Договор аренды торговой площади образец

Типовой образец договора аренды торгового помещения

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Типовой образец договора аренды торгового помещения

Как правило, на сегодняшний день, тот или иной объект может сдаваться в аренду.

Что касается торговых площадей, то их нельзя считать исключением. Таким образом, следует понимать, что в сфере бизнеса такое действительно встречается намного чаще, нежели покупка собственного коммерческого помещения. Чтобы можно было избежать лишних проблем, подобные сделки всегда нужно подкреплять заключением договора.

Такой договор принято оформлять с той целью, чтобы в дальнейшем избежать различных неприятностей. В сделке задействованы два участника – арендатор и арендодатель.

Текст договора включает в себя такую информацию, как:

  • Стороны соглашения;
  • Здесь нужно расписать контактные данные сторон сделки;
  • Условие о торговом объекте, указывая его местонахождение и площадь;
  • Срок аренды;
  • Порядок и условия оплаты;
  • Права и обязанности;
  • Порядок разрешения спорных ситуаций;
  • Реквизиты сторон.

Договор аренды торговой площади образец

Учтите, документ станет обладать юридической силой и будет считаться заключенным, лишь тогда, когда его подпишут обе стороны, так как это важное условие.

В обязательном порядке нужно указать наименование для участников сделки, сюда относятся и банковские реквизиты, так как это важное условие.

Состав договора

В договоре обязательно указывают существенные условия аренды торгового помещения (т.е. предмет соглашения и стоимость сделки, условия ее оплаты), а также все типичные для такого типа документов разделы (они приведены в образце):

  1. Сроки (до определенной даты или бессрочно).
  2. Права и обязанности каждой стороны.
  3. Исчерпывающие сведения по каждой стороне (название юридического лица, ФИО, должность представителей, паспортные данные частных лиц).
  4. Ответственность, возможные споры и порядок их разрешения.
  5. Четкое описание порядка платежей, суммы, сроков оплаты.
  6. Возможность досрочного расторжения, условия процедуры (за какой срок, и как именно нужно предупредить партнера).
  7. Печати, подписи сторон, дата.

К договору практически всегда составляется акт приема-передачи имущества, а также приложения, в которых фиксируется информация о внесении ежемесячных платежей, данные приборов учета и прочие важные сведения.

В соответствии с действующим законодательством договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в конкретных случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). С учетом обстоятельств заключения договора аренды торговых помещений в ТЦ существенными можно считать все условия, перечисленные в тексте проекта договора, представленном вам арендодателем.

Поскольку несогласие хоть с одним из них со стороны арендатора влечет отказ арендодателя от его заключения в целом. При этом важно учесть, что предприниматель, как правило, не в состоянии вести переговоры «на равных» с руководством ТЦ и вынужден соглашаться с предложенными условиями. Поэтому нужно четко разобраться в них, чтобы адекватно оценить, насколько договор аренды приемлем для предпринимателя.

Приложения – неотделимая часть договора!

Анализ договора аренды необходимо начинать с общего обзора документа. Любой договор аренды состоит из основного документа и приложений к нему. При этом необходимо учитывать, что приложения являются неотъемлемой частью договора. Именно здесь для арендаторов может быть расставлена ловушка. К сожалению, арендаторы не всегда внимательно изучают приложения к договору, полагая, что наиболее важные его положения содержатся в основном документе. Но это не так.

Рассмотрим следующий пример. Практически всегда арендатор проводит ремонтные работы до переезда в новое помещение. Работы могут быть совершенно разными: от косметических дизайнерских изысков и установки собственного торгового оборудования до серьезных ремонтных работ с перемещением перегородок, сменой систем отопления и вентиляции и т.п.

На этот случай практически все торговые центры прикладывают к договору правила, в соответствии с которыми осуществляются изменения, улучшения и ремонт торгового помещения. И для арендатора неприятной неожиданностью может стать, например, обязанность нанимать для проведения ремонтных работ только аккредитованную торговым центром строительную фирму или покупать строительные материалы и торговое оборудование для помещения только у согласованных с арендодателем поставщиков. Как правило, это увеличивает запланированные арендатором затраты на ремонт помещения.

Если арендодатель требует заключать сопутствующие договоры (ремонт­ные, охранные, предоставление услуг связи) только с аккредитованными организациями, то арендатор может включить в договор возможность отказа от таких услуг в случае неоправданного завышения их стоимости.

Пример 1

Или такая ситуация. Почти во всех действующих торговых центрах администрация устанавливает специальные правила, регламентирующие деятельность арендаторов (например, время открытия и закрытия павильона, время завоза товара, порядок постановки помещения на охрану, порядок взаимодействия с представителями администрации и т.п.).

Договор аренды торговой площади образец

Подобные правила необходимы для стандартизации деятельности всех торговых павиль­онов, действующих в ТЦ. Однако арендатор должен понимать, что эти правила являются частью договора аренды, поскольку их соблюдение – одна из договорных обязанностей арендатора. Кроме того, обычно арендодатель оставляет за собой право менять их в одностороннем порядке.

С точки зрения закона это допустимо. Одностороннее изменение условия обязательства, связанного с осуществлением ими предпринимательской деятельности, возможно в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). Но какие могут быть последствия для арендатора? Предположим, что в целях экономии электроэнергии администрация торгового центра решает в зимнее время закрываться на два часа раньше.

