Регистрация договора купли продажи квартиры: сроки, стоимость, документы
Содержание
- 1 Обязательно ли регистрируется ДКП недвижимого имущества?
- 2 Зачем нужно регистрировать покупку в государственном учреждении?
- 3 За какой период времени это нужно оформить?
- 4 Пошаговая инструкция: как зарегистрировать сделку
- 5 Основания для оспаривания и расторжения
- 6 Дают ли документы после сделки на руки?
- 7 Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру в 2019 году
- 8 Заключение
- 9 Нюансы процедуры через Госуслуги
Обязательно ли регистрируется ДКП недвижимого имущества?
Несмотря на то что в статьях 549 и 550 ГК РФ указывается, что сделка считается заключённой с момента подписания сторонами-участниками договора купли-продажи — в случае, если речь идёт о недвижимости это является недостаточным основанием для признания её действительной.
Согласно законодательству Российской Федерации любые совершенные сделки с недвижимостью получают законную силу после того, как они проходят регистрацию в Росреестре. Об этом однозначно говорит пункт 2 статьи 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это подтверждают и статьи 551 ГК РФ, в которой описывается порядок регистрации и статья 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в которой утверждается переход права собственности только после совершения всех необходимых регистрационных действий.
Правовой базой в отношении сделок с недвижимостью служат также ФЗ № 221 и 218, регулирующие деятельность Росреестра.
Непосредственный учёт объектов недвижимости осуществляется на основании данных, вносимых в единый госреестр, соответственно, любой договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации.
Зачем нужно регистрировать покупку в государственном учреждении?
Процедура госрегистрации – это правовой прецедент, в результате которого право собственности на квартиру законно переходит к правопреемнику. Главным звеном и основанием этой процедуры становится договор купли продажи, который удостоверяет факт перехода вещных прав на квартиру от продавца к покупателю. По существу, регистрации подлежит не сам договор, а сделка, которая происходит посредством его заключения.
Регистрируется сделка купли продажи в отделении Росреестра (регистрационной палате) по месту расположения жилого дома, в котором приобретена квартира. Если покупатель проживает в другом регионе или населённом пункте, где отсутствует указанное отделение – он может воспользоваться услугами представителя или переслать документы почтовым отправлением.
Также можно передать договор с прилагаемой документацией в многофункциональный центр (МФЦ), расположенный в населённом пункте, где проживают стороны имущественной сделки.
В результате регистрации сведения о сделке, с указанием реквизитов договора купли продажи, вносятся в информационный банк Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Внесение этих сведений обязательно, так как соответственно нормам статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу после его заключения сторонами, а ч.1 статьи 558 ГК РФ регламентирует его обязательную регистрацию, если дело касается имущественных сделок с недвижимостью.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.
ВНИМАНИЕ: По усмотрению контрагентов договора, документ можно дополнительно удостоверить в нотариальной конторе. В этом случае стороны освобождаются от уплаты госпошлины за регистрацию.
Иногда стороны заключают предварительный договор, который не подлежит регистрации. Соответственно он не допускает перехода прав и получения полной стоимости платежа по сделке.
Если обстоятельства или условия проведения купли продажи изменились, то допустимо составить дополнительный договор. Он играет роль дополнительного приложения, что обязательно требует:
- указания реквизитов купчей на квартиру;
- включения в текст точно сформулированного положения, которое изменяется;
- новое положение, вносимое взамен старого;
- указания на то, что изменение внесено по согласию сторон.
Каждое дополнительное приложение может иметь несколько пунктов, подлежащих изменению, но в целом правоспособность купчей на квартиру не должна изменяться более чем на треть. Дополнительные приложения обязательно передаются в регистрирующий орган, а изменённые сведения вносятся в ГКН.
Направить пакет документов для регистрации права собственности в Росреестр можно следующими способами:
- Через отделение Росреестра.
- Через МФЦ (офис «Мои документы»).
- Через портал Госуслуг.
Если заявление подаётся лично в отделениях Росреестра – все документы сразу попадают непосредственно к регистратору.
