талону электронной очереди в день посещения.

Важно! Рекомендуется записываться на приём заранее, так как приём по очереди в день посещения ограничен.

Перед приёмом также следует:

1. Подготовить и подписать договор купли-продажи.
2. Сделать копии документов.
3. Составить и подписать заявление.
4. Оплатить установленную государственную пошлину.

Сколько стоит процедура? Услуга регистрации покупки и реализации недвижимости предусматривает обязательную оплату госпошлины, её размер определяется Налоговым Кодексом РФ и составляет для физических лиц – 2 тыс. рублей, для юр. лиц – 22 тыс. рублей.

Кто должен платить госпошлину при покупке и продаже жилого помещения?

Обязанность по уплате госпошлины ложится на плечи покупателя жилья. Если покупателей несколько – эта сумма делится в зависимости от размера приобретаемой доли.

Если сделка заверяется нотариусом, оплата госпошлины также необходима, её стоимость составляет 0.5% от цены договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000. Обязанность по уплате возлагается и на продавца, и на покупателя.

Государственную пошлину за регистрацию права собственности можно оплатить:

• Через устройства самообслуживания банков.
• В кассах банка.
• Из личного кабинета Госуслуг с помощью электронных платежных систем или интернет-банкинга.

Для регистрации Вам потребуются:

• Паспорта продавца и покупателя и их копии. Если интересы участников представляют третьи лица – необходимо предъявить также оригинал доверенности.
• Договор купли-продажи в 3 экземплярах. Два останутся на руках у участников сделки, третий же будет отправлен в Росреестр.
• Акт приема-передачи объекта недвижимости в 3 экземплярах.
• Документы, подтверждающие права собственности продавца.
• Платёжный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
• Справка из домоуправления со сведениями о прописанных в квартире лицах.

В некоторых случаях для регистрации потребуется предъявить дополнительные документы:

• Заверенное нотариусом согласие супруга или супруги продавца, если тот состоит в браке.
• Если один из собственников квартиры является несовершеннолетним – разрешение от органов опеки.
• Расписки от прочих владельцев квартиры, подтверждающие их преимущественное право, если предметом договора купли-продажи является доля.
• Если квартира приобретается с использованием заёмных средств – ипотечный договор.
• Если в базе ЕГРН относительно квартиры, являющейся предметом договора, есть какие-либо неточности — от продавца потребуется предоставление технического паспорта, плана, выписки и т. д.
• Справка из домоуправления об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Внимание! Необходимо предоставить не только оригиналы всех перечисленных документов, но и их копии. Если документ состоит из нескольких листов – его необходимо прошить.

Документ заполняется только в отношении 1 объекта недвижимости и 1 действия, которое надлежит произвести в отношении названного объекта (согласно пункту 3 приказа № 920).

При этом в заявлении может быть указано более 1 заявителя, если производится госрегистрация прав на общую совместную собственность и т. д.

Заявление имеет стандартизированную форму и содержит следующие разделы:

1. Наименование государственного органа, в которые документы передаются для регистрации.
2. Просьба зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и предоставить выписку из ЕГРН.
3. Подробное описание объекта недвижимости.
4. Персональные данные заявителя (его фамилия, имя,отчество, паспортные данные, адрес регистрации).
5. Список прилагаемых к нему документов, оригиналов и ксерокопий
6. Дата и подпись.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ граждане вправе подать заявления о регистрации в электронной форме.

Для того чтобы зарегистрировать право собственности через портал Госуслуг, необходимо:

1. Авторизоваться на портале и зайти в личный кабинет.

2. Заполните заявление о регистрации своих прав собственности на недвижимость.

   Необходимо выбрать раздел «Государственные услуги» и выбрать требующуюся.

   В появившейся форме необходимо ввести следующие сведения:

   • Описание и технические характеристики объекта недвижимости.
   • Персональные данные заявителя, включая СНИЛС и его контактные данные.
   • Указать основания приобретения права собственности.
   • Указать перечень прилагаемых документов и способ подачи.
3. Оплатить государственную пошлину (можно сделать тут же).
4. Направить пакет документов в Росреестр любым удобным для гражданина способом.
5. В указанные сроки забрать выписку.

При регистрации заявления через Госуслуги заявитель должен отметить нужные пункты галочками и внести полную информацию в соответствующие поля заявления. Также соответствующая отметка должна стоять в графе «Способ представления». Затем нужно отметить удобный способ получения готовых документов.

Пошаговая инструкция по заполнению заявления:

1. Зайти на главную страницу портала Госуслуг.
2. Выбрать раздел «Все услуги».
3. Выбрать категорию «Квартира, строительство, земля».
4. Выбрать подраздел «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
5. Заполнить форму «Цели обращения».
6. После внесения данных нажать кнопку «Перейти к деталям запроса».
7. Внести сведения в открывшуюся форму.
8. Нажать кнопку «Перейти к заполнению сведений о заявителе» и внести требуемую информацию.
9. Перейти к форме информации о прилагаемых документах.
10. Поставить подпись.
11. Нажать кнопку «Отправить».