Для арендатора, открывшего в таком ТЦ кафе или бар, это, безусловно, будет означать значительное снижение выручки при неизменной величине аренд­ной платы. При этом с формальной точки зрения он не сможет предъявить претензии арендодателю, ведь время работы, как правило, устанавливается Правилами ТЦ, а эти Правила арендодатель вправе менять без учета ­мнения арендатора.

Как не оказаться в такой ситуации? Прежде всего надо попытаться перевести Правила ТЦ в разряд «стандартного» приложения, то есть таким образом подкорректировать текст договора, чтобы их изменение стало невозможным без письменного согласия арендатора, оформляемого приложением к договору аренды. Однако вам вряд ли удастся договориться об этом с арендодателем.

Вместе с тем, при определенном уровне владения юридической техникой, его можно провести в тексте договора в качестве «встречной ловушки» для арендодателя. Второй вариант – внимательно изучить правила и напрямую оговорить наиболее важные из влюченнных в них условий в тексте основного договора. Прежде всего это относится ко времени работы ТЦ.

Пример 2

Договор аренды торговой площади образец

Количество приложений колеблется, но некоторые из них присутствуют практически всегда.

Обычными приложениями к договору аренды являются:

  • план этажа с выделенными на нем арендуемыми помещениями;
  • условия о торговом профиле арендодателя;
  • правила оказания эксплуатационных услуг;
  • правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещениях.

И в любом из этих приложений может оказаться, на первый взгляд, ничего не значащая фраза, которая на практике даст совершенно неожиданный для арендатора эффект. Обычно это выражается в незапланированных издержках. Поэтому главная рекомендация для арендатора такая: текст любого из приложений так же важен, как и текст основного договора, и изучать его необходимо с такой же тщательностью.

Срок аренды и преимущественное право заключения договора

Чтобы составить такой договор без ошибок, нужно изучить документы на здание или помещение, причем делая это внимательным образом. Нужно понимать, если владелец пожелает использовать помещение по соглашению, то в документе не будет запрета на сдачу площадей в субаренду. Как правило, таких нюансов множество, поэтому нельзя забывать о них.

Помимо всего сказанного, участники сделки обязательно должны изучить документацию. Сюда относятся документы, предоставляющие полномочия их представителям. Естественно вся эта информация должна быть внимательно изучена сторонами.

Только тогда можно будет не совершить тех актуальных ошибок, с которыми сталкиваются стороны на практике, избегая лишних проблемам в будущем. Когда стороны понимают, что не справятся самостоятельно, то следует посетить юристов с большим опытом. Ведь специалисты проконсультируют по всем интересующим вас вопросам, давая развернутые ответы.

Образец договора аренды нежилых помещений.

Про образец договора аренды коммерческого помещения между физическими лицами смотрите тут.

Договоры аренды принято делить на краткосрочные, долгосрочные и бессрочные. Бессрочные, то есть заключенные на неопределенный срок, практически не встречаются при аренде площадей в торгово-развлекательных центрах. Краткосрочные (менее 1 года) и долгосрочные (более 1 года) различаются, как следует из их названий, по продолжительности. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Кроме самого срока, в этом разделе обычно детально расписывается процедура использования арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок4 . Как правило, процедура состоит из трех этапов:

  • направление арендатором уведомления арендодателю в срок, установленный договором, о желании заключить договор на новый срок (на практике встречается срок от 30–60 дней до 5–6 месяцев до момента окончания договора);
  • направления арендодателем арендатору проекта договора аренды;
  • согласование условий и заключение договора.

Раздел о сроках достаточно стандартен и обычно не содержит неприятных для арендатора сюрпризов. Однако часть раздела, посвященная порядку его продления, требует повышенного внимания. Действительно, потерять высокодоходную торговую точку только из-за того, что пропущен срок для уведомления арендодателя, не самая приятная перспектива.

В случае если договор аренды заключается на срок не менее одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию таких договоров осуществляет Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), подконтрольная Министерству юстиции РФ.

Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». За регистрацию договора необходимо уплатить государственную пошлину в размере 7 500 рублей (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом к заявлению прикладываются документы о сторонах договора. Для арендодателя это учредительные документы и документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица действовать от его имени (протокол (выписка из протокола) общего собрания акционеров (участников)).

Договор аренды торговой площади образец

Для арендатора-предпринимателя – копии свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и свидетельство о постановке на налоговый учет. Большая часть документов подается в виде нотариально заверенных копий. Кроме того, к заявлению должны быть приложены документы на само здание, в котором осуществляется аренда.

В большинстве случаев арендодатель берет на себя обязанность регистрации долгосрочного договора аренды. Это логично, поскольку документация на здание находится именно у него. При этом необходимо четко представлять, кто несет расходы по государственной регистрации договора аренды. Хотя государственная пошлина не велика (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), но предпринимателю нужно учитывать любые расходы, чтобы реально оценить затраты на аренду.

Важность государственной регистрации трудно переоценить. Ведь если ее не произвести, то долгосрочный договор аренды не будет считаться заключенным. Следовательно, владелец здания может потребовать освободить помещение в любой момент. И здесь, во избежание проблем в будущем, арендатору необходимо четко оговорить следующее.

Прежде всего речь идет о возложении на арендодателя обязанности предоставить к определенному сроку полный пакет находящихся у него документов, необходимых для государственной регистрации. В противном случае арендатор может оказаться объектом произвола со стороны арендодателя. Особенно это актуально в случаях, когда заключаются договоры аренды в строящемся ТЦ.