Документы, поданные через отделение МФЦ, попадут в Росреестр только через 2–3 рабочих дня, после чего начнётся процесс регистрации.
Многофункциональные центры не проводят регистрацию прав, поэтому сроки регистрации увеличиваются на 2 рабочих дня.
За какой период времени это нужно оформить?
Законодательными нормами РФ не установлены чёткие сроки регистрации перехода права собственности. Однако право собственности возникает с момента его государственной регистрации в ЕГРН.
. Пункт 1
статьи 234 Гражданского Кодекса РФ
устанавливает также понятие срока давности на приобретение объектов недвижимости, который составляет 15 лет и, дополнительно, три года исковой давности.
Фактически, если гражданин в течение 18 лет пользуется жильём не зарегистрировав официально свои права — по истечении этого срока он становится её законным владельцем.
Приостановка течения срока не предусмотрена.
Пошаговая инструкция: как зарегистрировать сделку
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что при регистрации перехода права собственности в Росреестре обязаны присутствовать все участники сделки либо их представители, при наличии надлежаще оформленной доверенности на совершение действий по переходу права собственности на жильё.
Попасть на приём можно следующим образом:
- Предварительно записавшись через портал Госуслуг.
- По записи в отделении Росреестра.
- По талону электронной очереди в день посещения.
Важно! Рекомендуется записываться на приём заранее, так как приём по очереди в день посещения ограничен.
Перед приёмом также следует:
- Подготовить и подписать договор купли-продажи.
- Сделать копии документов.
- Составить и подписать заявление.
- Оплатить установленную государственную пошлину.
Сколько стоит процедура? Услуга регистрации покупки и реализации недвижимости предусматривает обязательную оплату госпошлины, её размер определяется Налоговым Кодексом РФ и составляет для физических лиц – 2 тыс. рублей, для юр. лиц – 22 тыс. рублей.
Кто должен платить госпошлину при покупке и продаже жилого помещения?
Обязанность по уплате госпошлины ложится на плечи покупателя жилья. Если покупателей несколько – эта сумма делится в зависимости от размера приобретаемой доли.
Если сделка заверяется нотариусом, оплата госпошлины также необходима, её стоимость составляет 0.5% от цены договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000. Обязанность по уплате возлагается и на продавца, и на покупателя.
Государственную пошлину за регистрацию права собственности можно оплатить:
- Через устройства самообслуживания банков.
- В кассах банка.
- Из личного кабинета Госуслуг с помощью электронных платежных систем или интернет-банкинга.
Для регистрации Вам потребуются:
- Паспорта продавца и покупателя и их копии. Если интересы участников представляют третьи лица – необходимо предъявить также оригинал доверенности.
- Договор купли-продажи в 3 экземплярах. Два останутся на руках у участников сделки, третий же будет отправлен в Росреестр.
- Акт приема-передачи объекта недвижимости в 3 экземплярах.
- Документы, подтверждающие права собственности продавца.
- Платёжный документ, подтверждающий оплату госпошлины.
- Справка из домоуправления со сведениями о прописанных в квартире лицах.
В некоторых случаях для регистрации потребуется предъявить дополнительные документы:
- Заверенное нотариусом согласие супруга или супруги продавца, если тот состоит в браке.
- Если один из собственников квартиры является несовершеннолетним – разрешение от органов опеки.
- Расписки от прочих владельцев квартиры, подтверждающие их преимущественное право, если предметом договора купли-продажи является доля.
- Если квартира приобретается с использованием заёмных средств – ипотечный договор.
- Если в базе ЕГРН относительно квартиры, являющейся предметом договора, есть какие-либо неточности — от продавца потребуется предоставление технического паспорта, плана, выписки и т. д.
- Справка из домоуправления об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Внимание! Необходимо предоставить не только оригиналы всех перечисленных документов, но и их копии. Если документ состоит из нескольких листов – его необходимо прошить.
Документ заполняется только в отношении 1 объекта недвижимости и 1 действия, которое надлежит произвести в отношении названного объекта (согласно пункту 3 приказа № 920).