Чтобы оплатить госпошлину через портал Госуслуг, необходимо:

1. Авторизоваться на сайте и войти в личный кабинет гражданина.
2. В списке уведомлений найти информацию о принятом в Росреестре заявлении и выставленном счете на оплату.
3. Нажать кнопку «Оплатить».
4. Выбрать удобный способ оплаты.
5. Внести реквизиты и данные о плательщике.
6. Дожидаться подтверждающего кода в СМС сообщении и ввести его в появившуюся форму.

Стороны сделки подходят в местное отделение Росреестра или в МФЦ. Предварительно требуется нижеследующее:

1. Оформить договор купли-продажи в трёх экземплярах, соответственно нормам, предъявляемым для таких документов.
2. Приложить к нему правоустанавливающий и право удостоверяющий документ на квартиру. Соответственно ситуации, приложить остальные обязательные документы.
3. Если действует представитель – оформить у нотариуса доверенность.
4. Оплатить госпошлину за регистрацию в отделении Сбербанка в размере 2 тысячи рублей.

Целесообразно обратиться в регистрирующий орган обеим сторонам сделки одновременно, в этом случае сроки регистрации будут существенно снижены (п.2 ч.1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ). С гражданскими паспортами стороны подходят в Росреестр или МФЦ. Если пошлина ещё не уплачена и договор не удостоверялся нотариусом, её следует уплатить через терминал.

Попасть на приём можно:

• по предварительной записи через сайт Госуслуг;
• по номеру электронной очереди, получив талон в терминале.

В назначенное время, или по электронной очереди, граждане подходят к окну регистратора. Он проверяет правоспособность обратившихся лиц по предъявленным паспортам, документам на владение квартирой и сведениям о сторонах, внесённых в договор. После проверки они пишут заявления с просьбой зарегистрировать имущественную сделку.

Заявления и требуемая документация принимается под расписку. С паспортов снимаются копии, оригиналы возвращаются. В расписке зафиксировано время повторного визита, в указанный день требуется подойти за получением договоров, в которых сделана пометка о регистрации сделки. Кроме этого, покупателю будет выдана выписка из ЕГРП о вступлении в права собственности на квартиру.

ВАЖНО: На повторный приём может подойти только лицо, на имя которого выдана расписка о получении документов.

Основания для оспаривания и расторжения

Иногда составленный договор по ряду причин признаётся оспоримым (ст. 166 ГК РФ) или недействительным (ст. 167 ГК РФ). К таким случаям относятся:

1. нарушение имущественных прав третьих лиц;
2. незаконность сделки;
3. неправоспособность продавца или покупателя;
4. неверно оформленный договор;
5. кабальная сделка;
6. иные нарушения, обозначенные в статьях 168-172 ГК РФ.

Недействительной или ничтожной признаётся купчая, составленная в нарушение закона. Он заведомо не вступает в силу и аннулируется автоматически. Оспоримым считается договор, который требует судебного решения для его аннулирования.

Если обстоятельства для расторжения договора были выявлены во время регистрационной процедуры, то следует:

• подать заявление в Ростеестр о приостановке регистрации;
• подать исковое заявление в суд;
• получить в суде выписку о производстве иска и представить её в Росреестр;
• приостановка пролонгируется на 3 месяца;
• регистрация будет прекращена или продолжена по решению суда.

Более подробно о том, как можно расторгнуть договор купли-продажи до его регистрации в Росреестре, мы рассказываем в отдельном материале, а как провести его расторжение уже после регистрации, узнаете тут.

Дают ли документы после сделки на руки?

После завершения процедуры регистрации заявитель может получить выписку из ЕГРН. Её получение также возможно в электронном виде, при этом присланный файл будет заверен электронной подписью регистратора.

Он обладает той же силой, что и бумажный документ с подписью и печатью.Также собственнику будут возвращен договор купли-продажи с подписью и печатью регистратора.

Восстановление утерянного договора допустимо:

1. по экземпляру, имеющемуся у контрагента;
2. по заявлению в Росреестр, где хранится экземпляр, полученный при регистрации;
3. через нотариуса, если он составлялся или удостоверялся нотариусом.

С договора снимается копия, на которой Росреестр делает отметку о регистрации. Если по ряду причин такие действия невозможны, то требуется восстановление права собственности через суд.

Для этого через МФЦ делается запрос на получение выписки из ГКН, о внесении записи о регистрации права собственности. На основании этой выписки получают решение суда о признании права собственности. Эта выписка полноценно заменит правоустанавливающий документ.

Договор купли-продажи, переданный третьим лицам, вызывает риск попасть в схему мошеннических действий.

Подробнее процедуру восстановления договора купли-продажи мы рассматривали здесь.

Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру в 2019 году

Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности для физических лиц в 2019 году составляет 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Когда собственников у квартиры несколько — каждый из них оплачивает пошлину. Если участником сделки является ребенок младше 14 лет — оплату осуществляет его законный представитель.

Оплатить пошлину можно следующими способами:

1. Через терминалы самообслуживания в Росреестре или МФЦ. Оплата производится наличными или банковской картой.
2. С помощью сайта Сбербанка. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте и получить пароль для входа в личный кабинет.
3. Через банковское отделение. Для осуществления оплаты нужно предоставить кассиру паспорт и заполненную квитанцию. За денежный перевод взымается комиссия.

После проведения платежа собственник получает:

• квитанцию, если оплата проведена через банк;
• чек — платеж проводился через терминал или интернет.

В дальнейшем документ об оплате нужно будет предоставить в регистрирующий орган вместе с перечнем необходимых документов.

Для того чтобы провести регистрацию сделки через отделение МФЦ необходимо собрать полный комплект предусмотренных законом документов и передать их специалисту центра, а по истечении оговорённого срока забрать подтверждающие документы.

Этапы регистрации:

1. Подготовить требующиеся бумаги.
2. Оплатить установленную госпошлину.
3. Записаться на приём.
4. В назначенный день лично посетить офис МФЦ.
5. Передать подготовленный пакет документов.
6. Составить заявление о регистрации.
7. Забрать расписку о принятии заявления и документов.
8. Дождаться окончания срока регистрации и предъявив расписку забрать готовые документы, подтверждающие регистрацию сделки.

Внимание! МФЦ является лишь посредниками между гражданином и Росреестром, и ответственен только за прием заявления на регистрацию прав собственности и пакета необходимых документов.

После того как специалист центра принял необходимые документы от участников сделки он повторно проверяет их на предмет ошибок и неточностей, после чего передаёт в Росреестр, где будет проведена их проверка. После её окончания в ЕГРН вносится соответствующая запись и происходит фактическая передача права собственности.

Рассмотрим особенности процедуры:

• Реквизиты для оплаты государственной пошлины за регистрацию ДКП различаются. В МФЦ не примут документы от заявителя, если в квитанции об оплате указаны реквизита Росреестра.
• Сотрудники Росреестра могут проконсультировать заявителя в вопросах, связанных с регистрацией перехода прав собственности. Сотрудники МФЦ этого сделать не смогут, их задача заключается исключительно в принятии документов и их последующей передаче в указанный орган.
• Сроки регистрации сделки на 2 рабочих дня больше, чем при оформлении через Росреестр.
• В офисе МФЦ сотрудники бесплатно сделают все требующиеся копии документов, в Росреестре эта услуга не предусмотрена.

Заключение

Регистрируют сделку купли продажи в отделении Росреестра, куда представляется заключённый сторонами договор и прилагаемый к нему пакет документации. Стороны пишут заявления и подают документы под расписку. По завершении процедуры они подходят на повторный приём, получая документы о регистрации сделки. Ряд обстоятельств допускает расторжения договора. А если его экземпляр утерян – его требуется восстановить.

Сегодня все чаще возникают вопросы нужно ли регистрировать договор купли-продажи, где можно это сделать. Бывший собственник заинтересован в регистрации сделки купли продажи продаваемого жилья ровно настолько, насколько в ней нуждается новый владелец при покупке квартиры. Для регистрации купли продажи понадобится собрать стандартный пакет бумаг и обратиться для получения услуги в наиболее подходящее ведомство.

Подробнее про регистрацию договора купли-продажи с ипотекой и электронную регистрацию в Сбербанке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Нюансы процедуры через Госуслуги

Госуслуги дают заявителям возможность отслеживать состояние поданной заявки. Для этого на официальном сайте Госуслуг необходимо зайти в раздел «Сервисы» и перейти по ссылке для проверки заявок. В специальной форме далее потребуется ввести номер заявки и нажать кнопку «Проверить».

Важно! Номер заявки указывается в расписке, которая выдаётся заявителю при подаче документов или высылается на указанную электронную почту.

Если документы были поданы напрямую в Росреестр, информирование заявителя будет осуществляться через СМС сообщения, направляемые на контактный номер, указанный в заявлении.

Сотрудники МФЦ сообщат заявителю о фактической готовности документов по телефону. Для того чтобы самостоятельно проверить статус своей заявки гражданин должен:

1. Зайти на официальный сайт МФЦ.
2. Выбрать раздел «Проверить статус заявления». В появившемся окне ввести регистрационный номер заявления (указывается в выданной ранее расписке).
3. После нажатия кнопки «Отследить» будет отображена информация о статусе готовности.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его подписания сторонами, однако для перехода прав от продавца к покупателю необходимо обратиться в Росреестр для государственной регистрации, предоставив полный пакет документов. Сделать это можно несколькими способами по выбору заявителей.