Как правило, они начинают работать раньше, чем собственник здания успевает зарегистрировать все свои права, поэтому регистрация долгосрочного договора еще невозможна. Тогда сначала заключается договор на 11 месяцев, а затем долгосрочное соглашение. В связи с этим у арендодателя появляется ­возможность сменить арендатора по окончании краткосрочного договора.

Пример 4

Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств:

«Государственная регистрация настоящего Договора, а также всех изменений и дополнений к настоящему Договору (при их наличии), осуществляется Арендодателем в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Все необходимые для государственной регистрации документы, находящиеся у Арендатора, а также все необходимые доверенности, предоставляются Арендодателю в течение пяти дней с момента получения Арендодателем письменного запроса Арендатора.

Все расходы по государственной регистрации договора аренды осуществляются Арендодателем за свой счет».

Структура текста договора

Содержание договора – это совокупность его условий. Эти условия устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. В договоре аренды можно выделить две группы условий: обязанности арендатора и обязанности арендодателя. При этом необходимо учитывать, что ряд обязанностей требует одновременных действий со стороны как арендодателя, так и арендатора. Например, передача помещения возможна только в результате совместных действий сторон.

Для эффективного взаимодействия сторон договор как документ должен быть четко структурирован и понятен для его исполнителей.

Любой договор состоит из преамбулы и основной части. Преамбула представляет собой стандартную формулировку, практически неизменную для любого хозяйственного договора3 . Кроме того, в преамбуле достаточно часто содержится информация о титуле арендодателя с указанием реквизитов свидетельства о регистрации права собственности, если это владелец здания или договора аренды или если это базовый арендодатель.

Основная часть содержит условия договора, то есть обязательства сторон по отношению друг к другу.

Основную часть договора принято подразделять на части или параграфы. Их число может быть произвольным, однако логика данных правоотношений позволяет говорить о ряде разделов, остающихся неизменными. Естественно, в тексте договора разделы и параграфы могут быть поименованы по-разному, а обязательства, их составляющие, могут компоноваться любым произвольным образом.

По мнению автора, в тексте договора логично выделять следующие смысловые части:

  • порядок использования помещения, доступ в помещение и система охраны;
  • срок аренды и взаимодействие сторон при регистрации договора аренды;
  • порядок передачи и возврата помещения;
  • порядок взаиморасчетов между сторонами;
  • права и обязанности арендатора;
  • права и обязанности арендодателя;
  • взаимная ответственность сторон;
  • досрочное расторжение договора.

Еще одни разделом, включаемым во все договоры и содержащим, по сути, «мертвые» нормы, является раздел «Обстоятельства вне контроля сторон (форс-мажор)». Единственным объяснением его наличия в договорах аренды между резидентами РФ может быть давно сложившаяся традиция. Хотя надо признать, что в ряде случаев присутствие данного раздела может быть объяснено и другими причинами. Например, «раздуванием» объема документа с целью усыпить внимание лица, его изучающего.

Рассмотрим наиболее важные из обязательств сторон, закрепленных в каждом из данных разделов, более подробно.

Предмет договора

Предмет договора – это его основа и сущность. Сущность договора аренды определена статьей 606 Гражданского кодекса РФ.

Фрагмент документа

Статья 606 Гражданского кодекса РФПо договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом ключевым моментом является точная идентификация имущества, в нашем случае помещения, передаваемого в аренду. В договоре аренды торговых площадей в ТЦ для индивидуализации передаваемых помещений используются несколько уровней:

  1. Точный адрес торгового центра.
  2. Указание этажа и внутреннего номера помещения (по нумерации арендодателя).
  3. Указание площади согласно данным БТИ.
  4. Приложение к договору плана этажа, на котором передаются ­помещения с выделением их контуров цветом.

Данный раздел обычно содержит основные ограничения, накладываемые на арендатора в связи с использованием помещения. Прежде всего, это общепринятый в крупных ТЦ запрет на смену профиля деятельности арендатора. Обычно он заключается в необходимости согласовывать с арендодателем принципиальную смену товарной номенклатуры (например, обувь на одежду или бижутерии на компьютерную технику), перечень торговых марок, представляемых арендодателем.

Данное ограничение накладывается с целью улучшить логистику торгового центра и увеличить его удобство для посетителей, а также для максимального увеличения торговых марок представленных в его магазинах, и тем самым увеличить посещаемость ТЦ. В ряде случаев возникают вопросы, насколько эта практика соответствует действующему законодательству.

Речь идет прежде всего о нормативно-правовых актах, регулирующих защиту конкуренции на товарном рынке. Действительно, подпункт 3 пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» прямо запрещает: «Соглашения между хозяйствующими субъектами или согласованные действия хозяйствующих субъектов на товарном рынке, если такие соглашения или согласованные действия приводят или могут привести к … разделу товарного рынка по … ассортименту реализуемых товаров… »

Однако к этому вопросу необходимо подходить комплексно и с учетом обстоятельств. И прежде всего исходя из понимания, что такое товарный рынок.

Фрагмент документа

Статья 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»Товарный рынок – сфера обращения товара (в том числе товара иностранного производства), который не может быть заменен другим товаром, или взаимозаменяемых товаров, в границах которой (в том числе географических), исходя из экономической, технической или иной возможности либо целесообразности, приобретатель может приобрести товар, и такая возможность либо целесообразность отсутствует за ее пределами.