При этом в заявлении может быть указано более 1 заявителя, если производится госрегистрация прав на общую совместную собственность и т. д.
Заявление имеет стандартизированную форму и содержит следующие разделы:
- Наименование государственного органа, в которые документы передаются для регистрации.
- Просьба зарегистрировать право собственности на объект недвижимости и предоставить выписку из ЕГРН.
- Подробное описание объекта недвижимости.
- Персональные данные заявителя (его фамилия, имя,отчество, паспортные данные, адрес регистрации).
- Список прилагаемых к нему документов, оригиналов и ксерокопий
- Дата и подпись.
Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ граждане вправе подать заявления о регистрации в электронной форме.
Для того чтобы зарегистрировать право собственности через портал Госуслуг, необходимо:
-
Авторизоваться на портале и зайти в личный кабинет.
- Заполните заявление о регистрации своих прав собственности на недвижимость.
Необходимо выбрать раздел «Государственные услуги» и выбрать требующуюся.
В появившейся форме необходимо ввести следующие сведения:
- Описание и технические характеристики объекта недвижимости.
- Персональные данные заявителя, включая СНИЛС и его контактные данные.
- Указать основания приобретения права собственности.
- Указать перечень прилагаемых документов и способ подачи.
- Оплатить государственную пошлину (можно сделать тут же).
- Направить пакет документов в Росреестр любым удобным для гражданина способом.
- В указанные сроки забрать выписку.
При регистрации заявления через Госуслуги заявитель должен отметить нужные пункты галочками и внести полную информацию в соответствующие поля заявления. Также соответствующая отметка должна стоять в графе «Способ представления». Затем нужно отметить удобный способ получения готовых документов.
Пошаговая инструкция по заполнению заявления:
- Зайти на главную страницу портала Госуслуг.
- Выбрать раздел «Все услуги».
- Выбрать категорию «Квартира, строительство, земля».
- Выбрать подраздел «Подать заявление на государственную регистрацию прав».
- Заполнить форму «Цели обращения».
- После внесения данных нажать кнопку «Перейти к деталям запроса».
- Внести сведения в открывшуюся форму.
- Нажать кнопку «Перейти к заполнению сведений о заявителе» и внести требуемую информацию.
- Перейти к форме информации о прилагаемых документах.
- Поставить подпись.
- Нажать кнопку «Отправить».
Чтобы оплатить госпошлину через портал Госуслуг, необходимо:
- Авторизоваться на сайте и войти в личный кабинет гражданина.
- В списке уведомлений найти информацию о принятом в Росреестре заявлении и выставленном счете на оплату.
- Нажать кнопку «Оплатить».
- Выбрать удобный способ оплаты.
- Внести реквизиты и данные о плательщике.
- Дожидаться подтверждающего кода в СМС сообщении и ввести его в появившуюся форму.
Стороны сделки подходят в местное отделение Росреестра или в МФЦ. Предварительно требуется нижеследующее:
Оформить договор купли-продажи в трёх экземплярах, соответственно нормам, предъявляемым для таких документов.
- Приложить к нему правоустанавливающий и право удостоверяющий документ на квартиру. Соответственно ситуации, приложить остальные обязательные документы.
- Если действует представитель – оформить у нотариуса доверенность.
- Оплатить госпошлину за регистрацию в отделении Сбербанка в размере 2 тысячи рублей.
Целесообразно обратиться в регистрирующий орган обеим сторонам сделки одновременно, в этом случае сроки регистрации будут существенно снижены (п.2 ч.1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ). С гражданскими паспортами стороны подходят в Росреестр или МФЦ. Если пошлина ещё не уплачена и договор не удостоверялся нотариусом, её следует уплатить через терминал.
Попасть на приём можно:
- по предварительной записи через сайт Госуслуг;
- по номеру электронной очереди, получив талон в терминале.
В назначенное время, или по электронной очереди, граждане подходят к окну регистратора. Он проверяет правоспособность обратившихся лиц по предъявленным паспортам, документам на владение квартирой и сведениям о сторонах, внесённых в договор. После проверки они пишут заявления с просьбой зарегистрировать имущественную сделку.