С учетом локализации ТЦ в крупных городах, насыщенных множест­вом продавцов и поставщиков самых разнообразных товаров, сложно представить ситуацию, когда условие договора аренды об ассортименте может серьезно изменить положение на рынке.

Договор аренды торговой площади образец

Вместе с тем ограничение по торговому профилю должно стать основанием для серьезных размышлений со стороны арендатора, особенно из-за согласования по торговым маркам, представленным в арендованном им магазине. Ведь в результате проволочек в согласовании или при отказе арендодателя предприниматель может упустить выгодную сделку.

В этом же разделе обычно фиксируются мощности инженерных сетей, используемые арендатором, и содержится запрет на превышение их ­проектной мощности.

Раздел содержит взаимные обязательства арендатора и арендодателя в отношении доступа в арендуемое помещение.

Право входить в помещение в рабочее время с целью контроля над соблюдением договора аренды, а также право на вход при чрезвычайных ситуациях, возникающих в помещении, является стандартным требованием арендодателя. Речь идет прежде всего об авариях инженерных сетей. В отдельных случаях арендодатели закрепляют за собой возможность незадолго до окончания договора аренды приводить в помещение представителей потенциальных арендодателей.

Требование по соблюдению Правил ТЦ по графику работы торгового павильона, завоза товаров и т.п. тоже является стандартным.

Что касается охраны, то зона ответственности арендатора и арендодателя проходит по границе помещения. Значит, места общего пользования в торговом центре находятся под контролем и охраной арендодателя, а само помещение и товар в нем должны охраняться арендатором. В ряде случаев со стороны арендодателя встречаются требования:

  • об обязательной установке охранной сигнализации;
  • о заключении договора на охрану с аккредитованным частным ­охранным предприятием.

Какие возможности может предусмотреть арендодатель в данном ­разделе, чтобы максимально защитить свои интересы?
Во-первых, можно попытаться ввести в договор условие, согласно которому представители арендодателя имеют право проверять помещение только после предъявления доверенности, либо же предусмотреть в договоре перечень должностных лиц арендодателя, имеющих на это право.

Во-вторых, можно включить условие, согласно которому проверка может производиться только в присутствии полномочного представителя арендатора. При этом арендодатель должен фиксировать в акте любые нарушения, обнаруженные в процессе проверки, в присутствии полномочного представителя арендатора.

В-третьих, можно добавить условие о том, что если проникновение в помещение вызвано технической необходимостью (авария), то вне зависимости от времени суток арендодатель должен немедленно известить уполномоченное лицо арендатора. При этом желательно дополнительно предусмотреть, что при неизвещении арендатора в этом случае арендодатель несет ответственность за выявленную недостачу товара.

Любое из этих трех условий существенно улучшает положение арендатора.

Пример 3

Автор предлагает следующую формулировку договорных обязательств:

«1. Полномочные представители Арендодателя имеют право, предварительно уведомив Арендатора, в рабочее время Арендатора входить в Помещение с целью осуществления контроля над его состоянием, а также контроля над соблюдением Арендатором условий договора и Правил пользования торговым комплексом. Полномочия представителя Арендодателя должны подтверждаться доверенностью, выданной с соблюдением условий действующего законодательства. Без предъявления доверенности осуществлять проверку имеют право лица, состоящие с арендодателем в трудовых отношениях и занимающие должности, поименованные в Приложении №___ к настоящему договору.

 Извещение Арендатора о времени проверки производится в письменном виде, путем направления заказного письма либо вручением извещения полномочному представителю Арендатора под личную подпись. Отсутствие полномочного представителя Арендатора при условии его надлежащего извещения не является препятствием для проведения мероприятий по проверке состояния помещения, контроля над соблюдением условий договора и соблюдения Правил пользования торговым комплексом.

2. Арендатор не имеет права немотивированно отказать Арендодателю в доступе. Арендодатель не имеет прав доступа в помещения, предназначенные для хранения денежных или валютных ценностей Арендатора.

3. При обнаружении Арендодателем в ходе проверки нарушений условий настоящего договора, Правил пользования торговым комплексом или ухудшения состояния Помещения (сверх нормального износа) представителем Арендодателя и Арендатора составляется акт, фиксирующий нарушения. При несогласии представителя арендатора с претензиями Арендодателя последний составляет акт в одностороннем порядке, при этом представитель Арендатора, присутствовавший при проверке, может в письменном виде высказать свои замечания к акту. В этом случае стороны обмениваются документами , проставляя на них личные подписи.

4. Арендодатель имеет право доступа в Помещение для проведения необходимых ремонтных работ, связанных с поддержанием в рабочем состоянии Помещения или Здания в целом. Арендодатель обязуется производить ремонтные работы в нерабочее время, максимально соблюдая интересы Арендатора. Во всех случаях при возникновении чрезвычайных обстоятельств (предотвращение, устранение аварий или их последствий) представители и технические сотрудники Арендодателя имеют право доступа в Помещение без предварительного уведомления Арендатора. При этом Арендодатель обязан уведомить должностных лиц Арендатора (поименованных в приложении №___) по телефонной связи или с использованием факсимильной связи непосредственно в момент проникновения или не позднее 10–15 минут после него. В случае неуведомления Арендатора Арендодатель несет полную ответственность за товар и материальные ценности, находящиеся в Помещении».

Как расторгнуть договор аренды торгового помещения?

Если тот или иной участник сделки, не станет соблюдать прописанных в договоре условий, обязанностей, то договор подвергается расторжению. Нужно понимать, что помимо этого, могут возникнуть и штрафные санкции, с чем лучше не сталкиваться. Есть некоторые основания, по которым и прекращается действие документа.

Например, арендатор всегда может расторгнуть договор по тем или иным причинам.

Вот они:

  • Например, со стороны арендодателя не предоставляется возможность использовать торговую площадь должным образом, в течение того срока, о котором было сказано в договоре. Это и есть важнейшее условие, а также основная причина, с которой сторонам приходится сталкиваться на практике;

К примеру, в помещении может отсутствовать электрическая энергия, естественно это ведет к тому, что нельзя заниматься коммерческой деятельностью.

  • Объект не передается по акту в срок, который был установлен договором. Кроме того, другой участник сделки станет уклоняться от подписания соглашения, или возможно объект вовсе находится в ненадлежащем состоянии;
  • Что касается торговой площади, то она может иметь недостатки, которые и оказывают препятствия в плане ее использования;
  • Возможно, объект и вовсе был поврежден в результате тех или иных обстоятельств;

Со стороны арендодателя не было произведено капитального ремонта. Арендодатель может расторгнуть договор в следующих случаях.

Вот они:

  • Участник использует имущество и вовсе не по назначению, чего быть не должно;
  • Возможно, произошло ухудшение качества торговой площади;
  • Просрочки платежей;
  • Не был произведен капитальный ремонт.

Помимо всего сказанного, обязательно нужно учесть, что договор будет, расторгнут, если:

  • истек срок его действия;
  • одна из сторон уведомила другую о том, что не желает продолжать сотрудничество.

Форма договора аренды торговых площадей

Приобретение собственной недвижимости для реализации продукции связано со значительными финансовыми вложениями. Большинству начинающих предпринимателей не под силу нести эти затраты на первых порах. Наиболее доступным способом продажи товаров является аренда торговых помещений. Поэтому важно знать не только как выглядит договор аренды магазина, но также требования к заполнению и условия заключения. Рассмотрим эти вопросы подробнее.

«Шапка» заполняется стандартно: физлица указывают ФИО и паспортные данные, ИП вписывают информацию о свидетельстве, а ООО указывают название организации, генерального директора и устав.

Основные положения договора для магазина включают следующие разделы:

  1. Предмет. В данной главе указываем общую площадь, кадастровый номер и адрес. Важными деталями является отсутствие обременений, и возможность сдавать помещение в субаренду без согласования. Отнеситесь с ответственностью к сроку аренды магазина: договор заключенный на срок более года необходимо регистрировать в Росреестре.
  2. Права и обязанности арендодателя: передать помещение по акту приема передачи, обеспечить ресурсами и свободный доступ, также ему запрещена сдача в аренду другим лицам. Он не препятствует размещению рекламных вывесок на фасаде здания. При преждевременном расторжении без причин собственник должен компенсировать затраты арендатору.
  3. Арендатор, в свою очередь обязан принять магазин по акту, проводить ремонт, вовремя оплачивать аренду, соблюдать нормы пожарной безопасности, СЭС и другие требования, охранять имущество самостоятельно.
  4. Арендная плата по договору включает постоянную часть (за площадь) и переменную часть (за коммунальные услуги по электроснабжению, обеспечению теплом, водой и другие). Изменение размеров платежей возможно по согласованию сторон и в сроки, которые вы укажете при подписании. Счета на оплату выставляются до 10 числа следующего месяца. В качестве обеспечительного платежа (залога) оплачивается последний месяц аренды магазина.
  5. Ответственность. При нарушении графика оплаты предусмотрена неустойка. При невозможности использования помещения под магазин по вине Арендодателя для него предусмотрен штраф. В данном бланке предусмотрено большинство спорных ситуаций, за которые придется расплачиваться рублем.
  6. Действие договора по аренде магазина начинается с момента регистрации, а прекращает действие после окончания срока или по согласованию. При нарушении условий (просрочка платежа и других) Арендодатель может требовать расторжения. Арендатор, желающий преждевременно расторгнуть соглашение, должен письменно уведомить об арендатора в четко очерченный временной промежуток. Пролонгация договора происходит автоматически при взаимном согласии сторон.
  7. Заключительная часть описывает стандартные положения, которые выстроят юридическую защиту каждой стороны. К основным из них относятся: количество экземпляров договора, а также затрагивает финансовую сторону по оплате услуг за регистрацию, если срок составляет более 1 года. Также затронут вопрос о судебных разбирательствах.

Последним разделом будет проставление подписей и заполнение реквизитов. Когда заполнение образца будет закончено, магазин считается сданным в аренду. Все права по содержанию переходят ИП или организацию. Но не забывайте про передаточный акт, особенно если магазин с оборудованием

Договор аренды торговой площади образец

Когда ООО или ИП хочет снять помещение в торговом центре или арендовать часть торговой площади в действующем магазине, ему потребуется несколько иной договор для аренды торгового помещения.

Передача и возврат помещения

Автор полагает, что это один из наиболее важных разделов в договоре аренды. Дело в том, что с передачей и возвратом помещения связаны самые спорные вопросы, возникающие между сторонами: состояние помещения и его оснащение. Чтобы предотвратить споры, стороны разрабатывают ­приложение к договору аренды – акт, отражающий состояние помещения.