Заявления и требуемая документация принимается под расписку. С паспортов снимаются копии, оригиналы возвращаются. В расписке зафиксировано время повторного визита, в указанный день требуется подойти за получением договоров, в которых сделана пометка о регистрации сделки. Кроме этого, покупателю будет выдана выписка из ЕГРП о вступлении в права собственности на квартиру.
ВАЖНО: На повторный приём может подойти только лицо, на имя которого выдана расписка о получении документов.
Основания для оспаривания и расторжения
Иногда составленный договор по ряду причин признаётся оспоримым (ст. 166 ГК РФ) или недействительным (ст. 167 ГК РФ). К таким случаям относятся:
нарушение имущественных прав третьих лиц;
- незаконность сделки;
- неправоспособность продавца или покупателя;
- неверно оформленный договор;
- кабальная сделка;
- иные нарушения, обозначенные в статьях 168-172 ГК РФ.
Статья 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
- За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
- Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительной или ничтожной признаётся купчая, составленная в нарушение закона. Он заведомо не вступает в силу и аннулируется автоматически. Оспоримым считается договор, который требует судебного решения для его аннулирования.
Если обстоятельства для расторжения договора были выявлены во время регистрационной процедуры, то следует:
- подать заявление в Ростеестр о приостановке регистрации;
- подать исковое заявление в суд;
- получить в суде выписку о производстве иска и представить её в Росреестр;
- приостановка пролонгируется на 3 месяца;
- регистрация будет прекращена или продолжена по решению суда.
: Согласно общим нормам, изложенным в
статье 450 ГК РФ
, расторгаться может любой договор, если одна из сторон не получила преимуществ, на которые рассчитывала, заключая его. В этом случае расторжение допускается не только через суд, но и по взаимному согласию, составлением соглашения.
Более подробно о том, как можно расторгнуть договор купли-продажи до его регистрации в Росреестре, мы рассказываем в отдельном материале, а как провести его расторжение уже после регистрации, узнаете тут.
Дают ли документы после сделки на руки?
После завершения процедуры регистрации заявитель может получить выписку из ЕГРН. Её получение также возможно в электронном виде, при этом присланный файл будет заверен электронной подписью регистратора.
Он обладает той же силой, что и бумажный документ с подписью и печатью.Также собственнику будут возвращен договор купли-продажи с подписью и печатью регистратора.
Восстановление утерянного договора допустимо:
- по экземпляру, имеющемуся у контрагента;
- по заявлению в Росреестр, где хранится экземпляр, полученный при регистрации;
- через нотариуса, если он составлялся или удостоверялся нотариусом.
С договора снимается копия, на которой Росреестр делает отметку о регистрации. Если по ряду причин такие действия невозможны, то требуется восстановление права собственности через суд.
Для этого через МФЦ делается запрос на получение выписки из ГКН, о внесении записи о регистрации права собственности. На основании этой выписки получают решение суда о признании права собственности. Эта выписка полноценно заменит правоустанавливающий документ.
Договор купли-продажи, переданный третьим лицам, вызывает риск попасть в схему мошеннических действий.
Подробнее процедуру восстановления договора купли-продажи мы рассматривали здесь.
Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру в 2019 году
Размер государственной пошлины за регистрацию права собственности для физических лиц в 2019 году составляет 2 тыс. рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Когда собственников у квартиры несколько — каждый из них оплачивает пошлину. Если участником сделки является ребенок младше 14 лет — оплату осуществляет его законный представитель.
Оплатить пошлину можно следующими способами:
- Через терминалы самообслуживания в Росреестре или МФЦ. Оплата производится наличными или банковской картой.
- С помощью сайта Сбербанка. Для этого нужно зарегистрироваться на сайте и получить пароль для входа в личный кабинет.
- Через банковское отделение. Для осуществления оплаты нужно предоставить кассиру паспорт и заполненную квитанцию. За денежный перевод взымается комиссия.
После проведения платежа собственник получает:
- квитанцию, если оплата проведена через банк;
- чек — платеж проводился через терминал или интернет.