В этом же разделе прописываются обстоятельства освобождения помещения от товара, имущества и оборудования арендатора. Наиболее распространенными являются условия, согласно которым арендатор обязан демонтировать принадлежащее ему оборудование, а также неотделимые улучшения, произведенные им без согласия с арендодателем.

Зачастую арендодатель включает в данный раздел жесткие условия в отношении имущества, не вывезенного арендатором до даты передачи помещения. Обычной, например, можно считать формулировку: «В отношении любого имущества Арендатора, которое не вывезено им по истечении срока аренды, Арендодатель вправе, действуя по своему выбору, либо:

  • счесть такое имущество оставленным и обратить его в свою ­собственность, либо,
  • удалив такое имущество из Помещения, хранить его, не отвечая перед Арендатором за его утрату».

Подобные действия арендодателя не законны5  и являются ничтожными, то есть не порождающими правовые последствия нормами. Однако их следует по возможности исключать из договора на стадии заключения хотя бы для того, чтобы снизить вероятность возникновения споров между сторонами.

Порядок взаиморасчетов между сторонами

В большинстве торговых центров прямые расходы на аренду помещения складываются из:

  • базовой ставки арендной платы;
  • эксплуатационных расходов;
  • оплаты коммунальных платежей.

Подобное деление при определенных обстоятельствах может превратиться в еще одну «ловушку» договора аренды. Не зря в некоторых договорах вторую позицию списка (эксплуатационные расходы) называют еще «переменной ставкой оплаты». С помощью такой классификации расходов на аренду арендодатель старается обойти ограничения, установленные законодательством6  на увеличение арендной платы, «сохраняя лицо» перед арендатором. Чтобы понять, зачем это делается, достаточно посмотреть, из чего состоят эксплуатационные расходы.

Основу эксплуатационных расходов составляют:

  • организация мероприятий по обеспечению режима безопасности, организация пропускного режима, видеонаблюдения, обеспечение безопасности на площадях общего пользования;
  • техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, обеспечивающих предоставление эксплуатационных услуг в здании (эскалаторов, лифтов и иных подъемных механизмов, ­автоматических дверей);
  • комплексная уборка площадей общего пользования и прилегающей территории, вывоз снега, обработка территории реагентами в зимний период, поливка стоянок, тротуаров и газонов в летний период;
  • вывоз твердых бытовых отходов, утилизация люминесцентных ламп;
  • дератизация, дезинсекция и дезинфекция;
  • организация работы с посетителями ТЦ;

Договор аренды торговой площади образец

Арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади. Собственник старается подстраховать себя от любого изменения расходов, сохраняя тем самым привычный для него уровень прибыли.

Необходимо понимать, что условие об одностороннем увеличении базовой арендной платы раз в год является стандартным для арендных отношений в торговых центрах7 . При этом арендодатели, уважающие своих арендаторов, распространяют это условие и на эксплуатационные расходы. Так они демонстрируют свою заинтересованность в стабильности ­отношений и планы на долгосрочное сотрудничество.

Арендатор, как правило, кроме арендной платы и эксплуатационных услуг, оплачивает и коммунальные платежи. Обычно они состоят из двух частей: оплата за непосредственно потребленные услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг (отопление, электроэнергия, водоснабжение и т.п.).

Условные единицы

Разделы договора, посвященные финансовым аспектам взаимоотношений, наиболее интересны в любом договоре. Особенно в договоре аренды. Именно здесь арендатора ждет немало сюрпризов. Простейший пример: арендодатель указывает в объявлении о сдаче торговых площадей цену за квадратный метр в условных единицах, не упоминая способа пересчета в рубли.

Либо он приводит стоимость в долларах США или евро, «забыв» уточнить, что их курс фиксируется договором на 10–15 процентов выше официального. Безусловно, эти вопросы необходимо выяснять на начальных этапах ведения переговоров. Но, как показывает практика, арендатор узнает окончательную сумму расходов только после получения проекта договора, а иногда и после его подписания.

Кстати, в связи со стабилизацией экономической ситуации все чаще ­стали встречаться договоры аренды, определяющие размер оплаты в рублях.

Есть несколько основных способов расчета:

  • фиксирование размера условной единицы в рублях. Этот способ равнозначен указанию размера арендной платы в рублях, и его использование вызывает легкое недоумение, однако время от времени он встречается;
  • закрепление размера условной единицы, равной официальному курсу иностранной валюты. В связи с падением доллара США такой единицей все чаще становится евро;
  • закрепление размера условной единицы через бивалютную (доллар плюс евро) или многовалютную корзины. Способы расчета в этом случае могут быть довольно замысловатые. Самый простой из них – это вычисление среднего арифметического рублевого эквивалента валют по курсу Центрального банка России;

Пример 5

Величина условной единицы, рассчитанной через бивалютную корзину (доллар США и евро) на 29 апреля 2007 года, будет выглядеть следующим образом:

25,69 – курс доллара США к рублю РФ;

35,07 – курс евро к рублю РФ.

Условная единица равна 25,69 35,07 = 60,76 / 2 = 30,38 руб. за одну условную единицу.

  • закрепление предельных значений, в рамках которых применяется курс Центрального банка России, а при значительных величинах изменений – нижний или верхний пределы, согласованные сторонами. Наиболее выгодным для предпринимателя-арендатора является вариант с закреплением обеих границ валютного коридора, но арендодатели неохотно соглашаются на такой вариант.

Пример 6

Особо актуальной при прикреплении величины условной единицы к курсу иностранной валюты является дата платежа. Наиболее ­распространены следущие варианты ее закрепления:

  1. Дата списания денежных средств с расчетного счета плательщика.
  2. Дата списания денежных средств с корреспондентского счета банка плательщика денежных средств.
  3. Дата поступления денежных средств на корреспондентский счет банка получателя денежных средств.
  4. Дата поступления денежных средств на расчетный счет получателя денежных средств.

Правильное закрепление даты платежа в интересах обеих сторон договора. Так, если с момента, когда плательщик произвел расчет и осуществил платеж, до момента, когда обязательство по оплате (дата платежа) считается исполненным, проходит значительное время, может возникнуть курсовая разница и потребуется корректировка платежа.

Например, разница в курсе доллара США на 28 и 29 апреля 2007 года составляет 7 копеек, что даст уже существенную разницу в рублевом эквиваленте месячной арендной платы. Во избежание такой ситуации можно закрепить в качестве даты исполнения обязательств дату списания денежных средств с расчетного счета плательщика.

Депозит

Практически во всех случаях при заключении договора аренды помещения в торговом центре от предпринимателя потребуют внести так называемый обеспечительный депозит. В среднем он составляет от 1 до 3 месячных платежей арендатора. При этом предприниматель обычно должен пополнять его при увеличении арендной платы.

Также он обязан пополнять депозит при любых иных, оговоренных договором «списаний», осуществленных арендодателем. По своей правовой природе депозит – это способ обеспечения обязательств, не поименованный в действующем законодательстве8 . Его наличие позволяет арендодателю решать сразу несколько задач:

  1. Получение беспроцентного кредита на весь срок действия договора аренды.
  2. Наличие денежных средств для покрытия не уплаченной в срок арендной платы.
  3. Возможность покрытия убытков со стороны арендатора при неоплате аренды или причинении вреда помещению.
  4. Взыскание штрафных санкций при расторжении договора по вине арендатора.

Для решения этих задач в договор включается положение, согласно которому арендодатель имеет право производить вычеты из депозита без согласования с арендатором.

Пример 7

Зачастую возможность арендодателя по зачету денежных средств подкрепляется запретом на проведение зачета со стороны арендатора. В част­ности, автору приходилось встречать в тексте договора такое положение: «Арендная плата вносится Арендатором полностью, без каких-либо взаимо­зачетов или встречных требований, и не может подвергаться каким-либо вычетам или удержаниям с его стороны».

Договор аренды торговой площади образец

Необходимо отметить, что такой пункт договора по своей сути ничтожен и не порождает никаких правовых последствий, так как противоречит действующему законодательству9 .
При подобном подходе со стороны арендодателя арендатору необходимо договориться с ним хотя бы о совместном или независимом определении размера ущерба.

Пример 8

Страхование

По договору страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки (п. 1 ст. 929 ГК РФ).

Страхование является одним из основных способов арендодателя защитить свои интересы в отношениях с арендатором. Это наиболее эффективный способ. Зачастую взаимоотношения со страховой компанией по возмещению вреда намного продуктивнее, чем непосредственно с арендатором. Именно из этих соображений и исходит арендодатель, когда требует, чтобы арендатор заключал договоры страхования, указывая арендодателя в качест­ве выгодоприобретателя. Условно объекты страхования можно разделить на несколько блоков:

  • страхование арендатором гражданской ответственности перед арендодателем и третьими лицами за действия, возникающие в ходе нормальной коммерческой деятельности арендатора в арендованном помещении;
  • страхование арендатором гражданской ответственности перед арендодателем и третьими лицами за ущерб, который может быть причинен арендатором или его подрядчиками при ремонтных работах в помещении;
  • страхование имущества и товара арендатора, находящихся в помещении.

Как правило, в договоре оговариваются лимит страховой ответственности и обязанность арендатора по возмещению убытков, причиненных сверх данного лимита.

В чем в данном случае выгода арендатора? Прежде всего необходимо настаивать на возможности самостоятельного выбора страховой компании. Это вполне логичный шаг, поскольку арендодатель в принципе не заинтересован в выборе оптимального варианта. А 2-3 процента разницы в страховой премии10  в течение всего срока договора аренды могут составить значительную сумму для арендатора.

Как правило, если арендатор осуществляет свой выбор среди надлежаще лицензированных страховых компаний с хорошей деловой репутацией, то у арендодателя не возникает возражений. Кроме того, арендатор должен заранее оговорить максимально удобный для себя срок заключения договоров страхования. Как минимум, договоры страхования должны заключаться после заключения договора аренды, а не до этого.

О правах и обязанностях арендатора и арендодателя, взаимной ответственности сторон за нарушение условий договора аренды и о досрочном расторжении данного соглашения читайте в следующем номере журнала.

1 О договорах аренды, которые вы можете заключить во время строительства торгового центра, читайте в статье С.В.Россола на стр.60 журнала № 5` 2007.

2 Для исключения разногласий можно также рекомендовать в разделе договора «Определения» указать, какой временной интервал стороны считают дневным, утренним и вечерним.

3 Например: «Открытое акционерное общество «А», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Никоева Никиты Никитовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович, именуемый в ­дальнейшем Арендатор, заключили настоящий договор о нижеследующем…».