В дальнейшем документ об оплате нужно будет предоставить в регистрирующий орган вместе с перечнем необходимых документов.
Для того чтобы провести регистрацию сделки через отделение МФЦ необходимо собрать полный комплект предусмотренных законом документов и передать их специалисту центра, а по истечении оговорённого срока забрать подтверждающие документы.
Этапы регистрации:
- Подготовить требующиеся бумаги.
- Оплатить установленную госпошлину.
- Записаться на приём.
- В назначенный день лично посетить офис МФЦ.
- Передать подготовленный пакет документов.
- Составить заявление о регистрации.
- Забрать расписку о принятии заявления и документов.
- Дождаться окончания срока регистрации и предъявив расписку забрать готовые документы, подтверждающие регистрацию сделки.
Внимание! МФЦ является лишь посредниками между гражданином и Росреестром, и ответственен только за прием заявления на регистрацию прав собственности и пакета необходимых документов.
После того как специалист центра принял необходимые документы от участников сделки он повторно проверяет их на предмет ошибок и неточностей, после чего передаёт в Росреестр, где будет проведена их проверка. После её окончания в ЕГРН вносится соответствующая запись и происходит фактическая передача права собственности.
Рассмотрим особенности процедуры:
- Реквизиты для оплаты государственной пошлины за регистрацию ДКП различаются. В МФЦ не примут документы от заявителя, если в квитанции об оплате указаны реквизита Росреестра.
- Сотрудники Росреестра могут проконсультировать заявителя в вопросах, связанных с регистрацией перехода прав собственности. Сотрудники МФЦ этого сделать не смогут, их задача заключается исключительно в принятии документов и их последующей передаче в указанный орган.
- Сроки регистрации сделки на 2 рабочих дня больше, чем при оформлении через Росреестр.
- В офисе МФЦ сотрудники бесплатно сделают все требующиеся копии документов, в Росреестре эта услуга не предусмотрена.
Заключение
Регистрируют сделку купли продажи в отделении Росреестра, куда представляется заключённый сторонами договор и прилагаемый к нему пакет документации. Стороны пишут заявления и подают документы под расписку. По завершении процедуры они подходят на повторный приём, получая документы о регистрации сделки. Ряд обстоятельств допускает расторжения договора. А если его экземпляр утерян – его требуется восстановить.
Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
Сегодня все чаще возникают вопросы нужно ли регистрировать договор купли-продажи, где можно это сделать. Бывший собственник заинтересован в регистрации сделки купли продажи продаваемого жилья ровно настолько, насколько в ней нуждается новый владелец при покупке квартиры. Для регистрации купли продажи понадобится собрать стандартный пакет бумаг и обратиться для получения услуги в наиболее подходящее ведомство.
Подробнее про регистрацию договора купли-продажи с ипотекой и электронную регистрацию в Сбербанке вы можете узнать далее.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.
Нюансы процедуры через Госуслуги
Госуслуги дают заявителям возможность отслеживать состояние поданной заявки. Для этого на официальном сайте Госуслуг необходимо зайти в раздел «Сервисы» и перейти по ссылке для проверки заявок. В специальной форме далее потребуется ввести номер заявки и нажать кнопку «Проверить».
Важно! Номер заявки указывается в расписке, которая выдаётся заявителю при подаче документов или высылается на указанную электронную почту.
Если документы были поданы напрямую в Росреестр, информирование заявителя будет осуществляться через СМС сообщения, направляемые на контактный номер, указанный в заявлении.
Сотрудники МФЦ сообщат заявителю о фактической готовности документов по телефону. Для того чтобы самостоятельно проверить статус своей заявки гражданин должен:
- Зайти на официальный сайт МФЦ.
- Выбрать раздел «Проверить статус заявления». В появившемся окне ввести регистрационный номер заявления (указывается в выданной ранее расписке).
- После нажатия кнопки «Отследить» будет отображена информация о статусе готовности.
Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его подписания сторонами, однако для перехода прав от продавца к покупателю необходимо обратиться в Росреестр для государственной регистрации, предоставив полный пакет документов. Сделать это можно несколькими способами по выбору заявителей.