4 Данное право предоставлено арендатору пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

5 Пункт 2 статьи 226 Гражданского кодекса РФ гласит, что брошенное движимое имущество стоимостью более пяти минимальных оплат труда поступает в собственность лица, им владеющего, только после признания его в судебном порядке бесхозным. Причем брошенным оно может считаться только в случае, если собственник оставил его с явным намерением отказаться от права собственности. Согласно пункту 1 статьи 886 Гражданского кодекса РФ хранитель обязан вернуть вещь в полной сохранности.

6 Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «… размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

7 В практике автора наиболее часто встречается разовая ставка одностороннего увеличения арендной платы в 10 процентов. В отдельных, более редких случаях, увеличение ­производится на величину официально объявленной инфляции.

8 Пункт 1 статьи 329 ГК РФ гласит: «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

9 Статья 410 ГК РФ четко указывает, что для зачета достаточно заявления одной стороны.

Договор аренды торговой площади образец

10 Страховая премия – плата за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором страхования.

на

Электронная подписка за 8400 руб.Печатная версия за YYY руб.

Общие требования к арендному договору

Сдача в аренду недвижимости происходит стандартно, все положения прописаны гражданским кодексом. Для договора торгового помещения, как и для всего имущества есть свои нюансы.

  • Обязательно наличие названия, даты заключения и города.
  • Срок сдачи: до 11 месяцев нет необходимости регистрировать. Если договор оформлен больше чем на 12 месяцев требуется регистрация в Росреестре
  • Может быть заключен как с физическим лицом, так и с ИП. Не исключением являются и юридические лица. Данный набор сторон можно тасовать на свое усмотрение.
  • Аренда магазина может быть заключена на неопределенный срок. Для расторжения необходимо предупредить оппонента за 3 месяца до разрыва отношений.
  • Если в договоре нет условия продления, необходимо заключить дополнительное соглашение.
  • С доходов от сдачи физические лица уплачивают подоходный налог в размере 13 %, юридические лица – в соответствии с системой налогообложения.
  • Важным пунктом является обязательство о передаче имущества. Иначе может возникнуть обязанность уплаты платежей за помещение, которое не передано из-за отсутствия такой обязанности.
  • Передающая сторона — собственник, принимающая — дееспособное и правоспособное лицо.
  • Размер оплаты может меняться раз в год или согласованию, если иное не указано в бланке.
  • Имущество должно использоваться для торговли.

Возможна передача магазина с оборудованием (стационарным и нестационарным). Для грамотного оформления потребуется акт с описью имущества и оборудования, находящегося в торговом помещении.

10 нюансов, на которые стоит обратить внимание

Подобное соглашение может заключаться между любыми лицами:

  • частными гражданами;
  • индивидуальными предпринимателями;
  • представителями коммерческих компаний и общественных объединений.

Очевидно, что в интересах обеих сторон составить договор аренды торгового помещения максимально подробно, по возможности описать в образце все важные моменты, чтобы впоследствии не возникло противоречивых ситуаций. Вот на что следует обратить внимание в первую очередь.

Наряду с очевидным требованием о точном указании адреса помещения, которое должно детально соответствовать сведениям в документах, следует прописать и данные кадастрового паспорта, а также приложить его к основному договору.

При этом стоит понимать, что в помещении всегда есть торговая часть и неторговая, т.е. склады, подсобки и т.п. С последних арендатор не получает непосредственного дохода, а значит, можно настоять на определенном снижении стоимости за эти квадратные метры (в плане следует выделить торговый зал специальным обозначением).

Уточнить расходы

После разделения торговых площадей помещения от всех остальных в образце договора аренды следует конкретизировать предмет оплаты.

Это еще один важный пункт, который требует тщательной детализации. В содержание заложены разные пункты:

  • собственно платежи за коммунальные услуги;
  • проведение текущего ремонта;
  • предоставление выделенной интернет-линии.

Договор аренды торговой площади образец

Что касается обслуживания конкретных инженерных объектов, следует подробно указать, какие именно системы обслуживают помещение.

Арендатору следует обязательно проверить, заложен ли налог НДС в ежемесячную сумму, которая прописана в соглашении (раздел «арендная ставка»). Если отдельного указания нет, можно сразу рассчитать и прибавить НДС к платежу, в результате чего получится фактическая цена услуги.

В образце договора аренды практически всегда прописывают порядок изменения платы за использование торгового помещения. Если подобного пункта нет, нужно указать его. Возможны несколько вариантов:

  • установление периодичности изменения (например, не чаще раза в год);
  • установление формулы (например, в пределах процента общей инфляции);
  • по согласованию сторон – т.е. в порядке договоренности.

Может ли арендатор сдать часть помещения другому лицу или не имеет такого права – уточняют заранее. Субаренда – это та же самая аренда, поэтому по данному факту составляют отдельный договор, в тексте которого не менее детально конкретизируют все важные условия.

Арендатор сразу должен понимать, что рано или поздно ему придется организовать ремонт. И в результате работ будут произведены неотделимые улучшения, которые невозможно «забрать с собой». Поэтому нужно подробно прочитать порядок согласования подобных действий. Если они сделаны без уведомления арендодателя, он может не оплачивать эти работы (статья 623 ГК)

В целом в образце договора аренды сторонам лучше дополнительно указать на то, что торговое помещение должно использоваться строго по назначению. В частности, арендатор должен свободно предоставлять возможность осмотра территории инспекторами и другими уполномоченными лицами.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть
Adblock detector